Cumpărarea unei case de la distanță: un ghid pas cu pas
Cumpărarea unei case de la distanță devine din ce în ce mai frecventă în zilele noastre. Este o practică standard de ceva vreme în lumea imobiliară ca vânzătorii să renunțe la închiderea locuinței prin pre-semnarea documentelor și prin încasarea veniturilor din vânzare direct la un cont bancar, dar acum întregul proces poate fi realizat de la distanță – și de către cumpărători ca vânzători.
Chei de luat masa
- Întregul proces de cumpărare a unei case poate fi făcut acum de la distanță atât de vânzători, cât și de cumpărători.
- Găsirea agentului imobiliar potrivit este cheia, așa că asigurați-vă că întrebați despre experiența lor cu vânzările la distanță, precum și despre disponibilitatea lor în timpul zilei și nu uitați să solicitați referințe.
- Uneori există o perioadă de due diligence, pe care un cumpărător o poate folosi ca instrument pentru a obține o casă sub contract, oferind în același timp o ieșire ușoară de a rezilia contractul cu risc financiar limitat.
- Dacă există o perioadă de due diligence, luați în considerare utilizarea acesteia nu numai pentru a face inspecții, ci pentru a vizita casa (dacă puteți) și asigurați-vă că este cea pe care o doriți cu adevărat.
- Chiar și închiderile se pot face de la distanță – semnați documente utilizând un sistem de semnături electronice, iar agentul dvs. participă personal.
De ce să cumpărați o casă de la distanță
În acest moment, noul coronavirus îmbunătățește modul în care se desfășoară vânzările la domiciliu, de la vizite deschise anulate la turnee video care iau loc spectacolelor în casă. Întrucât oamenii evită contactul strâns pentru a nu răspândi virusul, cumpărarea de la distanță are mai mult sens.
În vremuri mai normale, „oamenii care cumpără de la distanță fac adesea acest lucru pentru a cumpăra o a doua casă sau o casă de vacanță”, spune Todd Kaderabek, un broker rezidențial asociat cu agenții imobiliari Beverly-Hanks & Associates din Asheville, NC „De obicei, ei provin din declară și au locuri de muncă și alte obligații care îi împiedică să petreacă mult timp în procesul de cumpărare a locuințelor. ”
Finanțarea poate fi un factor. „Dacă un părinte cumpără o casă pentru un copil adult, poate decide să cumpere de la distanță, mai ales dacă locuiesc în afara statului”, spune Kaderabek. „În aceste cazuri, părintele cumpără adesea priveliștea casei nevăzute, se ocupă de toate actele și se închide de la distanță, făcând o achiziție în numerar.”
regula de 1% , care prevede că chiria lunară câștigată pe o proprietate ar trebui să depășească plata ipotecară lunară a acelei proprietăți, astfel încât investitorul să se rupă măcar de proprietate. Este mai ușor să găsiți proprietăți care respectă regula 1% pe anumite piețe, care pot fi situate la o distanță semnificativă de baza de origine a investitorului. Prin urmare, cumpărarea unei case de la distanță poate fi o opțiune atractivă, care economisește timp.
Oricare ar fi motivul pentru care cumpărați de la distanță, există anumite măsuri pe care le puteți lua pentru a vă asigura că procesul se desfășoară cât mai bine posibil.
Discriminarea împrumuturilor ipotecare este ilegală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor sau la Departamentul de locuințe și dezvoltare urbană (HUD) al SUA.
Găsiți agentul imobiliar potrivit
Veți depinde de agentul dvs. imobiliar pentru a gestiona aproape întregul proces de cumpărare a locuințelor, deci este esențial să vă luați timp și să faceți efortul pentru a găsi o potrivire bună. „Cumpărarea de case implică o mulțime de piese în mișcare”, spune Kaderabek. „Este important să găsiți o potrivire bună de personalitate între client și agent.”
Un interviu este util (fie prin telefon sau video) și este întotdeauna o idee bună să obțineți referințe pentru a vedea ce au de spus alți cumpărători.
Întrebați despre experiență
Când vorbiți cu un potențial agent, Kaderabek recomandă să întrebați de la început: „Cât de des ați făcut acest proces de la distanță?” Problemele de experiență și agenții care lucrează frecvent cu cumpărători la distanță sunt mai predispuși să înțeleagă cum funcționează, să negocieze favorabil și să găsească proprietăți adecvate pentru cumpărător.
Agentul ar trebui să poată, de asemenea, să ofere consiliere cu privire la un creditor local. „Este probabil ca un împrumutător non-local să utilizeze un evaluator non-local, care poate fi un instrument de moarte pe piețe unice precum Asheville”, spune Kaderabek.
Întrebați despre disponibilitate
Mulți agenți imobiliari lucrează ore impare sau cu jumătate de normă, ceea ce poate fi deosebit de dificil pentru cumpărătorii de la distanță. Agentul dvs. vă va servi ca proxy, deci trebuie să fie disponibil în timpul programului obișnuit pentru a gestiona o varietate de sarcini în procesul de cumpărare a locuințelor, inclusiv inspecții la domiciliu.
„Particip la toate inspecțiile la domiciliu, dar pentru un client din afara orașului este esențial”, spune Kaderabek. „Într-o lume în care inspecțiile la domiciliu au loc între nouă și cinci, va fi foarte dificil pentru un agent să participe la inspecția dvs. la domiciliu dacă vor avea un alt loc de muncă”.
Împărtășește-ți lista de dorințe
Odată ce ai un agent, împărtășește lista de dorințe, astfel încât agentul să te poată ajuta să găsești proprietatea perfectă. Cu cât lista dvs. este mai rafinată, cu atât mai rapidă poate fi căutarea în casă – la un punct. Dacă aveți prea multe solicitări, probabil că va încetini procesul. Rămâneți la lucrurile care contează cu adevărat – dimensiunea, locația, stilul casei, dressing-urile – și lăsați departe detaliile minore care ar fi ușor de remediat sau actualizat în orice casă. Și dacă există probleme de tranzacționare – caracteristici cu care absolut nu ai putea trăi (sau fără) – informează agentul tău din timp, astfel încât să nu piardă timpul privind proprietățile greșite.
„Dacă ești agent, trebuie să faci acel pas îndrăzneț pentru a-ți suna clientul și a-i spune că ai găsit proprietatea perfectă pentru ei”, spune Kaderabek. În calitate de cumpărător, trebuie să aveți încredere că agentul dvs. știe exact ceea ce căutați și că și-au luat timp să se uite atent la casă. „O casă ar putea arăta perfect pe internet, dar un agent bun va fi în măsură să spună„ Nu, asta nu este casa ta pentru că stă lângă o cale ferată activă ”.”
Utilizați perioada de due diligence
Odată ce o casa este sub contract, nu există timp pentru a revizui documentele de titlu și fapta restricții, precum și să efectueze controale, finanțarea și evaluări bancare înainte de închidere. În unele state, inclusiv în Carolina de Nord, există o perioadă oficială de due diligence, timp în care cumpărătorii își efectuează due diligence-ul și decid dacă doresc să treacă cu achiziția casei. Este posibil să nu se aplice dacă locuința este o construcție nouă.
Cumpărătorul plătește o taxă de due diligence nerambursabilă, de obicei cuprinsă între 500 $ și 2.000 $, care, în principiu, compensează vânzătorul pentru că a scos casa de pe piață și îi oferă cumpărătorului timp pentru a lua o decizie. De asemenea, cumpărătorul face o depunere serioasă de bani, egală cu aproximativ 2% până la 3% din prețul de achiziție – sau mai mult pe piețele aflate în mișcare rapidă. Atât comisionul de due diligence, cât și depozitul de bani serios sunt negociabile între cumpărător și vânzător.
Dacă există o perioadă oficială de due diligence, aceasta durează de obicei între 14 și 30 de zile.
Cumpărătorul poate rezilia contractul din „orice motiv sau deloc” (sau din alte limbi) în timpul perioadei de due diligence și poate pierde doar taxa de due diligence. În cazul în care cumpărătorul se retrage după perioada de due diligence, va pierde atât taxa de due diligence, cât și banii serioși.
Deoarece numai comisionul de due diligence se pierde dacă cumpărătorul denunță contractul în perioada de due diligence, acest lucru poate deschide o oportunitate interesantă pentru cumpărătorii de la distanță. Poate fi folosit ca instrument pentru a obține o casă sub contract, oferind în același timp o reziliere ușoară a rezilierii contractului cu risc financiar limitat. În cazul cumpărării de la distanță, acesta oferă cumpărătorului o fereastră de timp pentru a vizualiza personal proprietatea înainte de a lua orice decizie finală.
Închideți de la distanță
Legea E-Sign din 2000 face semnătura dvs. electronică la fel de valabilă ca și când ați semnat documentele în persoană. În plus, progresele tehnologice au făcut rutina închiderilor la distanță pentru vânzători și foarte fezabilă pentru cumpărători. Agentul dvs. vă va trimite toate paginile contractului și actele adiționale. Le veți semna utilizând un sistem de semnături electronice, care trimite de obicei formularele semnate înapoi părții corespunzătoare.
„Avocații necesită în continuare semnături fizice, astfel încât agentul dvs. să lucreze cu avocatul de închidere și cu FedEx toate documentele necesare înainte de închidere”, spune Kaderabek. „Agentul merge apoi la masa de închidere cu documentele de închidere – fără cumpărător – și fondurile sunt conectate pentru a finaliza tranzacția.”
Linia de fund
Cumpărarea unei case de la distanță poate fi o opțiune bună pentru cumpărătorii de case second-hand, părinții care doresc să cumpere case pentru copiii lor și investitorii imobiliari din afara statului. În multe privințe, procesul este același cu achiziționarea unei case în persoană; cu toate acestea, veți depinde și mai mult de agentul dvs. imobiliar pentru a găsi casa potrivită, pentru a fi prezent la inspecții, pentru a vă ghida prin documente și pentru a participa la închidere.
Ca atare, găsirea agentului potrivit – cel care are experiență în tranzacțiile la distanță – este unul dintre cei mai importanți pași pe care îi puteți face atunci când cumpărați o casă de la distanță.