Împrumut imobiliar comercial
Ce este un împrumut comercial imobiliar (CRE)?
Un împrumut comercial imobiliar este o ipotecă garantată printr-un drept de proprietate comercială spre deosebire de proprietatea rezidențială. Proprietatea imobiliară comercială (CRE) se referă la orice imobil producător de venituri care este utilizat în scopuri comerciale; de exemplu, birouri, comerț cu amănuntul, hoteluri și apartamente.
Chei de luat masa
- Un împrumut CRE este o ipotecă garantată printr-un sechestru pe o proprietate comercială.
- Împrumuturile CRE se acordă în general investitorilor, cum ar fi corporații sau organizații care dețin și operează imobile comerciale.
- Împrumuturile CRE sunt oferite de bănci, împrumutători independenți, companii de asigurări, fonduri de pensii, investitori privați și alte surse de capital, cum ar fi Programul de împrumut 504 al Small Business Administration al SUA.
- Împrumutătorii iau în considerare natura garanției (proprietatea achiziționată), bonitatea debitorului și ratele financiare atunci când evaluează împrumuturile imobiliare comerciale.
- Împrumuturile CRE tind să fie mai scumpe decât împrumuturile rezidențiale.
Un împrumut CRE ar putea fi solicitat de întreprinderile mici care doresc să cumpere, să extindă sau să renoveze site-urile lor. Împrumuturile CRE se acordă în general investitorilor, cum ar fi corporații, dezvoltatori, parteneriate, fonduri, trusturi și trusturi de investiții imobiliare sau REIT.
Cu alte cuvinte, entitățile de afaceri s-au format în scopul specific de a deține și exploata imobiliare comerciale. Entitatea comercială achiziționează proprietăți comerciale, închiriază spațiu și apoi colectează chirie de la companiile care operează în cadrul proprietății. Finanțarea pentru întreprindere, inclusiv achiziționarea, dezvoltarea și construcția acestor proprietăți, se realizează prin împrumuturi imobiliare comerciale.
Cum funcționează un împrumut imobiliar comercial (CRE)
La fel ca în cazul proprietăților rezidențiale, băncile, creditorii independenți, fondurile de pensii, companiile de asigurări, investitorii privați și alte surse de capital, cum ar fi Programul de împrumut 504 al Administrației pentru întreprinderi mici din SUA, sunt implicate activ în acordarea de împrumuturi CRE. La fel ca creditorii rezidențiali, creditorii comerciali își asumă diferite niveluri de risc și au condiții diferite pe care sunt dispuși să le ofere debitorilor.
Cel mai popular împrumut rezidențial este creditul ipotecar cu rată fixă pe 30 de ani, împrumuturile CRE sunt de obicei mai scurte. Termenii variază de la cinci ani (sau mai puțin) la 20 de ani, iar perioada de amortizare este adesea mai lungă decât termenul împrumutului. De exemplu, un creditor ar putea oferi un împrumut CRE cu un termen de șapte ani și o amortizare de 30 de ani. Împrumutatul efectuează plăți lunare în cursul celor șapte ani. Plățile lunare sunt determinate ca și cum împrumutul ar fi plătit în decurs de 30 de ani, urmat de o plată finală „balon” compusă din întregul sold rămas al împrumutului.
Împrumutătorii iau în considerare natura garanției (proprietatea achiziționată); bonitatea entității (sau a directorilor / proprietarilor), incluzând trei până la cinci ani de situații financiare și declarații de impozit pe profit; și rapoarte financiare, cum ar fi raportul împrumut-valoare și raportul acoperire datorie-serviciu la evaluarea împrumuturilor CRE.
Împrumuturile CRE tind să fie mai scumpe decât împrumuturile rezidențiale. Plățile în avans variază de obicei de la 20% la 30% din prețul de achiziție. De asemenea, ratele dobânzilor tind să fie mai abrupte: în jur de 10% până la 20% pentru majoritatea debitorilor. Împrumuturile susținute de Small Business Administration (SBA) (vezi mai jos), care sunt unele dintre cele mai ieftine, au variat de la 7,75% la 10,25% începând cu ianuarie 2019, în funcție de mărimea și durata împrumutului.
Împrumuturile CRE sunt destinate finanțării imobilelor utilizate strict în scopuri comerciale și pentru a genera venituri.
Tipuri de împrumuturi imobiliare comerciale (CRE)
Iată cele mai comune tipuri de împrumuturi CRE:
- Împrumuturile permanente sunt primele credite ipotecare asupra unei proprietăți comerciale. Un împrumut permanent trebuie să aibă o anumită amortizare și un termen de cel puțin cinci ani înscris în contract.
- Împrumuturile SBA sunt contractate de creditori tradiționali și netradiționali, dar sunt garantate de SBA. Există mai multe împrumuturi SBA diferite care se adresează diferitelor tipuri de împrumutați, cel mai popular fiind împrumutul 7 (a).
- Creditele Bridge oferă un prim credit ipotecar pe termen scurt pe o proprietate comercială, de obicei cu un termen de șase luni până la trei ani. Împrumuturile-punte sunt obținute în mod obișnuit atunci când un împrumutat așteaptă finanțarea pe termen mai lung sau încearcă să refinanteze o obligație existentă.