7 soluții pentru proprietarii de case care se luptă cu ipoteca lor
Dacă acum te lupți să îți faciplățile ipotecare, nu ești singur. Potrivit RealtyTrac, una din 12.448 de case se află în executare silită în Statele Unite, începând din decembrie 2020. În Florida, una din fiecare 6.240 de case, în timp ce în California, una din fiecare 11.342 de case se află în blocare.
Noua pandemie de coronavirus a dus la creșterea nivelului șomajului și la pierderea veniturilor. Dacă credeți că sunteți în pericol de executare silită asupra casei dvs., vă rugăm să știți că există programe concepute pentru a oferi scutire de împrumuturi debitorilor.
Opțiuni de scutire a creditelor ipotecare pentru COVID-19
Dacă ipoteca dvs. este susținută de un program guvernamental, există un moratoriu – sau o amânare – privind executările silită și evacuările pentru cei afectați de COVID-19. Moratoriul urma să expire la 31 ianuarie 2021, dar a fost prelungit. Cu toate acestea, datele de expirare a prelungirii variază, în funcție de programul guvernamental de împrumut la domiciliu.
Pentru cei care doresc să solicite toleranță, Departamentul de Locuințe și Dezvoltare Urbană, Departamentul Afacerilor Veteranilor, si Departamentul Agriculturii au extins fereastra deînscriere pentru care debitorii pot solicita toleranță până la30 iunie 2021. Toleranței este o amânare convenită a plăților ipotecare între creditor și împrumutat pentru a preveni executarea silită.
Pentru împrumuturile ipotecare susținute de Federală pentru Finanțarea Locuințelor (FHFA) a prelungit moratoriile de executare silită a executărilor silite unifamiliale și aevacuărilor proprietății imobiliare (REO) până la 31 martie 2021. Proprietățile REO sunt proprietăți bancare confiscate din cauza neplății sau neplății de către împrumutat.
Pentru împrumuturile ipotecare susținute de Departamentul Agriculturii al SUA (USDA), moratoriul de executare silită pentru programul său de împrumut direct și garantat pentru locuințe unifamiliare expiră la 30 iunie 2021.
De asemenea, prelungite până la 30 iunie 2021, împrumuturile ipotecare acordate prin intermediul Departamentului SUA pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD), asigurate de Administrația Federală a Locuințelor (FHA) sau garantate de Office of Native American Programs (Secțiunile 184 și 184). programe).
Pentru cei care au împrumuturi VA, Departamentul Afacerilor Veterane a fost, de asemenea, expulzat de moratoriul de evacuare și executare silită până la 30 iunie 2021.
Vă rugăm să vă adresați băncii sau furnizorului de servicii ipotecare, care vă încasează plățile, pentru a stabili dacă împrumutul dvs. ipotecar se califică pentru programul de moratoriu. Indiferent dacă problema dvs. de a vă plăti ipoteca este sau nu legată de coronavirus, primul lucru de făcut este să apelați furnizorul de împrumut. Dacă puteți, încercați să faceți acest lucru înainte de a pierde plățile, deoarece acesta va păstra cel mai mare număr de opțiuni disponibile. În acest articol, experții prezintă diferite opțiuni pentru momentul în care vă luptați să plătiți la timp.
Chei de luat masa
- Dacă ipoteca dvs. este susținută de un program guvernamental, există un moratoriu – sau o amânare – privind executările silită și evacuările pentru cei afectați de COVID-19.
- Atât Fannie Mae, cât și Freddie Mac oferă asistență celor care se luptă financiar să facă plăți ipotecare datorate COVID-19.
- Fie că este sau nu legată de pandemia de coronavirus, dacă nu puteți efectua plățile ipotecare, primul pas este să vă contactați creditorul.
- Există multe opțiuni pentru modificarea rambursării împrumutului pentru a face plățile lunare mai accesibile.
Soluția nr. 1: Solicitați toleranță ipotecară
După cum sa menționat anterior, atât Freddie Mac, cât și Fannie May au publicat linii directoare pentruarestarea ipotecii legate de COVID-19. Aceasta înseamnă că persoanele fizice își pot reduce sau suspenda plățile pentru acel moment.În plus, orice delincvență ipotecară aferentănu va fi raportată birourilor de credit, deci plățile lipsă nu vă vor afecta scorul de credit. După terminarea toleranței, creditorii vor colabora cu împrumutații pentru a modifica împrumuturile pentru a reduce plățile lunare, după caz.5
Soluția nr. 2: Refinanțarea la un împrumut pe termen mai lung
Distanțarea împrumutului pe o perioadă mai lungă este o opțiune care poate reduce suma plății lunare. Refinanțarea către un împrumut pe termen mai lung este cea mai simplă modalitate de a reduce plățile ipotecare lunare, mai ales atunci când fluxul de numerar este o problemă, potrivit Al Hensling, președintele United American Mortgage din Irvine, California.
Cu toate acestea, este important să rețineți că rata dobânzii dvs. va crește. Pentru a compensa acest lucru, Matt Hackett, manager de operațiuni și subscriere la Equity Now din New York, recomandă efectuarea unor plăți mai mari pentru a crește viteza cu care plătiți principalul. Majoritatea creditelor ipotecare nu au penalități de plată în avans (deși ar trebui să le verificați cu siguranță).
Soluția nr. 3: Refinanțarea pentru a vă schimba termenii privind rata dobânzii
Refinanțarea la un credit ipotecar cu rată ajustabilă (ARM) este o opțiune viabilă dacă aproape ați terminat de achitat ipoteca. „Din ce în ce mai mulți consumatori recunosc beneficiile financiare pe care le poate oferi o ipotecă cu rată ajustabilă în circumstanțele potrivite”, spune Hensling. Un exemplu perfect este proprietarul unei case care anticipează să-și vândă locuința în următorii trei ani și are în prezent un împrumut cu rată fixă de 400.000 USD la 4,25%, plătind 1.976,76 USD pe lună.
Hensling spune că dacă proprietarul casei va refinanța la un credit ipotecar hibrid ajustabil stabilit pentru cinci ani la 2.875%, acest lucru ar reduce plata lunară la 1.695,57 USD pe lună și ar economisi 281,19 USD pe lună.
Jeremy Brandt, CEO WeBuyHouses.com, este de acord, adăugând: „Dacă o casă este aproape plătită, marea majoritate a plăților lunare se îndreaptă către capitaluri proprii și nu la dobânzi. Refinanțarea către un ARM ar putea rezolva problemele fluxurilor de numerar pe termen scurt prin reducerea plății lunare în detrimentul plăților ulterioare. „Acestea fiind spuse, dacă ratele dobânzilor încep să crească, plățile lunare pot crește pe o perioadă.
Alternativ, dacă aveți un ARM, trecerea la un credit ipotecar cu rată fixă nu vă poate reduce plățile lunare curente, dar vă poate opri creșterea plăților. „Acest lucru are sens dacă ratele fixe actuale sunt mai mici decât rata dobânzii ARM sau dacă vă așteptați să vă deplasați mai târziu în următorii trei ani”, spune Brandt. Cu toate acestea, el avertizează că, dacă ați fost într-o armă pentru o vreme, rata fixă pe care o refinanțați poate fi mai mare decât rata existentă și acest lucru poate determina creșterea plății lunare.
Soluția # 4: Provocați impozitele pe proprietate
Dacă valoarea casei dvs. a scăzut, provocarea impozitului pe proprietate poate oferi o ușurare financiară, spune Cara Pierce, consilier certificat pentru locuințe la Clearpoint Credit Counseling Solutions, o organizație națională nonprofit. „Va trebui să contactați biroul evaluatorului județului din județul în care este situată casa pentru a vedea ce tip de informații vor avea nevoie ca dovadă că valorile locuințelor au scăzut”, spune Pierce.
Cu toate acestea, Pierce spune că aceasta este o strategie pe termen scurt. Ea avertizează că pe măsură ce valorile proprietăților cresc, impozitele pe proprietate vor crește. De asemenea, rețineți că ar putea costa câteva sute de dolari să vă evalueze casa.
Soluția # 5: Modificați împrumutul
O modificare a împrumutului este o alternativă pentru cei care nu își pot refinanța împrumutul, dar trebuie să își reducă plata lunară a casei. Dar, spre deosebire de o refinanțare, necesită o greutate. Pierce spune că împrumutătorii trebuie să arate creditorului că, ca urmare a dificultăților financiare, nu pot continua să efectueze plata lunară regulată a casei. „Acest proces implică hârtii extinse care trebuie finalizate și trimise creditorului spre examinare”, spune Pierce.
Ea recomandă proprietarilor de case să primească consiliere printr-o organizație certificată HUD pentru a-și înțelege pe deplin opțiunile și pentru a primi ajutor pentru contactarea creditorului. „Cu toate acestea, nu toți creditorii oferă modificări ale împrumutului sau pot oferi doar modificări ale împrumutului pe termen scurt”, spune Pierce.
Ca parte a planurilor lor de asistență ipotecară legate de COVID-19, Fannie Mae și Freddie Mac permit ambilor împrumutători să își modifice împrumuturile după îngăduință.67
Soluția nr. 6: obțineți un împrumut de capital propriu
Obținerea unui împrumut de capital propriu poate oferi asistență imediată proprietarilor de case care se luptă, dar această strategie funcționează numai dacă aveți o mulțime de capital propriu în casă, ceea ce înseamnă că locuința dvs. este evaluată cu mult mai mult decât vă datorați. Anthony Pili, director de planificare strategică la Greater Hudson Bank din Bardonia, New York, îi sfătuiește pe proprietarii care se luptă să ia în calcul plata unei ipoteci cu o linie de capital propriu. „Băncile acoperă de obicei toate costurile de închidere a liniilor de capital propriu. Economiile în costurile de închidere pot fi folosite pentru a achita soldul principal mai repede ”, spune Pili.
El adaugă că această strategie este extrem de eficientă pentru debitorii care au autodisciplina să plătească mai mult decât ceea ce se datorează în fiecare lună, deoarece plata minimă este de obicei doar dobânda acumulată în cursul lunii.
Soluția nr. 7: Solicitați creditorului eliminarea asigurărilor ipotecare private
În funcție de cât de multă capital este în casa dvs., eliminarea asigurării ipotecare private (PMI) vă poate reduce plățile ipotecare. „Dacă aveți cel puțin 20% capital propriu în proprietate, vă recomand să contactați creditorul pentru a renunța la asigurarea ipotecară”, spune Pierce. Ea explică faptul că debitorii care nu plătesc de obicei 20% în jos trebuie să aibă PMI timp de cel puțin doi ani, dar spune că pot exista excepții de la regula de doi ani. De exemplu, dacă proprietarul casei a făcut îmbunătățiri în casă care au mărit valoarea, cerința poate fi renunțată.
Linia de fund
Dacă vă luptați cu ipoteca, nu aruncați prosopul. Există diverse soluții care vă pot ajuta să rămâneți în casa dvs. și să vă gestionați plățile ipotecare lunare.