Titlu zombie
Ce este un titlu de zombi?
Un titlu de zombi este un titlu de proprietate imobiliară care rămâne la un proprietar de locuințe care, în mod greșit, are impresia că proprietatea a fost pierdută din cauza executării silite și că, ca urmare, titlul a trecut către creditor. Titlurile de zombi sunt rezultatul inițierii procedurilor de executare silită de către creditori, prin emiterea unei notificări de executare silită și apoi respingerea neașteptată a acesteia.
În cazul în care proprietarul locuinței nu este conștient de o concediere de executare silită, acesta va fi lăsat să dețină un titlu de zombi. Un creditor poate decide să respingă executarea silită din diverse motive, inclusiv un surplus de inventar sau costuri nejustificate.
Un titlu de zombi poate reprezenta un risc financiar semnificativ pentru proprietarul casei, care continuă să fie afișat pe titlul de proprietate, deoarece acestea rămân responsabile pentru impozitele pe proprietate și încălcarea codului.
Chei de luat masa
- Un titlu de zombi este unul care rămâne la proprietarul unei case atunci când o executare silită este respinsă, dar proprietarul nu este conștient de concediere. Astfel, titlul rămâne cu proprietarul casei pe neașteptate.
- Împrumutătorul poate alege să nu preia titlul de proprietate executată silită dacă costurile asociate vânzării proprietății (care decurg din impozite neplătite, drepturi de despăgubire și penalități) sau răspunderea potențială sunt prea mari și se poate îndepărta mai degrabă luând titlul de proprietate.
- Titlurile de zombi apar deoarece o instituție financiară nu are nicio obligație de a prelua titlul legal al unei proprietăți aflate în executare silită și nu poate (sau poate să nu poată) să contacteze proprietarul casei în cazul în care respinge executarea silită.
Înțelegerea titlului zombie
Titlurile de zombi sunt adesea rezultatul confuziei proprietarilor de case cu privire la regulile de executare silită. Un proprietar de locuință care a intrat în incapacitate de plată pentru o ipotecă poate abandona proprietatea și se poate muta la primirea unei notificări de executare silită de la creditor. Creditorul va evalua proprietatea înainte de vânzarea de executare silită. Dacă proprietatea este în paragină și are nevoie de o cheltuială substanțială pentru reparații și impozite neplătite înainte de a putea fi vândută, creditorul poate alege să nu ia titlul de proprietate, pe baza premisei că nu are rost să arunci bani buni după rău. Dacă creditorul anulează sau respinge procesul de executare silită, proprietarul casei rămâne cu un titlu de zombi.
Titlurile de zombi apar din două motive. În primul rând, un împrumutător sau o instituție financiară nu are nicio obligație de a obține titlul legal al unei proprietăți aflate în executare silită, chiar dacă proprietarul casei a intrat în incapacitate de împrumut. În cazul în care costurile de vânzare a proprietății sau răspunderea potențială asociată proprietății sunt prea mari, creditorul se poate îndepărta mai degrabă decât să ia dreptul de proprietate asupra proprietății. În al doilea rând, creditorul nu este obligat să anunțe proprietarul locuinței dacă a decis să respingă executarea silită; chiar dacă creditorul decide să informeze proprietarul casei, este posibil să nu aibă o adresă sau informații de contact pentru proprietarul care locuiește acum în altă parte.
Un proprietar în această situație va deține, fără să știe, încă titlul de proprietate, împreună cu toate costurile și responsabilitățile asociate de a deține o casă, fără niciunul dintre beneficiile însoțitoare. Proprietatea nu se schimbă până când numele altcuiva nu apare pe titlu.
Criza creditelor ipotecare din 2007-2008 a dus la milioane de proprietari care se confruntă cu executarea silită. În timp ce majoritatea acelor executări silit au fost efectuate, mulți au fost lăsați atârnați în mijlocul procesului sau concediați în mod neașteptat, rezultând zeci de mii de proprietari care dețin, fără să știe, titluri de zombi în anii de după criza financiară.
Pe măsură ce piața imobiliară din SUA s-a consolidat treptat, numărul RealtyTrac, până la sfârșitul celui de-al doilea trimestru al anului 2016, casele zombie vacante din SUA numărau puțin peste 19.000, o scădere cu 30% față de acum un an și reprezentând 4,7% din toate proprietățile rezidențiale aflate în executare silită.
Potrivit furnizorului de date imobiliare ATTOM Data Solutions, din aproximativ 288.000 de case care se aflau în proces de executare silită în trimestrul patru al anului 2019, puțin peste 8.500 sau 2,96% stăteau goale ca sechele zombie.
Impactul financiar asupra creditorilor și proprietarilor de case
Care sunt implicațiile financiare pentru creditor? Un raport Reuters citează un document al Rezervei Federale din 2010, care afirmă că, îndepărtându-se de astfel de credite ipotecare, băncile pot beneficia cel puțin de asigurările, impozitele și beneficiile contabile care decurg din astfel de pierderi. Un creditor poate, de asemenea, să vândă datoria neplătită către colectorii de datorii pentru a recupera totalitatea sau o parte a împrumutului.
Deși impactul financiar al titlurilor de zombi asupra instituțiilor financiare cu buzunare adânci poate fi astfel limitat, acestea pot duce la probleme financiare semnificative și adesea catastrofale pentru proprietarii de case care au crezut că s-au mutat și au continuat. Un titlu de zombi reprezintă un dublu pericol pentru un proprietar care este deja stresat financiar din cauza falimentului și poate fi confruntat cu o factură puternică pentru impozite înapoi și încălcări ale codului, exact în momentul în care se reia pe picioare din punct de vedere financiar.
O casă neocupată, de exemplu, poate cădea ușor în paragină. Nu numai că proprietarul rămâne răspunzător pentru impozitele pe proprietate, dar poate fi de asemenea responsabil de guvernul local pentru întreținerea și reparațiile proprietății. În cazul în care casa este abandonată și trebuie demolată, aceste costuri trebuie suportate de proprietarul casei cu titlu de zombi.
Proprietarul trebuie, de asemenea, să se confrunte cu gazda problemelor care apar în legătură cu o proprietate abandonată. Acestea pot varia de la probleme de neplăceri publice care decurg din proprietatea care dezvoltă infestări cu dăunători sau care sunt folosite pentru activități infracționale, până la complicații care decurg din squattere ilegale sau deținere adversă.
Proprietățile abandonate au, de asemenea, un impact negativ asupra valorii altor case din cartier. Plângerile vecinilor și ale locuitorilor din zonă cu privire la casele abandonate și neglijate obligă adesea municipalitatea locală să intervină și să efectueze întreținerea de bază, cum ar fi tăierea curților crescute sau îndepărtarea gunoiului, deoarece nici creditorul, nici proprietarul casei absente nu își asumă responsabilitatea pentru întreținerea proprietății.
Costurile unei astfel de întrețineri terțe și penalitățile percepute pentru încălcarea codului se pot ridica în timp. În cazul în care aceste costuri sunt lăsate neplătite, proprietarul casei ar putea suporta penalități și taxe și ar putea chiar să acționeze în justiție. În plus, deținătorilor de titluri de zombi li se poate garanta salariile și rambursările de impozite, iar creditul lor este distrus, ceea ce va duce la mai multe probleme financiare în viitor. Mulți proprietari nu își dau seama că dețin titluri de zombi până când nu se găsesc urmăriți de agenții ipotecare, de colectori de datorii și de guvernele locale.
Cumpărătorii care cumpără în mod neintenționat case cu titluri de zombi pot fi lăsați, de asemenea, într-un limb legal, deoarece proprietarul anterior ar putea să nu poată transfera titlul către cumpărător drepturi de proprietate datorate din impozite și penalități neachitate. Încercarea de avertizare ar trebui să fie principiul principal înaintea cumpărării unei case, cea mai mare decizie de cumpărare pentru majoritatea oamenilor.
Unii profesioniști în domeniul imobiliar recomandă că singurul recurs al proprietarului este să rămână în continuare în casă prin procesul de executare silită, pentru a-l menține în siguranță și bine întreținut. În orice caz, proprietarii de case se pot proteja împotriva titlurilor de zombi văzând procesul de executare silită până la finalizare, precum și asigurându-se că titlul de acasă se transferă legal unei alte părți.