Clauza de asumare
Ce este o clauză de presupunere?
O clauză de presupunere este o prevedere dintr-un contract ipotecar care permite vânzătorului unei locuințe să transmită responsabilitatea pentru ipoteca existentă cumpărătorului proprietății. Cu alte cuvinte, noul proprietar își asumă ipoteca existentă. Cumpărătorul trebuie să îndeplinească în mod obișnuit creditul și alte calificări.
Chei de luat masa
- O clauză de presupunere permite vânzătorului unei case să transmită cumpărătorului proprietății responsabilitatea pentru o ipotecă existentă.
- Noul cumpărător trebuie să îndeplinească creditele și alte calificări.
- Clauzele de presupunere sunt atractive atunci când rata dobânzii la ipoteca curentă este mai mică decât ratele actuale.
- Aceste clauze pot ajuta, de asemenea, cumpărătorii să evite costurile de închidere.
- Cu toate acestea, pentru majoritatea proprietarilor de case, beneficiile unei clauze de presupunere sunt teoretice, deoarece ipotecile convenționale interzic, în general, această practică.
Cum funcționează o clauză de presupunere
Dacă rata dobânzii la o ipotecă existentă este mai mică decât ratele actuale ale pieței, o clauză de presupunere devine un punct de vânzare atractiv. De asemenea, cumpărătorul poate evita multe costuri de închidere, deși există unele taxe implicate în ipoteze. Unele dintre costuri vor include o căutare a titlului, ștampile documentelor și taxe.
Pentru majoritatea proprietarilor, beneficiile unei clauze de presupunere sunt teoretice, deoarece creditele ipotecare convenționale interzic în general practica. Băncile se încruntă pe baza clauzelor de presupunere deoarece scriu credite ipotecare pe baza bonității împrumutatului inițial, nu a unui cumpărător ulterior necunoscut.
Capacitatea noului proprietar de a rambursa poate fi dificil de evaluat, iar banca poate fi reticentă în asumarea riscului. Mai mult, chiar dacă o bancă ar aproba bonitatea unui nou împrumutat, ar pierde costurile de plată în avans și de închidere aferente unei ipoteci noi.
consideratii speciale
Deoarece rareori este în interesul unei bănci să permită ipoteze, majoritatea creditelor ipotecare includ o clauză de scadență la vânzare, care solicită rambursarea soldului rămas atunci când proprietatea vinde. Banca va semna dreptul de garanție până la plata ipotecii, ceea ce va face imposibilă vânzarea.
Cu toate acestea, clauzele de presupunere sunt standard în ipotecile guvernamentale de la Administrația Federală a Locuințelor (FHA), Administrația Veteranilor (VA)și Departamentul Agriculturii din SUA (USDA). Noul proprietar trebuie să îndeplinească în continuare standardele de credit și de eligibilitate.
Exemplu de clauză de presupunere
Imaginați-vă o persoană care dorește să își asume ipoteca de la un vânzător care are o ipotecă de 30 de ani, 240.000 USD, la 3,5%, pe care a plătit timp de cinci ani. Soldul rămas, inclusiv dobânzile, este de aproximativ 323.300 USD, iar 25 de ani rămân pe nota originală.
Presupunând că rata actuală a dobânzii pe piață este de 4%, noul cumpărător a încheiat o ipotecă la 30 de ani cu rată fixă pentru același împrumut de 240.000 USD, ar face soldul, cu dobânzi, datorat la sfârșitul acelei perioade de aproximativ 412.500 USD. De asemenea, noul cumpărător ar trebui să depună o sumă forfetară instituției de finanțare.
Prin asumarea ipotecii existente a vânzătorului, cumpărătorul ar economisi aproximativ 89.000 USD pe durata împrumutului. De asemenea, există cinci ani mai puțini ani de obligație de plată cu împrumutul clauză de asumare. Orice plată forfetară ar fi acordată vânzătorului pentru a compensa capitalul propriu pe care l-au acumulat în casă. În plus, cumpărătorul va evita mii de dolari în costurile de închidere.