Estimări Zillow: Nu sunt atât de exacte pe cât credeți

Zillow este una dintre cele mai populare baze de date imobiliare online. Fondată în 2006 de foștii directori Microsoft, Bart Barton și Lloyd Frink, Zillow, cu sediul în Seattle, listează informații despre milioane de case de vânzare și de închiriat din Statele Unite și Canada.  Utilizatorii pot căuta o casă într-o anumită zonă utilizând diferite criterii, inclusiv – dar fără a se limita la – prețuri, numărul de dormitoare și băi, suprafața pătrată, tipul de casă și alte facilități.

Una dintre caracteristicile cheie ale Zillow esteZestimates, un instrument popular pentru consumatori pentru a vedea cât valorează casele. Aceste estimări se bazează pe informații din surse precum vânzări comparabile și date publice. Lansat în 2011 cu informații despre 90 de milioane de case, Zestimates și-a extins aria de acoperire, oferind utilizatorilor date despre peste 100 de milioane de case din Statele Unite.2

Indiferent dacă doriți să vedeți cât de mult s-a schimbat valoarea casei dvs., dacă valoarea evaluată a casei dvs. este suficient de mare pentru a vă permite să vă refinanțați sau curioși despre cât a cheltuit colegul dvs. de muncă în noua sa casă, Zestimates oferă utilizatorilor un punct de plecare în evaluarea casei.

Dar există mai multe motive pentru care aceste numere pot să nu fie la fel de exacte pe cât ți-ai dori să fie.

Chei de luat masa

• Zestimates de la Zillow le permite utilizatorilor să vadă cât valorează casele.
• Cifrele se bazează pe informații din surse precum vânzări comparabile și date publice.
• Zestimatele sunt la fel de exacte ca datele din spatele lor, ceea ce înseamnă că pot fi depășite sau incorecte.
• S-ar putea să apară greșeli în impozitele pe proprietate plătite sau în evaluările fiscale, iar Zestimates poate să nu includă upgrade-uri sau îmbunătățiri aduse de proprietari.
• Zillow reprezintă, de asemenea, rata de rotație, astfel încât o zonă în care oamenii își păstrează casele pentru perioade mai lungi de timp s-ar putea să nu fie la fel de precisă.

Informații de bază inexacte

Algoritmii unici ai Zillowîși actualizează colecția de valori ale proprietății de trei ori pe săptămână, pe baza informațiilor atât din datele publice, cât și din datele trimise de utilizator. Potrivit lui Zillow, majoritatea Zestimates sunt „în limita a 10% din prețul de vânzare al casei”.  Dar Zestimates este la fel de exact ca datele din spatele lor, deci dacă numărul de dormitoare sau băi dintr-o casă, suprafața pătrată sau dimensiunea lotului sunt inexacte pe Zillow, Zestimate va fi dezactivat.

Utilizatorii pot corecta aceste greșeli. Cu toate acestea, Zillow avertizează că actualizarea detaliilor unei proprietăți nu va duce la o modificare imediată a Zestimate-ului casei și, uneori, nu va duce la nicio modificare. De exemplu, a avea o a patra baie nu poate face neapărat mult pentru valorile casei din orașul dvs. Deci, introducerea acestor informații poate să nu aibă niciun efect.

Împreună cu acceptarea datelor trimise de utilizator, Zillow se ocupă de problemele de inexactitate raportând intervale de valori estimate pentru proprietăți individuale. Cu cât gama este mai mică, cu atât este mai fiabil Zestimate, deoarece înseamnă că Zillow are mai multe date disponibile cu privire la acea proprietate. Privind la capătul de vârf și de jos al gamei, vă veți oferi un sentiment mai bun despre valoarea unei case.

---

Zillow numește Zestimates un punct de plecare pentru a determina valorile casei, astfel încât utilizatorii nu ar trebui să le considere ca fiind evaluări în niciun fel.

Greșeli în cifrele cheie

Zillow include în estimarea sa data și prețul ultimei vânzări.În unele zone, aceste informații reprezintă o mare parte din această cifră. Dar dacă această informație este inexactă, aceasta poate arunca Zestimate.Și întrucât vânzările comparabile afectează și Zestimate-ul unei case, o greșeală în înregistrarea prețurilor de vânzare a unei case poate afecta Zestimatele altor case din zonă.

Zestimate ia în considerare, de asemenea, impozitele reale pe proprietate plătite, excepțiile de la evaluările fiscaleși alte date publice privind impozitul pe proprietate. Cu toate acestea, valorile proprietății evaluatorului fiscal pot fi inexacte. Baza de date a evaluatorului fiscal ar putea avea o greșeală legată de informațiile de bază ale unei proprietăți, determinând ca valoarea evaluată să fie prea mare sau prea mică.

Proprietarii de locuințe care văd discrepanțe pot raporta datele incorecte de vânzări sau înregistrările fiscale către Zillow online.

Unde sunt upgrade-urile?

Uneori, proprietarul unei case face îmbunătățiri sau modernizări la o proprietate, ceea ce ar trebui să crească valoarea casei. Dar este posibil ca Zillow să nu fie neapărat conștient de acești factori. Adică, cu excepția cazului în care evaluatorul local al impozitului pe proprietate deține informațiile respective. Dacă un proprietar de case scoate din oraș o autorizație pentru a efectua orice modernizare, aceste informații pot fi transmise autorităților fiscale pentru proprietate și introduse în evidența publică. Zillow își poate actualiza listele numai atunci când aceste informații sunt disponibile.

De exemplu, dacă adăugați un al cincilea dormitor permis la casa dvs. și evaluatorul impozitului pe proprietate consideră că upgrade-ul crește valoarea casei dvs., informațiile ar putea ajunge la un moment dat în Zestimate-ul casei dvs. Dar dacă casa dvs. are o bucătărie de designer nou-nouță, care nu necesită permise majore, totuși casa vecinului are bucătăria originală din 1975, Zillow va aprecia ambele case în mod similar, chiar dacă casa dvs. ar putea obține un preț de vânzare mai mare.

Cu toate acestea, upgrade-urile nu sunt întotdeauna atât de valoroase pe cât crezi. Depinde foarte mult de condițiile pieței locale de locuințe și de ce proiecte ați făcut. Deci, doar pentru că valoarea casei dvs. pe Zillow nu s-a schimbat de când ați adăugat acel dormitor sau ați remodelat bucătăria, nu presupuneți că puteți adăuga 30.000 de dolari în plus la Zestimate. În schimb, dacă Zillow spune că locuința ta valorează 300.000 de dolari, dar știi că nu l-ai actualizat la fel de mult ca și casele similare din cartierul tău, s-ar putea vinde mai puțin sau să dureze mai mult pentru a găsi un cumpărător interesat.

Rata cifrei de afaceri pentru locuințe

Cu cât există mai multe vânzări de locuințe în zona dvs., cu atât mai multe date are Zillow despre cât de mulți cumpărători cred că valorează acele case. Acest lucru face ca Zestimates să fie mai precis. Deci, dacă locuiți pe o piață fierbinte în zona golfului din San Francisco, Zestimate-ul dvs. ar putea fi mai precis decât dacă locuiți într-un oraș rural în care oamenii stau în casele lor decenii și vânzările sunt rare.

Actualizări la algoritmul lui Zillow

Zillow își actualizează algoritmul, deoarece vine cu mai multe modalități de a-și îmbunătăți precizia. Când se întâmplă acest lucru, Zestimates se poate schimba semnificativ, chiar dacă nimic nu s-a schimbat în legătură cu acele case sau piața imobiliară.

În ianuarie 2019, Zillow a anunțat că a atribuit un contract de 1 milion de dolari unei echipe de oameni de știință și ingineri de date pentru a contribui la îmbunătățirea acurateței Zestimates a site-ului. Echipa a valorificat diferiți factori care afectează valoarea unei case, inclusiv datele publice, duratele de navetă, zgomotul rutier și alte informații pentru a lua în calcul algoritmul său. Zillow a estimat că rata de eroare la nivel național ar scădea sub 4%.

Compania a făcut obiectul unui proces de acțiune colectivă, intentat în 2017 de proprietarii de case din Chicago, care au susținut că a indus în eroare cumpărătorii de locuințe oferindu-le cifre foarte mici. Reclamanții au mai declarat că majoritatea utilizatorilor au tratat Zestimates ca pe o evaluare. Potrivit unui raport al MarketWatch, Zillow, a declarat că procesul nu are niciun merit, negând că Zestimates sale ar fi evaluări.  În schimb, le-a numit un punct de referință în care utilizatorii pot începe căutarea valorilor de acasă.

Linia de fund

Zillow nu încearcă să ascundă imperfecțiunile Zestimates de consumatori și nici nu vă puteți aștepta la estimări perfect exacte de la site-urile concurente. Ideea este ca proprietarii de case să folosească prețurile de la Zestimates ca un ghid larg și să compare aceste cifre cu alte surse. Nu ar trebui, în niciun fel, să fie considerată o evaluare. O analiză comparabilă a pieței de la un agent imobiliar local și o evaluare profesională a casei sunt cele mai bune modalități de a afla valoarea acesteia.

Chiar și aceste instrumente sunt imperfecte: uneori nu există vânzări recente de case similare, iar evaluatorii – care sunt doar oameni – pot fi oarecum subiectivi în evaluările lor. În cele din urmă, nu există nicio modalitate de a obține o evaluare perfectă a valorii unei case, dar există doar îndrumări pe care trebuie să le urmăm atunci când cumpărăm, vindem, solicităm un împrumut și când trebuie să cunoaștem valoarea unei case.