Împrumut conform
Ce este un împrumut conform?
Un împrumut conform este un credit ipotecar egal sau mai mic decât suma în dolari stabilită de limita stabilită de Agenția Federală pentru Finanțarea Locuințelor (FHFA) și care îndeplinește criteriile de finanțare ale lui Freddie Mac și Fannie Mae. Pentru debitorii cu un credit excelent, împrumuturile conforme sunt avantajoase datorită ratelor reduse ale dobânzii aplicate acestora.
Chei de luat masa
- Un împrumut conform este un credit ipotecar ai cărui termeni și condiții subiacente îndeplinesc criteriile de finanțare ale Fannie Mae și Freddie Mac – în principal, o limită de dolari pentru mărimea împrumutului.
- Limita de împrumut conform liniei de bază este ajustată anual. Este de 548.250 USD în 2021 pentru majoritatea părților din SUA
- Împrumutătorii preferă să se ocupe de împrumuturi conforme, deoarece acestea sunt singurul tip pe care Fannie Mae și Freddie Mac îl vor garanta și cumpăra pe piața ipotecară secundară.
- Împrumuturile conforme oferă adesea rate mai avantajoase pentru împrumutați.
Cum funcționează un împrumut conform
Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC sau Freddie Mac) sunt entități sponsorizate de guvern care conduce piața de credite pentru locuințe. Aceste agenții cvasi-guvernamentale au creat reguli și linii directoare standardizate la care trebuie să se conformeze creditele ipotecare pentru proprietăți cu o singură unitate (aka locuințe unifamiliale) pentru a fi eligibile pentru sprijinul agențiilor. (Fannie Mae și Freddie Mac nu emit ipoteci singuri. În schimb, asigură ipoteci emise de creditori și acționează ca factori de piață secundari dacă creditorii doresc să vândă aceste ipoteci.)
Termenul „conform” este cel mai adesea folosit atunci când se vorbește în mod specific despre suma ipotecară, care trebuie să se încadreze sub o anumită limită, cunoscută sub numele de limita de împrumut conformă, stabilită de FHFA.
Această limită de bază este de 548.250 USD pentru majoritatea Statelor Unite în 2021. Aceasta reprezintă o creștere de la 510.400 USD în 2020. În unele piețe cu costuri ridicate, cum ar fi San Francisco și New York, limita este mai mare. Noul plafon pentru aceste zone este de 822.375 USD, sau 150% din 548.250 USD. Prevederile legale speciale stabilesc diferite calcule ale limitei de împrumut pentru Alaska, Hawaii, Guam și Insulele Virgine SUA.În aceste zone, limita de bază a împrumutului este de 822.375 USD pentru proprietățile cu o unitate în 2021.
Legea privind locuințele și redresarea economică (HERA) impune ca limita de împrumut conformă de bază să fie ajustată în fiecare an pentru Fannie Mae și Freddie Mac pentru a reflecta modificarea prețului mediu al locuințelor din SUA.
În afară de mărimea împrumutului, alte linii directoare care corespund împrumuturilor aderă să includă raportul împrumut-valoare al împrumutatului (de exemplu, mărimea avansului), raportul datorie-venit, scorul și istoricul creditului, cerințele de documentare etc..
Avantajele conformării împrumuturilor
Pentru consumatori, împrumuturile conforme sunt avantajoase datorită ratelor lor scăzute ale dobânzii. Deexemplu, pentrucumpărătorii de case careprimesc împrumuturi de la Administrația Federală a Locuințelor (FHA), plata în avans poate fi de până la 3,5%. Cu toate acestea,pentru astfel de împrumuturi este necesarăasigurarea ipotecară de aproximativ 0,85% pe an pentru împrumuturile pe 30 de ani mai mici sau egale cu 625.000 USD, atunci când se face o astfel de sumă mică. O parte sau totalitatea costului asigurării este deductibilă în cazul în care venitul brut ajustat pe gospodărie al debitorului (AGI) nu depășește 109.000 USD. Deducerea este eliminată în totalitate pentru contribuabilii cu un AGI peste 109.000 USD (sau 54.500 USD pentru cuplurile căsătorite care depun separat).
Creditorii preferă, de asemenea, să lucreze cu împrumuturi conforme, deoarece pot fi ușor ambalate în pachete de investiții și vândute pe piața ipotecară secundară. Acest proces eliberează capacitatea unei instituții financiare de a emite mai multe împrumuturi și de a împrumuta mai mulți bani cumpărătorilor de case.
Împrumuturi conforme vs. împrumuturi neconforme
Ipotecile care depășesc limita de împrumut conformă sunt clasificate ca fiind ipoteci neconforme sau jumbo. Deoarece Fannie Mae și Freddie Mac cumpără doar împrumuturi conforme pentru a fi reambalate pe piața secundară, cererea pentru un împrumut neconform este mult mai mică. Termenii și condițiile ipotecilor neconforme pot varia foarte mult de la creditor la creditor, dar ratele dobânzii și avansul minim pentru împrumuturile jumbo sunt de obicei mai mari, deoarece prezintă un risc mai mare pentru un creditor. Nu numai că sunt implicați mai mulți bani, dar împrumutul nu poate fi garantat de către întreprinderile sponsorizate de guvern.
Cumpărătorii de locuințe care au nevoie de o ipotecă care depășește limitele de împrumut conforme pot rezolva problema prin contractarea a două ipoteci mai mici, în loc de un singur împrumut jumbo.
Împrumuturi conforme vs. împrumuturi convenționale
Împrumuturile conforme sunt adesea confundate cu împrumuturile / ipotecile convenționale. Deși cele două tipuri se suprapun, ele nu sunt aceleași. O ipotecă convențională este o categorie mult mai largă. Este orice împrumut oferit prin intermediul unui împrumutător privat, spre deosebire de o agenție guvernamentală precum FHA sau Departamentul pentru probleme ale veteranilor din SUA (VA) sau susținut de Fannie Mae sau Freddie Mac, unde apare orice suprapunere – și confuzie .
Mărimea împrumutului nu îi afectează convenționalitatea, ci doar conformitatea. De fapt, deși toate împrumuturile conforme sunt convenționale, nu toate împrumuturile convenționale se califică drept conforme.
Considerații speciale pentru conformarea împrumuturilor
FHFA, care stabilește limita de împrumut conformă anual, are supraveghere de reglementare pentru a se asigura că Fannie Mae și Freddie Mac își îndeplinesc statutul și misiunile de promovare a proprietății de case pentru americanii cu venituri mai mici și din clasa mijlocie. FHFA utilizează creșterea / scăderea procentuală din octombrie până în octombrie a prețurilor medii ale locuințelor în Ancheta lunară a ratei dobânzii (MIRS) pentru a ajusta limitele de împrumut conforme pentru anul următor.
Pentru desfășurarea acestui sondaj, FHFA solicită unui eșantion de creditori ipotecare să raporteze termenii și condițiile pentru toate împrumuturile unifamiliale, cu amortizare completă, de cumpărare, care nu sunt ferme, pe care le închid în ultimele cinci zile lucrătoare ale lunii. Sondajul oferă informații lunare despre ratele dobânzii, condițiile de împrumut și prețurile locuințelor în funcție de tipul de proprietate, tipul de împrumut (rata fixă sau rata ajustabilă) și tipul de creditor, precum și informații despre împrumuturile cu rate fixe pe 15 și 30 de ani.