Întreținerea randamentului
Ce este întreținerea randamentului?
Întreținerea randamentului este un fel de penalitate de plată anticipată care permite investitorilor să obțină același randament ca și când împrumutatul ar fi efectuat toate plățile de dobândă programate până la data scadenței. Acesta dictează ca debitorii să plătească diferența de rată între rata dobânzii împrumutului și rata dobânzii de piață predominantă asupra capitalului plătit în avans pentru perioada rămasă până la scadența împrumutului.
Primele de întreținere a randamentului sunt concepute pentru a face investitorii indiferenți la plata anticipată (decontarea unui împrumut datorat sau în rate înainte de scadența sa oficială). Mai mult, face ca refinanțarea să fie neatractivă și neeconomică pentru împrumutați.
chei de luat masa
- Întreținerea randamentului este un fel de taxă de plată anticipată pe care debitorii o plătesc creditorilor sau emitenților de obligațiuni investitorilor, pentru a compensa pierderea dobânzii rezultată din plata în avans a unui împrumut sau apelarea unei obligațiuni.
- Întreținerea randamentului este menită să atenueze riscul de plată în avans al împrumutătorilor sau să descurajeze debitorii să își achite datoriile înainte de termen.
- Formula pentru calcularea primei de întreținere a randamentului este: Întreținerea randamentului = Valoarea actuală a plăților rămase pe ipoteca x (Rata dobânzii – Randamentul trezoreriei).
Înțelegerea întreținerii randamentului
Atunci când un împrumutat obține finanțare, fie prin emiterea de obligațiuni, fie prin contractarea unui împrumut (de exemplu, ipotecă, împrumut auto, împrumut de afaceri etc.), împrumutătorului i se plătesc periodic dobânzi drept compensație pentru utilizarea banilor lor pentru o perioadă de timp.. Dobânda așteptată constituie o rată de rentabilitate pentru creditorul care proiectează câștigurile pe baza ratei.
De exemplu, un investitor care achiziționează o obligațiune pe 10 ani cu o valoare nominală de 100.000 USD și o rată a cuponului anual de 7%, intenționează să fie creditat anual cu 7% x 100.000 USD = 7.000 USD. La fel, o bancă care aprobă o sumă de 350.000 USD la o rată fixă a dobânzii se așteaptă să primească lunar plăți de dobândă până când debitorul finalizează anii de plăți ipotecare.
Cu toate acestea, există situații în care împrumutatul plătește creditul mai devreme sau solicită o obligațiune înainte de data scadenței. Această amenințare cu o rambursare prematură a principalului este cunoscută sub numele de risc de plată anticipată (în limbajul financiar, „plată anticipată” înseamnă decontarea unui împrumut în rate sau în rate înainte de scadența sa oficială). Fiecare instrument de creanță îl poartă și fiecare creditor îl confruntă, într-o anumită măsură. Riscul este ca împrumutătorul să nu obțină fluxul de venituri din dobânzi pentru o perioadă atât de lungă pe cât au contat.
Cel mai frecvent motiv pentru plata anticipată a împrumutului este o scădere a ratelor dobânzii, care oferă posibilitatea unui împrumutat sau emitent de obligațiuni de a-și refinanța datoria la o rată a dobânzii mai mică.
Pentru a compensa creditorii în cazul în care un împrumutat rambursează împrumutul mai devreme decât era programat, se percepe o taxă de plată anticipată sau o primă, cunoscută sub numele de întreținere a randamentului. De fapt, menținerea randamentului permite creditorului să obțină randamentul inițial fără a suferi nicio pierdere.
Întreținerea randamentului este cea mai frecventă în industria ipotecară comercială. De exemplu, să ne imaginăm un proprietar de clădire care a luat un împrumut pentru a cumpăra o proprietate adiacentă. Este o ipotecă de 30 de ani, dar la cinci ani, ratele dobânzilor au scăzut considerabil, iar proprietarul decide să refinanțeze. Împrumută bani de la alt creditor și își achită vechea ipotecă. Dacă banca care a emis acea ipotecă ar impune o taxă de întreținere a randamentului sau o primă, ar putea să reinvestească banii restituiți acestora, plus suma penalizării, în valori mobiliare sigure ale Trezoreriei și să primească același flux de numerar ca și dacă ar fi primit toate plăți programate ale împrumutului pe toată durata împrumutului.
Cum se calculează întreținerea randamentului
Formula pentru calcularea primei de întreținere a randamentului este:
Întreținerea randamentului = Valoarea actuală a plăților rămase pe ipoteca x (Rata dobânzii – Randamentul trezoreriei)
Factorul Valoare actuală din formulă poate fi calculat ca (1 – (1 + r) -n / 12 ) / r
unde r = randamentul trezoreriei
n = numărul de luni
De exemplu, să presupunem că un împrumutat are un sold de 60.000 dolari rămas pe un împrumut cu o dobândă de 5%. Termenul rămas al împrumutului este exact de cinci ani sau 60 de luni. În cazul în care împrumutatul decide să plătească împrumutul atunci când randamentul bancnotelor de trezorerie pe 5 ani scade la 3%, menținerea randamentului poate fi calculată în acest fel.
Pasul 1: PV = [(1 – (1,03) -60/12 ) /0,03] x 60.000 USD
PV = 4,58 x 60.000 USD
PV = 274.782,43 USD
Pasul 2: Întreținerea randamentului = 274 782,43 USD x (0,05 – 0,03)
Întreținerea randamentului = 274.782,43 USD x (0,05 – 0,03)
Întreținerea randamentului = 5.495,65 USD
Împrumutatul va trebui să plătească încă 5.495,65 USD pentru a-și achita în avans datoria.
În cazul în care randamentele trezoreriei cresc de unde erau când a fost contractat un împrumut, creditorul poate obține profit acceptând suma rambursată anticipat a împrumutului și împrumutând banii la o rată mai mare sau investind banii în obligațiuni de trezorerie cu plata mai mare. În acest caz, nu există pierderi de randament pentru creditor, dar acesta va percepe în continuare o penalitate de plată în avans pe soldul principal.