Rapoarte tipice datorii-capitaluri proprii (D / E) pentru sectorul imobiliar

Sectorul imobiliar cuprinde diferite grupuri de companii care dețin, dezvoltă și operează proprietăți, cum ar fi terenuri rezidențiale, clădiri, proprietăți industriale și birouri. Deoarece companiile imobiliare cumpără de obicei întreaga proprietate, astfel de tranzacții necesită investiții mari în avans, care sunt destul de des finanțate cu o cantitate mare de datorii.

O valoare la care investitorii acordă atenție este gradul de pârghie pe care îl are compania imobiliară, care se măsoară prin raportul datorie-capital (D / E).

Chei de luat masa

• Raportul datorie-capitaluri proprii (D / E) este o valoare importantă utilizată pentru a determina gradul de îndatorare și de levier financiar al unei companii.
• Deoarece investițiile imobiliare pot avea niveluri ridicate ale datoriilor, sectorul este supus riscului ratei dobânzii.
• Raporturile D / E pentru companiile din sectorul imobiliar, inclusiv REIT-urile, tind să fie de aproximativ 3,5: 1.

Raporturi D / E în sectorul imobiliar

Raportul D / E pentru companiile din sectorul imobiliar este în medie de aproximativ 352% (sau 3,5: 1). Trusturile de investiții imobiliare  (REIT) vin puțin mai mari, în jur de 366%, în timp ce companiile de administrare imobiliară au un D / E mediu cu 164% mai mic.

Companiile imobiliare reprezintă una dintre cele mai atractive opțiuni de investiții datorită fluxului lor stabil de venituri și a randamentelor ridicate din dividende. Multe companii imobiliare sunt încorporate ca REIT-uri pentru a profita de statutul lor fiscal special. O companie cu constituire REIT este autorizată să-și deducă dividendele din venitul impozabil.

Companiile imobiliare sunt de obicei foarte pârghiate din cauza tranzacțiilor de cumpărare mari. Un raport D / E mai mare indică un risc de neplată mai mare pentru compania imobiliară.

150%

Raportul mediu D / E în rândul companiilor S&P 500 este de aproximativ 1,5: 1.

Cum se evaluează raportul D / E

Raportul D / E este o valoare utilizată pentru a determina gradul de pârghie financiară al unei companii. Formula pentru calcularea acestui raport împarte totalul pasivelor unei companii la valoarea capitalurilor proprii oferite de acționari. Această valoare indică valorile respective ale datoriilor și capitalurilor proprii pe care o companie le folosește pentru a-și finanța operațiunile.

Atunci când raportul D / E al unei companii este ridicat, aceasta sugerează că compania a adoptat o abordare agresivă de finanțare a creșterii cu datoria sa. O problemă cu această abordare este că cheltuielile cu dobânzile suplimentare pot provoca adesea volatilitate în rapoartele de venit. Dacă câștigurile generate sunt mai mari decât costul dobânzii, acționarii beneficiază. Cu toate acestea, dacă costul  finanțării datoriei  depășește randamentul generat de capitalul suplimentar, sarcina financiară ar putea fi prea grea pentru a fi suportată de companie.

De ce variază raporturile D / E

Raporturile D / E ar trebui luate în considerare în comparație cu companii similare din aceeași industrie. Unul dintre motivele majore pentru care ratele D / E variază este  caracterul intensiv al  capitalului industriei. Industriile cu capital intensiv, precum   rafinarea petrolului și gazelor sau telecomunicațiilor, necesită resurse financiare semnificative și sume mari de bani pentru a produce bunuri sau servicii.

De exemplu, industria telecomunicațiilor trebuie să facă investiții substanțiale în infrastructură, instalând mii de kilometri de cabluri pentru a oferi clienților servicii. Dincolo de aceste cheltuieli de capital inițiale , întreținerea necesară, modernizările și extinderea zonelor de servicii necesită cheltuieli majore suplimentare de capital. Industrii precum telecomunicațiile sau utilitățile necesită ca o companie să își asume un angajament financiar important înainte de a furniza primul său bun sau serviciu și de a genera venituri.

Un alt motiv pentru care ratele D / E variază se bazează pe faptul că natura afacerii înseamnă că poate gestiona un nivel ridicat al datoriei. De exemplu, companiile de utilități aduc un venit stabil; cererea pentru serviciile lor rămâne relativ constantă, indiferent de condițiile economice generale .

De asemenea, majoritatea utilităților publice funcționează ca monopoluri virtuale în regiunile în care își desfășoară activitatea, deci nu trebuie să se îngrijoreze de faptul că vor fi excluși de pe piață de către un concurent. Astfel de companii pot transporta sume mai mari de datorii cu expunere la risc mai puțin reală decât o afacere cu venituri care sunt mai supuse fluctuațiilor, în concordanță cu starea generală a economiei.