4 motive pentru care nu ar trebui să vă refinanțați casa
V-ați închis într-o ipotecă cu rată fixă de 30 de ani, cu o rată a dobânzii de 5%. A sunat grozav când ai primit împrumutul, nu? Dar auziți că ratele dobânzilor vor începe să scadă, ceea ce vă face să vă entuziasmați. Deși puteți ține pasul cu plățile ipotecare, blocarea unei rate a dobânzii mai mici vă poate ajuta să economisiți niște bani.
Are sens să refinanțăm și să economisim cu rate mai mici, nu? Acest lucru poate fi adevărat, dar există mulți factori pe care trebuie să îi luați în considerare înainte de a semna pe linia punctată. Și există cazuri în care refinanțarea nu este alegerea logică, deoarece poate avea un impact asupra situației dvs. financiare. S-ar putea să doriți să explorați mai întâi alte oportunități de investiții imobiliare. Acest articol analizează patru dintre cele mai frecvente motive pentru care nu ar trebui să vă refinanțați ipoteca.
Chei de luat masa
- Nu refinantați dacă aveți o perioadă lungă de echilibru – numărul de luni pentru a ajunge la momentul când începeți să economisiți.
- Refinanțarea pentru a reduce plata lunară este excelentă, cu excepția cazului în care cheltuiți mai mulți bani pe termen lung.
- Trecerea la un credit ipotecar cu rată ajustabilă ar putea să nu aibă sens dacă ratele dobânzii sunt deja scăzute conform standardelor istorice.
- Nu are sens să refinanțeze dacă nu vă puteți permite costurile de închidere.
1. O perioadă mai lungă de echilibru
Unul dintre primele motive pentru a evita refinanțarea este că este nevoie de prea mult timp pentru a recupera costurile de închidere ale noului împrumut. Acest timp este cunoscut ca perioada de echilibru sau numărul de luni până la momentul în care începeți să economisiți. La sfârșitul perioadei de rentabilitate, compensați complet costurile de refinanțare.
Nu există un număr magic care să reprezinte o perioadă de echilibru acceptabilă. Există câțiva factori diferiți pe care trebuie să îi luați în considerare pentru a veni cu o estimare viabilă. Depinde cât timp intenționați să rămâneți în proprietate și cât de sigur sunteți cu privire la această predicție.
Pentru a vă calcula perioada de echilibru, va trebui să cunoașteți câteva fapte. Costurile de închidere ale noului împrumut și rata dobânzii dvs. sunt cele mai importante. După ce cunoașteți rata dobânzii, vă puteți da seama cât de mult veți economisi în dobândă în fiecare lună. Ar trebui să puteți obține o estimare a acestor cifre de la un creditor. Deci, să presupunem că costurile de închidere pentru refinanțare se ridică la 3.000 USD, iar potențialele economii lunare sunt de 50 USD. Iată cum puteți calcula perioada dvs. de rentabilitate:
- Perioadă de rentabilitate = costuri de închidere ÷ economii lunare
- 3.000 $ ÷ 50 $ = 60
În acest caz, vă vor dura 60 de luni sau cinci ani pentru a ajunge la perioada de echilibru.
2. Costuri mai mari pe termen lung
După ce ați vorbit cu banca dvs. sau cu creditorul ipotecar, luați în considerare ce va face refinanțarea pe linia de jos pe termen lung. Refinanțarea pentru scăderea plății lunare este excelentă, cu excepția cazului în care îți pune o bătaie mare în buzunar pe măsură ce trece timpul. Dacă costă mai mult să se refinanțeze, probabil că nu are sens.
De exemplu, dacă aveți câțiva ani într-o ipotecă de 30 de ani, ați plătit o mulțime de dobânzi fără a reduce foarte mult soldul principal. Refinanțarea într-un credit ipotecar pe 15 ani vă va crește probabil plata lunară, posibil la un nivel pe care nu îl veți putea permite.
Dacă începeți din nou cu un nou credit ipotecar pe 30 de ani, începeți cu aproape la fel de mult ca principal ca data trecută. Deși noua dvs. rată a dobânzii va fi mai mică, o veți plăti timp de 30 de ani. Așadar, economiile pe termen lung ar putea fi nesemnificative sau împrumutul ar putea să te coste mai mult. Dacă scăderea plății lunare vă scutește de neplata unei plăți curente și mai mari, s-ar putea să vi se pară acceptabilă această realitate pe termen lung.
S-ar putea să doriți să luați în considerare și costul de oportunitate al procesului de refinanțare. Este nevoie de timp și efort pentru a refinanța o ipotecă. S-ar putea să vă distrați mai mult și să câștigați mai mulți bani făcând proiecte de îmbunătățire a locuințelor, obținând o certificare sau căutând clienți.
3. Ipoteci cu rată ajustabilă vs. cu rată fixă
Refinanțarea la o rată a dobânzii mai mică nu duce întotdeauna la economii substanțiale. Să presupunem că rata dobânzii la ipoteca dvs. la 30 de ani cu rate fixe este deja destul de mică, să zicem 5%. În acest caz, nu ați economisi atât de mult dacă ați refinanța o altă ipotecă de 30 de ani stabilită la 4,5%. Odată ce țineți cont de costurile de închidere, economiile lunare nu ar fi semnificative decât dacă aveți un credit ipotecar de câteva ori mai mare decât media națională.
Deci, există o alternativă? Obținerea unui credit ipotecar cu rată ajustabilă ( ARM ) poate părea o idee excelentă, deoarece acestea au de obicei cele mai mici rate ale dobânzii. Poate părea o nebunie să nu profitați de ele, mai ales dacă intenționați să vă deplasați până la resetarea ARM. Atunci când ratele sunt atât de scăzute – conform standardelor istorice și absolute – nu este probabil ca acestea să fie semnificativ mai mici în viitor. Asta înseamnă că probabil veți face față unor plăți de dobândă substanțial mai mari atunci când ARM se resetează.
Să presupunem că aveți deja o rată a dobânzii fixă scăzută și că puteți gestiona plățile. În acest caz, probabil că este o idee mai bună să rămâi cu siguranța. La urma urmei, o ipotecă cu rată ajustabilă este de obicei mult mai riscantă decât o ipotecă cu rată fixă. Dacă rămâneți cu o rată fixă scăzută, vă puteți economisi mii de dolari în cele din urmă.
4. Costuri de închidere inaccesibile
Nu există așa ceva ca refinanțarea gratuită. Fie plătiți costurile de închidere din buzunar, fie plătiți o rată a dobânzii mai mare. În unele cazuri, vi se permite să înregistrați costurile de închidere în împrumutul dvs. Cu toate acestea, rămâneți plătind dobânzi pentru costurile de închidere atât timp cât aveți acel împrumut.
Luați în considerare toate costurile asociate închiderii, inclusiv taxa de cerere, taxa de subscriere și taxa de procesare.
Gândiți-vă la costurile de închidere și aflați cum se încadrează fiecare dintre aceste cazuri în situația dvs. Vă puteți permite să cheltuiți câteva mii de dolari chiar acum pentru închiderea costurilor? Sau ai nevoie de acei bani pentru altceva? Refinanțarea este încă utilă la o rată a dobânzii mai mare? Dacă doriți să înregistrați costurile de închidere în împrumutul dvs., luați în considerare faptul că 6.000 USD la o rată a dobânzii de 4,5% vor costa mii de dolari pe parcursul a 30 de ani.
Linia de fund
Singura persoană care poate decide dacă acesta este un moment bun pentru a refinanța ești tu. Dacă doriți o opinie profesională, cel mai probabil veți obține un răspuns imparțial de la un consilier financiar pe bază de taxe. Refinanțarea este întotdeauna o idee bună pentru cineva care dorește să vândă un credit ipotecar. Situația dvs., nu piața, ar trebui să fie cel mai mare factor în momentul în care să refinanțați.