Dacă dețineți propria casă și aveți cel puțin 62 de ani, un credit ipotecar invers oferă o oportunitate de a converti o parte din capitalul propriu al casei în numerar. În termenii cei mai de bază, o ipotecă inversă vă permite să contractați un împrumut împotriva capitalului propriu din casa dvs., unde nu trebuie să rambursați împrumutul pe parcursul vieții, atâta timp cât locuiți în casă și nu l-ați vândut.
Dacă doriți să măriți suma disponibilă pentru a vă finanța pensionarea, dar nu vă place ideea de a face plăți pentru un împrumut, o ipotecă inversă este o opțiune demnă de luat în considerare. Cu toate acestea, există, de asemenea, unele riscuri, costuri și capcane de care trebuie să fii conștient.
Chei de luat masa
- O ipotecă inversă permite proprietarilor de case mai în vârstă să își convertească valoarea capitalului propriu în numerar.
- Locuința servește drept garanție și rambursările sunt necesare numai atunci când proprietarul casei se mută sau la moarte.
- Există mai multe tipuri de ipoteci inversate, optimizate pentru diferite scopuri sau scopuri.
- Există, de asemenea, mai multe opțiuni diferite pentru modul de primire a banilor din ipoteca inversă.
Cum funcționează
Cu o ipotecă inversă, un creditor efectuează plăți către proprietarul casei pe baza unui procent din valoarea din casă. Când proprietarul casei moare sau se mută din proprietate, se poate întâmpla unul dintre cele trei lucruri:
- Proprietarul sau moștenitorii de case pot vinde casa pentru a achita împrumutul.
- Proprietarul sau moștenitorii pot refinanța împrumutul existent pentru păstrarea locuinței.
- Creditorul poate fi autorizat să vândă locuința pentru a deconta soldul împrumutului.
Deși există mai multe tipuri de ipoteci inversate, inclusiv cele oferite de creditorii privați, acestea împărtășesc în general următoarele caracteristici:
- Proprietarilor de case mai vechi li se oferă sume mai mari de împrumut decât proprietarii de case mai tineri. Casele mai scumpe se califică pentru împrumuturi mai mari.
- O ipotecă inversă trebuie să fie datoria principală împotriva casei. Alți creditori trebuie să fie rambursați sau să fie de acord să-și subordoneze împrumuturile către titularul principal al ipotecii.
- Taxele de finanțare pot fi incluse în costul împrumutului.
- Creditorul poate solicita rambursarea în cazul în care proprietarul nu reușește să întrețină proprietatea, nu păstrează proprietatea asigurată, nu își achită impozitele pe proprietate, declară falimentul, abandonează proprietatea sau comite fraude. Împrumutătorul poate solicita, de asemenea, rambursarea dacă locuința este condamnată sau dacă proprietarul casei adaugă un nou proprietar la titlul proprietății, subînchiriază total sau parțial proprietatea, modifică clasificarea de zonare a proprietății sau acordă împrumuturi suplimentare împotriva proprietății.
Discriminarea împrumuturilor ipotecare este ilegală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor sau la Departamentul de locuințe și dezvoltare urbană (HUD) al SUA.
Împrumuturi HECM
Creditele ipotecare inversă există încă din anii 1960, dar cea mai comună ipotecă inversă este o ipotecă de conversie a capitalului propriu asigurată federal (HECM). Aceste ipoteci au fost oferite pentru prima dată în 1989 și sunt furnizate de Departamentul SUA pentru Locuință și Dezvoltare Urbană (HUD).
HECM-urile sunt singurele ipoteci inverse emise de guvernul federal, care limitează costurile pentru debitori și garantează că creditorii vor îndeplini obligațiile. Principalul dezavantaj pentru HECM este că suma maximă a împrumutului este limitată.
Împrumuturi non-HECM
Ipotecile inverse non-HECM sunt disponibile de la o varietate de instituții de creditare. Avantajul principal al acestor ipoteci inverse este că oferă împrumuturi în sume mai mari decât limita HEMC. Unul dintre dezavantajele împrumuturilor non-HECM este că acestea nu sunt asigurate federal și pot fi semnificativ mai scumpe decât împrumuturile HECM.
Costul anual total al împrumutului
Deși rata dobânzii la o ipotecă HECM este stabilită de guvern, iar costul inițial al unui împrumut HECM este limitat la 2% din valoarea casei, costul total al împrumutului poate varia în continuare în funcție de creditor. Mai mult, în căutarea unui împrumutat, debitorii trebuie să ia în considerare costurile de închidere ale terților, asigurarea ipotecară și comisionul de service.
Pentru a ajuta debitorii să compare costurile ipotecare, Legea federală Adevărul în împrumuturi impune furnizorilor de ipoteci să prezinte debitorilor o prezentare a costurilor sub forma costului anual total al împrumutului ( TALC ). Utilizați acest număr atunci când comparați împrumuturile de la diferiți furnizori; rețineți că costurile reale ale unei ipoteci inverse vor depinde în mare măsură de opțiunile de venit selectate.
Opțiuni de venit
Ipotecile inversate HECM oferă cea mai largă varietate de opțiuni generatoare de venituri, inclusiv plăți forfetare, linii de credit, avansuri lunare de numerar sau orice combinație a acestora.
Linia de credit este probabil cea mai interesantă caracteristică a unui împrumut HECM, deoarece suma de bani disponibilă pentru împrumutat crește în timp cu valoarea dobânzii. Împrumuturile non-HECM oferă mai puține opțiuni de venit.
Ratele dobânzilor
Rata dobânzii la creditele ipotecare reversibile HECM este legată de rata de securitate a Trezoreriei SUA de un an. Împrumutații au opțiunea de a selecta o rată a dobânzii care se poate modifica în fiecare an sau una care se poate modifica în fiecare lună.
O rată ajustabilă anual se modifică cu aceeași rată ca orice creștere sau scădere a ratei de garanție a Trezoreriei SUA de un an. Această rată anuală ajustabilă este plafonată la 2% pe an sau 5% pe durata de viață a împrumutului. Un credit ipotecar lunar cu rată ajustabilă (ARM) începe cu o rată a dobânzii mai mică decât ARM și se ajustează în fiecare lună. Se poate deplasa în sus sau în jos cu 10% pe durata de viață a împrumutului.
Modul în care pot ajuta ipotecile inversate: un studiu de caz
Aproape jumătate dintre persoanele în vârstă de 70 de ani și peste care au un card de credit nu își achită soldul integral în fiecare lună, dar ipotecile inversate pot ajuta la această problemă.
În „ Cum afectează rezultatele de credit ale gospodăriilor în vârstă ”, „Documentul de lucru finanțat de Administrația SUA pentru securitate socială și publicat în septembrie 2016 de Centrul de cercetare pentru pensionare din Michigan al Universității din Michigan, cercetătorii Stephanie Moulton, Donald Haurin, Samuel Dodini și Maximilian D. Schmeiser au descoperit că datoriile rotative ale cardului de credit scad atunci când persoanele în vârstă contractează ipoteci inversate.
Executările silită și întârzierile de plată a datoriilor devin, de asemenea, mai puțin frecvente, cel puțin în cei trei ani de la încheierea ipotecii inversate. Seniorii care au experimentat un șoc de credit în cei doi ani înainte de a contracta ipoteca inversă au beneficiat cel mai mult. (Cercetătorii au definit un „șoc de credit” ca o scădere a scorului de credit de 25 de puncte sau mai mult.) Este posibil ca acești seniori să nu se fi calificat pentru un alt tip de împrumut de capital propriu din cauza creditului lor; calificarea pentru o ipotecă inversă nu depinde de scorul de credit al unui senior.
Studiul a constatat că împrumutătorii ipoteci inversați și-au redus mai mult datoriile cardului de credit decât cei care au contractat alte tipuri de împrumuturi de capital propriu (împrumuturi de capital propriu închise, linii de credit de capital propriu ( refinanțări de încasare ). sumele frontale și fluxul de numerar lunar crescut oferit de ipotecile inversate i-au ajutat pe vârstnici să-și achite datoria cardului de credit.
Potrivit studiului, persoanele în vârstă care au retras inițial 10.000 de dolari folosind o ipotecă inversă și-au redus datoria cardului de credit cu 2.364 USD în primul an după ce au împrumutat suma respectivă. Împrumuturile suplimentare au dus la plata unor datorii minime suplimentare: pentru fiecare 10.000 $ suplimentar retrași în avans, seniorii au plătit încă 166 $, iar pentru fiecare 100 $ suplimentar din fluxul de numerar lunar ipoteca generată invers, seniorii au achitat o datorie suplimentară de 45 $ pentru tot anul.
Este demn de remarcat faptul că acest studiu acoperă debitorii care au încheiat o ipotecă inversă între 2008 și 2011, o perioadă unică precară din istoria financiară recentă. Un studiu similar realizat într-o perioadă de prosperitate economică ar putea avea rezultate diferite.
Persoanele în vârstă care consideră o ipotecă inversă ca o soluție pentru datoria cardului de credit ar trebui să evalueze dacă valoarea capitalului propriu pe care o vor pierde în comisioanele ipotecare și dobânda inversă merită din punct de vedere al valorii dobânzii pe cardul de credit pe care o vor economisi. Acesta este un calcul complex care este cel mai bine efectuat de către un contabil sau un planificator financiar. Este posibil ca un consilier cu ipotecă inversă să nu fie suficient de informat pentru a răspunde la această întrebare.
Linia de fund
Contractarea unui împrumut împotriva locuinței dvs. este o decizie importantă care va afecta finanțele curente și proprietatea pe care o lăsați moștenitorilor. Există costuri substanțiale implicate, inclusiv inițierea împrumutului, deservirea și dobânzile.
De asemenea, trebuie să vă amintiți că, cu o ipotecă inversă, datoria dvs. crește în timp datorită dobânzii la împrumut. Dacă vă răzgândiți cu privire la împrumut sau aveți nevoie să vă mutați din proprietate din motive de sănătate, încasările din vânzarea proprietății sunt utilizate pentru a achita ipoteca inversă. În funcție de mărimea împrumutului și de valoarea proprietății, s-ar putea să rămână puțini sau deloc bani după rambursarea împrumutului.
Înainte de a încheia un credit ipotecar invers, ar trebui să cercetați tematică temeinic, să comparați costurile de la o varietate de creditori și să citiți toate documentele de divulgare. Deși investiția veniturilor dintr-o ipotecă inversă nu este, în general, recomandabilă din cauza necesității de a recupera costurile împrumutului plus dobânzile, venitul dintr-o ipotecă inversă poate oferi o oportunitate de a reorienta alte elemente ale portofoliului dvs. de investiții. Înainte de a vă asuma ipoteca, luați în considerare fluxul de numerar pe care îl va furniza ipoteca inversă și examinați implicațiile pe care această nouă sursă de venit le va avea asupra strategiei dvs. globale de investiții.