Cât de mult ipotecă puteți permite?
Achiziționarea de bunuri imobiliare cu un credit ipotecar este adesea cea mai extinsă investiție personală pe care o fac majoritatea oamenilor. Cât de mult vă puteți permite să împrumutați depinde de mai mulți factori, nu doar de ceea ce o bancă este dispusă să vă împrumute. Trebuie să vă evaluați nu numai finanțele, ci și preferințele și prioritățile.
Iată tot ce trebuie să luați în considerare pentru a determina cât de mult vă puteți permite.
Chei de luat masa
- Regula generală este că vă puteți permite o ipotecă care este de 2x până la 2,5x venitul dvs. brut.
- Plățile totale ipotecare lunare sunt de obicei alcătuite din patru componente: principal, dobânzi, impozite și asigurări (denumite în mod colectiv PITI).
- Raportul dvs. front-end este procentul din venitul anual brut care se îndreaptă către plata ipotecii dvs. și, în general, nu ar trebui să depășească 28%.
- Raportul dvs. back-end este procentul din venitul anual brut care se îndreaptă către plata datoriilor dvs. și, în general, nu ar trebui să depășească 43%.
Determinarea a ceea ce este o ipotecă accesibilă
În general, majoritatea potențialilor proprietari își pot permite să finanțeze o proprietate care costă între două și două ori și jumătate venitul lor brut anual. Conform acestei formule, o persoană care câștigă 100.000 USD pe an își poate permite doar un credit ipotecar cuprins între 200.000 și 250.000 USD. Cu toate acestea, acest calcul este doar o orientare generală.
În cele din urmă, atunci când decideți asupra unei proprietăți, trebuie să luați în considerare mai mulți factori suplimentari. În primul rând, este o idee bună să înțelegeți ce crede creditorul dvs. că vă puteți permite (și cum a ajuns la această estimare). În al doilea rând, trebuie să aveți o introspecție personală și să vă dați seama în ce tip de casă sunteți dispus să trăiți dacă intenționați să locuiți în casă pentru o lungă perioadă de timp și ce alte tipuri de consum sunteți gata să renunțați sau nu locuiește în casa ta.
În timp ce proprietatea imobiliară a fost considerată în mod tradițional o investiție sigură pe termen lung, recesiunile și alte dezastre (cum ar fi pandemia COVID-19) pot testa această teorie – și îi pot determina pe proprietarii de case să se gândească de două ori.
Criterii creditorilor
În timp ce fiecare creditor ipotecar își păstrează propriile criterii de accesibilitate, capacitatea dvs. de a cumpăra o casă (și mărimea și condițiile împrumutului care vi se va oferi) va depinde întotdeauna în principal de următorii factori.
Venitul brut
Acesta este nivelul venitului pe care un potențial cumpărător de locuințe îl realizează înainte de a lua impozite și alte obligații. Acesta este, în general, considerat salariul dvs. de bază plus orice venit bonus și poate include câștiguri cu jumătate de normă, câștiguri din cont propriu, prestații de asigurări sociale, invaliditate, pensie alimentară și pensie alimentară pentru copii.
Raport front-end
Venitul brut joacă un rol vital în determinarea raportului front-end, cunoscut și sub denumirea de raport ipotecă-venit. Acest raport este procentul din venitul anual brut care poate fi dedicat plății ipotecii dvs. în fiecare lună. Suma totală de bani care alcătuiește plata ipotecară lunară este alcătuită din PITI : principal, dobânzi, impozite și asigurare (atât asigurarea de proprietate, cât și asigurarea de ipotecă privată, dacă este cerută de ipoteca dvs.).
O regulă bună este că raportul front-end bazat pe PITI nu trebuie să depășească 28% din venitul dvs. brut. Cu toate acestea, mulți creditori lasă împrumutații să depășească 30%, iar unii chiar permit împrumutaților să depășească 40%.
Raport back-end
De asemenea, cunoscut sub numele de raportul datorie-venit (DTI), calculează procentajul din venitul brut necesar pentru acoperirea datoriilor. Datoriile includ plăți cu cardul de credit, pensie alimentară pentru copii și alte împrumuturi restante (auto, student etc.).
Cu alte cuvinte, dacă plătiți 2.000 USD în fiecare lună în servicii de datorii și câștigați 4.000 USD în fiecare lună, raportul dvs. este de 50% – jumătate din venitul dvs. lunar este utilizat pentru plata datoriei.
Cu toate acestea, un raport de 50% datorie-venit nu vă va aduce aceavisă. Majoritatea creditorilor recomandă ca DTI-ul dvs. să nu depășească 43% din venitul dvs. brut. Pentru a calcula datoria lunară maximă pe baza acestui raport, înmulțiți venitul brut cu 0,36 și împărțiți la 12.
Discriminarea împrumuturilor ipotecare este ilegală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor sau laDepartamentul de locuințe și dezvoltare urbană (HUD)alSUA.4
Scorul dvs. de credit
Dacă o parte a monedei de accesibilitate este venitul, atunci cealaltă parte este datoria dumneavoastră.
Creditorii ipotecari au dezvoltat o formulă pentru a determina nivelul de risc al unui potențial cumpărător de locuință. Formula variază, dar este, în general, determinată prin utilizarea scorului de credit al solicitantului . Solicitanții cu un scor de credit scăzut se pot aștepta să plătească o rată a dobânzii mai mare, denumită și o rată procentuală anuală (APR), pentru împrumutul lor. Dacă doriți să cumpărați o casă în curând, acordați atenție rapoartelor dvs. de credit. Asigurați-vă că urmăriți cu atenție rapoartele. Dacă există intrări inexacte, va dura mult timp să le eliminați și nu doriți să pierdeți acea casă de vis din cauza unui lucru care nu este vina dvs.
Cum se calculează o avans
Plata în avans este suma pe care cumpărătorul își poate permite să o plătească din buzunar pentru reședință, utilizând active lichide sau în numerar. Împrumutătorii cer de obicei o plată în avans de cel puțin 20% din prețul de achiziție al unei case, dar mulți permit cumpărătorilor să cumpere o casă cu procente semnificativ mai mici. Evident, cu cât puteți pune mai mult, cu atât veți avea nevoie de mai puțină finanțare și veți privi mai bine la bancă.
De exemplu, dacă un potențial cumpărător de casă își poate permite să plătească 10% pentru o casă de 100.000 USD, plata în avans este de 10.000 USD, ceea ce înseamnă că proprietarul casei trebuie să finanțeze 90.000 USD.
Pe lângă suma finanțării, creditorii vor să afle și numărul de ani pentru care este nevoie de creditul ipotecar. O ipotecă pe termen scurt are plăți lunare mai mari, dar este probabil mai puțin costisitoare pe durata împrumutului.
Cumpărătorii de locuințe trebuie să vină cu o plată în avans de 20% pentru a evita plata unei asigurări ipotecare private.
Cum decid creditorii
Mulți factori diferiți intră în decizia creditorului ipotecar cu privire la accesibilitatea cumpărătorului de locuințe, dar se reduc la venituri, datorii, active și pasive. Un împrumutător dorește să știe cât de mult câștigă un solicitant, cât de multe cereri există pentru acel venit și potențialul pentru ambele în viitor – pe scurt, orice ar putea pune în pericol capacitatea sa de a fi rambursat. Veniturile, avansul și cheltuielile lunare sunt în general calificative de bază pentru finanțare, în timp ce istoricul creditului și scorul determină rata dobânzii pentru finanțarea însăși.
Considerații personale pentru cumpărătorii de case
Un împrumutat ar putea să vă spună că vă puteți permite o proprietate considerabilă, dar nu? Amintiți-vă, criteriile creditorului privesc în primul rând plata brută și alte datorii. Problema cu utilizarea venitului brut este simplă: luați în calcul până la 30% din salariul dvs. – dar ce se întâmplă cu impozitele, deducerile FICA și primele de asigurări de sănătate? Chiar dacă primiți o rambursare la declarația dvs. fiscală, acest lucru nu vă ajută acum – și cât veți primi înapoi?
De aceea, unii experți financiari consideră că este mai realist să gândiți în termeni de venit net (adică plată de luat acasă) și că nu ar trebui să utilizați mai mult de 25% din venitul net pentru plata ipotecii. În caz contrar, deși ați putea plăti ipoteca lunar, ați putea ajunge la „ casă săracă ”.
Costurile plății și întreținerii casei dvs. ar putea prelua un procent atât de mare din venitul dvs. – cu mult și peste raportul nominal frontal – încât nu veți mai avea suficienți bani pentru a acoperi alte cheltuieli discreționare sau datorii restante sau pentru a economisi pentru pensionare sau chiar pentru o zi ploioasă. Dacă să fii sau nu sărac în casă este în mare parte o chestiune de alegere personală; obținerea aprobării pentru o ipotecă nu înseamnă că vă puteți permite plățile.
Considerații pre-ipotecare
În plus față de criteriile creditorului, luați în considerare următoarele aspecte atunci când vă gândiți la capacitatea dvs. de a plăti o ipotecă:
Sursa de venit
Te bazezi pe două venituri pentru a plăti facturile? Locul tău de muncă este stabil? Puteți găsi cu ușurință o altă funcție care plătește același salariu sau mai bine dacă vă pierdeți slujba actuală? Dacă îndeplinirea bugetului lunar depinde de fiecare sumă câștigată, chiar și o mică reducere poate fi un dezastru.
Cheltuieli
Calculul raportului dvs. back-end va include majoritatea cheltuielilor dvs. curente, dar ar trebui să luați în considerare costurile viitoare, cum ar fi facultatea pentru copiii dvs. (dacă aveți) sau hobby-urile dvs. atunci când vă retrageți.
Mod de viata
Sunteți dispus să vă schimbați stilul de viață pentru a obține casa dorită? Dacă nu vă deranjează mai puține călătorii la mall și o mică înăsprire a bugetului, aplicarea unui raport back-end mai mare ar putea funcționa bine. Dacă nu puteți efectua niciun fel de ajustări sau aveți deja mai multe solduri ale contului de card de credit – vă recomandăm să jucați în siguranță și să adoptați o abordare mai conservatoare în vânătoarea casei dvs.
Personalitate
Nici o persoană nu are aceeași personalitate, indiferent de venituri. Unii oameni pot dormi liniștit noaptea știind că datorează 5.000 de dolari pe lună pentru următorii 30 de ani, în timp ce alții se îngrijorează de o plată de jumătate din această mărime. Perspectiva refinanțării casei pentru a-și permite plățile cu o mașină nouă i-ar înnebuni pe unii, fără să-i îngrijoreze deloc pe alții.
Costuri dincolo de ipotecă
În timp ce ipoteca este, fără îndoială, cea mai importantă responsabilitate financiară a proprietății, există multe cheltuieli suplimentare, dintre care unele nu dispar chiar și după achitarea ipotecii. Cumpărătorii inteligenți ar face bine să țină cont de următoarele articole:
Taxe de proprietate
dacă dețineți o casă, așteptați să plătiți impozite pe proprietate și înțelegerea cât de mult veți datora este o parte importantă din bugetul cumpărătorului de locuințe. Orașul, localitatea sau județul stabilesc impozitul pe proprietate în funcție de dimensiunea locuinței și lotului și de alte criterii, inclusiv condițiile imobiliare locale și piața.
Potrivit Fundației pentru impozite, rata medie efectivă la nivel național pentru impozitele pe proprietate este de 1,1% din valoarea evaluată a locuinței. Această sumă variază în funcție de stat, iar unele state se mândresc cu impozite pe proprietate mai mici decât altele. De exemplu, New York’s este în medie de 1,4%, dar Oklahoma este de 0,88%. Va trebui întotdeauna să țineți cont de plata impozitului pe proprietate, chiar și atunci când ipoteca dvs. este achitată integral.
Asigurarea locuinței
Fiecare proprietar are nevoie de asigurări pentru a-și proteja proprietățile și bunurile împotriva dezastrelor naturale și provocate de om, cum ar fi tornadele sau furturile. Dacă achiziționați o casă, va trebui să stabiliți prețul asigurării corespunzătoare situației dvs. Majoritatea companiilor ipotecare nu vă permit să achiziționați o casă fără asigurare de locuință care acoperă prețul de achiziție al casei lor. De fapt, este posibil să trebuiască să arătați dovada asigurării locuinței pentru a fi aprobată de creditorul dvs. ipotecar.
În 2018, cele mai recente statistici disponibile la începutul anului 2021, prima medie pentru cel mai frecvent tip de asigurare a locuințelor din SUA a fost de aproximativ 1.200 USD. Dar suma crește în funcție de tipul de asigurare de care aveți nevoie și de statul în care locuiți.
întreținere
Chiar dacă construiți o casă nouă, aceasta nu va rămâne nouă pentru totdeauna, nici acele aparate scumpe și semnificative, cum ar fi sobe, mașini de spălat vase și frigidere. Același lucru se aplică acoperișului casei, cuptorului, aleei, covorului și chiar vopselei de pe pereți. Dacă sunteți sărac în casă atunci când efectuați prima plată ipotecară, v-ați putea afla într-o situație dificilă, dacă finanțele dvs. nu s-au îmbunătățit până când casa dvs. necesită reparații semnificative.
Utilități
Serviciile de căldură, asigurare, electricitate, apă, canalizare, eliminarea gunoiului, televiziune prin cablu și servicii de telefonie costă bani. Aceste cheltuieli nu sunt incluse în raportul front-end și nici nu sunt calculate în raportul back-end. Cu toate acestea, sunt inevitabile pentru majoritatea proprietarilor de case.
Taxe de asociere
Multe condominii și coopere și anumite cartiere închise sau comunități planificate evaluează taxele de asociere lunare sau anuale. Uneori aceste taxe sunt mai mici de 100 USD pe an; alteori, sunt câteva sute de dolari pe lună. Unele comunități includ întreținerea gazonului, deszăpezirea, o piscină comunitară și alte servicii.
Unele taxe sunt utilizate numai pentru costurile de administrare a administrării comunității. Este important să ne amintim că, deși un număr tot mai mare de creditori includ taxele de asociere în raportul front-end, este probabil ca aceste taxe să crească în timp.
Mobilier și Decor
Înainte de a cumpăra o casă nouă, aruncați o privire bună asupra numărului de camere care vor trebui mobilate și a numărului de ferestre care vor necesita acoperire.
Linia de fund
Costul unei locuințe este cea mai mare cheltuială personală pe care majoritatea oamenilor se vor confrunta vreodată. Înainte de a lua o datorie atât de mare, faceți-vă timp pentru a face calculele. După ce ai rulat numerele, ia în considerare situația ta și gândește-te la stilul tău de viață – nu doar acum, ci în următorul deceniu sau doi. Înainte de a-ți achiziționa noua casă, ia în considerare nu numai ceea ce te costă să o cumperi, ci și modul în care viitoarele plăți ipotecare îți vor afecta viața și bugetul.