12 pași ai unei închideri imobiliare
O afacere imobiliară este, în general, un exercițiu lung și stresant care implică mai mulți pași și formalități procedurale. Închiderea are loc atunci când semnezi hârtiile care fac casa ta, dar înainte de a ajunge acea zi fatidică, trebuie să se întâmple o listă lungă de lucruri. Acest articol descrie cei 12 pași care trebuie parcurși între momentul în care oferta dvs. este acceptată și când primiți cheile pentru noua dvs. casă.
Chei de luat masa
- Ofertele imobiliare sunt finalizate în general pe o perioadă de săptămâni și au multe părți mobile.
- Ofertele încep cu deschiderea unui cont escrow și se încheie cu o ultimă trecere înainte de a semna pe linia punctată.
- Complexitatea închiderilor imobiliare este un motiv bun pentru a angaja un avocat care să vă ghideze în acest proces.
- Cumpărătorii care au fost aprobați în prealabil pentru o ipotecă pot de obicei să închidă mai repede.
De ce pre-aprobarea ipotecii este o idee bună
Cu excepția cazului în care sunteți un cumpărător cu numerar, este o idee bună să pre-aprobare. A avea unul poate face procesul mai rapid și vă poate oferi mai multă putere de negociere atunci când negociați. Semnalează vânzătorului că aveți un sprijin financiar puternic. De asemenea, vă oferă o blocare a ratei, ceea ce înseamnă că este mai probabil să asigurați o rată a dobânzii favorabilă.
Obținerea aprobării prealabile pentru un credit ipotecar vă permite, de asemenea, să aflați limita până la care puteți merge pentru achiziționarea unei proprietăți. Economisește timp și efort, permițându-vă să căutați numai bunuri imobile care se potrivesc bugetului dvs.
În cele din urmă, aprobarea prealabilă a ipotecii vă oferă mai mult timp pentru a răspunde la o posibilă discriminare. Să presupunem că vă simțiți un potențial împrumutător discriminat. În acest caz, puteți solicita finanțare din alte surse și puteți continua acțiuni în justiție ulterior. Obținerea aprobării prealabile împiedică un singur creditor părtinitor să distrugă o afacere bună și să vă întârzie visele.
Discriminarea împrumuturilor ipotecare este ilegală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor sau la Departamentul de locuințe și dezvoltare urbană (HUD) al SUA.
După ce ați găsit locuința perfectă și un cumpărător a acceptat oferta dvs., următorii sunt pașii pe care trebuie să îi faceți pentru a încheia afacerea.
1. Deschideți un cont de escrow
Uncont escrow este deținut de o terță parte în numele cumpărătorului și vânzătorului. O vânzare de case implică mai mulți pași parcurși pe o perioadă de săptămâni. Prin urmare, cel mai bun mod de a preveni înșelarea fie a vânzătorului, fie a cumpărătorului este de a aduce un terț neutru. Acest terț poate deține toți banii și documentele legate de tranzacție până când totul a fost soluționat. Odată ce toate formalitățile procedurale s-au încheiat, banii și documentele sunt mutate din contul escrow către vânzător și cumpărător, garantând astfel o tranzacție sigură.
2. Căutare titlu și asigurare
O căutare de titlu și o asigurare de titlu oferă liniște sufletească și o garanție legală. Se asigură că atunci când cumpărați o proprietate, nimeni altcineva nu poate încerca să o revendice mai târziu. O căutare a titlului este o examinare a înregistrărilor publice pentru a determina și a confirma proprietatea legală a unei proprietăți și pentru a afla ce revendicări există, dacă există, asupra proprietății. Dacă există reclamații, este posibil ca acestea să fie soluționate înainte ca cumpărătorul să primească proprietatea.
Asigurarea de titlu este asigurarea de despăgubire care protejează titularul de pierderile financiare suferite de defectele unui titlu asupra unei proprietăți. Protejează atât proprietarii imobiliari, cât și creditorii împotriva pierderii sau daunelor rezultate din drepturi de garanție, sarcini sau defecte de proprietate.
3. Angajați un avocat
În timp ce obținerea asistenței juridice este opțională, este întotdeauna mai bine să obțineți o opinie juridică profesională cu privire la documentele de închidere. Jargonul complicat din ele poate fi dificil de înțeles, chiar și pentru persoanele bine educate. Pentru o taxă adecvată, avizul unuiavocat imobiliar cu experiențăpoate oferi mai multe beneficii, inclusiv indicii cu privire la orice potențiale probleme ale documentelor.
În unele state, este posibil să vi se solicite să angajați un avocat care să se ocupe de închidere. Verificați legile statului dvs.
4. Negociați costurile de închidere
De la deschiderea unui cont escrow până la angajarea unui avocat imobiliar, toate serviciile și entitățile implicate costă bani. Aceste costuri pot transforma o mulțime de bani dacă nu sunteți atent. De exemplu, inspecțiile la domiciliu și dăunători sunt cruciale pentru a vă împiedica să cumpărați o proprietate cu probleme ascunse și costisitoare. Dar multe astfel de servicii profită de ignoranța consumatorilor prin perceperea unor taxe mari. Chiar și taxele pentru serviciile legitime de închidere pot fi umflate.
Onorariile nedorite sunt taxe pe care un creditor le impune la închiderea unei ipoteci, care sunt adesea neașteptate de către împrumutat și nu sunt explicate în mod clar de către creditor. Aceste taxe pot însemna o factură mare. evaluării, taxe auxiliare, taxe de procesare și taxe de decontare.
Dacă sunteți dispus să vorbiți și să vă mențineți poziția, puteți obține de obicei taxe pentru junk și alte taxe reduse sau eliminate înainte de a merge la închidere.
5. Finalizați inspecția la domiciliu
Oinspecție fizică a locuinței este un pas necesar pentru a descoperi eventualele probleme cu proprietatea și pentru a arunca o privire asupra împrejurimilor sale. Dacă găsiți o problemă gravă cu locuința în timpul inspecției, veți avea ocazia să renunțați la afacere sau să cereți vânzătorului să o remedieze. De asemenea, puteți solicita vânzătorului să vă plătească pentru a o remedia (atâta timp cât oferta dvs. de cumpărare a inclus o situațiede inspecție la domiciliu ).
6. Obțineți o inspecție împotriva dăunătorilor
O inspecție a dăunătorilor este separată de inspecția la domiciliu. Acesta implică un specialist care să se asigure că casa dvs. nu are insecte care distrug lemnul, cum ar fi termitele sau furnicile de tâmplar. Dăunătorii pot fi devastatori pentru proprietățile realizate în principal din material lemnos. Multe companii ipotecare impun rezolvarea chiar și a problemelor minore de dăunători înainte de a putea încheia afacerea.
O infestare mică se poate răspândi pentru a deveni foarte distructivă și costisitoare de reparat. Dăunătorii care distrug lemnul pot fi eliminați, dar veți dori să vă asigurați că problema poate fi rezolvată contra unei taxe rezonabile. Mai bine, s-ar putea să-l determinați pe vânzător să plătească și să eliminați dăunătorii înainte de a finaliza achiziția. Inspecțiile dăunătoare sunt obligatorii din punct de vedere legal în unele state și opționale în altele.
7. Renegociați oferta
Chiar și atunci când oferta dvs. de cumpărare a fost deja acceptată, vă recomandăm să renegociați prețul pentru a reflecta costul reparațiilor necesare relevate de inspecții. De asemenea, ați putea păstra același preț de cumpărare, dar încercați să-l determinați pe vânzător să plătească pentru reparații. Chiar dacă achiziționați proprietatea „așa cum este”, nu este rău să întrebați. De asemenea, puteți retrage fără penalizare dacă se constată o problemă majoră pe care vânzătorul nu o poate sau nu o va remedia.
8. Blocați rata dobânzii
Ratele dobânzii, inclusiv cele oferite la ipotecă, pot fi volatile și pot fi modificate. Tarifele sunt supuse mai multor factori, cum ar fi regiunea geografică, tipul de proprietate, tipul de împrumut solicitat și scorul de credit al solicitantului.
Dacă este posibil, este recomandabil să blocați în avans rata dobânzii pentru împrumut. Acest lucru vă împiedică să fiți la mila fluctuațiilor pieței, care ar putea determina creșterea ratelor înainte de a finaliza achiziția proprietății. Chiar și o creștere a ratei de 0,25% poate crește în mod semnificativ plățile lunare și timpul necesar rambursării ipotecii.
9. Eliminați contingențele
Oferta dvs. imobiliară ar trebui să fie condiționată de următoarele cinci lucruri:
- Obținerea finanțării la o rată a dobânzii care să nu depășească ceea ce vă puteți permite
- Inspecția casei nu a dezvăluit probleme majore cu casa
- Vânzătorul dezvăluie pe deplin orice problemă cunoscută la domiciliu
- Inspecția dăunătorilor nu indică infestări majore sau daune la domiciliu
- Vânzătorul care finalizează orice reparații convenite
Astfel de situații neprevăzute trebuie eliminate în scris la anumite date menționate în oferta dvs. de cumpărare, un proces cunoscut sub numele de aprobare activă. Cu toate acestea, în unele contracte de cumpărare, contingențele sunt supuse aprobării pasive (cunoscută și sub numele de aprobare constructivă). Asta înseamnă că sunt considerate aprobate dacă nu le protestați în termenele specificate. Cumpărătorii trebuie să înțeleagă procesul de aprobare și să ia măsurile necesare până la datele solicitate.
10. Îndepliniți cerințele de finanțare
Cel mai probabil ați depus bani serioși atunci când ați semnat contractul de cumpărare. Banii serioși sunt un depozit efectuat către un vânzător care indică buna-credință, seriozitatea și interesul real al cumpărătorului pentru tranzacția imobiliară.În cazul în care cumpărătorul se retrage, banii serioși se îndreaptă către vânzător drept compensație. Dacă vânzătorul se retrage, banii sunt returnați cumpărătorului.
Pentru a finaliza achiziția, va trebui să depuneți fonduri suplimentare în garanție.Întrucât banii serioși inițiali se aplică în general plății în avans, este crucial să se aranjeze diferitele plăți necesare înainte de încheierea tranzacției. Nerespectarea acestui lucru poate duce la anularea vânzării, banii serioși mergând către vânzător.În plus, ați putea fi taxat pentru diferitele servicii pe care le-ați utilizat înainte ca afacerea să se destrame.
11. Trecere finală
Unul dintre ultimii pași înainte de a semna documentele de închidere ar trebui să fie să priviți proprietatea pentru ultima dată. Doriți să vă asigurați că nu s-au produs daune de la ultima inspecție la domiciliu. De asemenea, trebuie să verificați dacă vânzătorul a finalizat remedierile necesare și nu au apărut probleme noi.În cele din urmă, verificați dacă nu a fost eliminat nimic din contractul de cumpărare.
Închiderea unei case poate dura de la o săptămână la 60 de zile, în funcție de tipul de proprietate și dacă plătiți în numerar sau finanțați achiziția.
12. Înțelegeți documentele
Documentele sunt esențiale pentru încheierea unei tranzacții imobiliare. În ciuda faptului că există un teanc de hârtii pline de termeni legali și jargon complexe, ar trebui să le citiți singur. Dacă nu înțelegeți ceva, consultați un avocat imobiliar. Agentul dvs. va fi, de asemenea, de ajutor pentru a înțelege orice limbaj juridic complex.
Deși s-ar putea să vă simțiți presat de oamenii care vă așteaptă să vă semneze hârtiile – cum ar fi notarul sau creditorul ipotecar – citiți fiecare pagină cu atenție, deoarece amprenta poate avea un impact major pentru anii următori.
În special, asigurați-vă că rata dobânzii este corectă și că toate celelalte condiții convenite sunt menționate clar. Mai general, comparați costurile de închidere cu estimarea de bună-credință pe care ați primit-o la începutul procesului. Contestați energic orice taxe pe care le considerați ilegitime.
Linia de fund
Deși poate părea că procesul de închidere este o mulțime de muncă, merită timpul și efortul de a rezolva lucrurile în loc să vă grăbiți și să semnați o afacere pe care nu o înțelegeți. Aveți grijă de orice presiune pentru a încheia rapid afacerea. Agenții imobiliari și alte entități care vă ajută vor dori tăierea lor, dar nu vor fi în preajma lor să aibă grijă de problemele pe care le-ați putea întâmpina pe termen lung dintr-o afacere proastă.