ARM convertibil
Ce este un braț convertibil?
Un ARM convertibil este o ipotecă cu rată ajustabilă (ARM) care oferă împrumutatului opțiunea de a se converti într-o ipotecă cu rată fixă după o perioadă de timp specificată. ARM-urile convertibile sunt comercializate ca o modalitate de a profita de scăderea ratelor dobânzii și includ de obicei condiții specifice. În general, instituția financiară percepe o taxă pentru trecerea ARM la o ipotecă cu rată fixă.
Chei de luat masa
- Un ARM convertibil este un credit ipotecar cu o rată variabilă care poate fi transformată într-o rată fixă după o anumită perioadă inițială.
- Avantajul unui ARM convertibil se realizează dacă ratele dobânzii scad. Dacă ratele dobânzilor cresc, atunci se pierde beneficiul unei ramuri convertibile.
- Un ARM convertibil începe de obicei cu o rată teaser mai mică decât ratele standard, dar apoi crește după o anumită perioadă de timp în funcție de un indice plus o marjă.
- După conversia la o rată fixă, noua rată va fi cu siguranță mai mare decât cea pe care o plătea proprietarul casei sub rata teaserului.
Înțelegerea brațelor convertibile
Când aplicați pentru un credit ipotecar, există o varietate de tipuri din care să alegeți, de obicei cu modul în care se determină rata dobânzii pe durata de viață a creditului ipotecar. ARMS convertibile sunt un hibrid de două tipuri de ipoteci: ipoteca convențională cu rată fixă de 30 de ani și ipotecă cu rată ajustabilă (ARM). Ipotecile cu rată fixă oferă împrumutatului siguranța de a ști că plata lor lunară nu se va schimba niciodată, chiar dacă ratele cresc, ceea ce reprezintă o abordare conservatoare și sigură. În timp, plățile scad efectiv în raport cu inflația.
O ipotecă cu rată ajustabilă începe cu o rată introductivă introductivă mult mai mică, dar după o perioadă stabilită (de obicei cinci ani) rata este ajustată în funcție de un indice, cum ar fi LIBOR, plus o marjă. Rata este în general ajustată la fiecare șase luni și poate crește sau scădea (în limitele prevăzute în contract).
Cu un ARM convertibil, ipoteca începe ca o rată ajustabilă de 30 de ani; adică la o rată de teaser sub media pieței. Dar într-o perioadă specificată, adesea după primul an, dar înainte de al cincilea, împrumutatul are opțiunea de a se converti la o rată fixă. Noua rată a dobânzii este de obicei cea mai mică rată oferită în termen de șapte zile înainte de blocare. Astfel, dacă ratele dobânzilor scad, debitorul poate obține o rată fixă mai mică decât ar fi putut obține inițial.
Istoria brațelor convertibile
Introduse la începutul anilor 1980, ARM-urile convertibile au intrat în scenă într-o perioadă de ipoteci cu rată fixă de două cifre. Deoarece ratele dobânzilor erau, în mod istoric, puțin probabil mai mari (cu excepția inflației extraordinare), debitorii de ARM-uri convertibile ar putea miza în esență pe marea probabilitate a unor rate mai mici în viitor.
ARM-urile convertibile timpurii erau scumpe și conțineau restricții oneroase. Dar în 1987, întreprinderile ipotecare sponsorizate de guvern (FSE), Freddie Mac au început să cumpere ARM-uri convertibile pe piața secundară. Deoarece majoritatea băncilor comerciale își vând creditele ipotecare pe piața secundară, acceptarea ARM-urilor convertibile de către cei doi giganți ipotecare a dus la extinderea rapidă a acestora. La rândul său, concurența a adus taxe mai mici și condiții mai puțin restrictive.
Dezavantaje la un braț convertibil
Principalul dezavantaj al unui ARM convertibil este că îl obligă pe împrumutat să monitorizeze ratele dobânzii și să prezică modificările viitoare, lucru pe care nici experții nu îl pot face în mod fiabil. De asemenea, ratele dobânzii la ARMS convertibile – atât rata introductivă, cât și rata fixă ulterioară – sunt de obicei puțin mai mari decât ratele pieței.
Și, deși debitorii nu plătesc costurile de închidere atunci când convertesc ipoteca, creditorii percep taxe. Între timp, dacă ratele dobânzii cresc în perioada introductivă, beneficiul unui ARM convertibil se pierde. În cele din urmă, plata lunară după conversie va fi aproape sigur mai mare decât cea pe care o plătea proprietarul casei sub rata teaserului, deși cu garanția că va rămâne fixă.