Opțiune de extindere
Ce este o opțiune de extindere?
O opțiune de extindere este o opțiune încorporată care permite companiei care a achiziționat o opțiune reală (care este un drept de a întreprinde anumite acțiuni) să-și extindă operațiunile în viitor la un cost redus sau deloc. O opțiune de extindere, spre deosebire de opțiunile tipice care își obțin valoarea dintr-un titlu de bază, își primește valoarea din flexibilitatea pe care o oferă unei companii.
Odată ce o companie implementează etapa inițială a unui proiect de capital, o opțiune de extindere îi poate ajuta să decidă dacă să meargă mai departe cu proiectul. În ceea ce privește imobilele comerciale, opțiunile de extindere oferă chiriașilor posibilitatea de a adăuga mai mult spațiu spațiilor lor închiriate. De obicei, acest lucru s-ar aplica unui spațiu de birouri sau a unei locații de vânzare cu amănuntul în care chiriașii caută să se extindă într-un spațiu alăturat.
Chei de luat masa
- O opțiune de extindere este o opțiune încorporată într-un contract care permite unei companii să-și extindă operațiunile în viitor, fără costuri mici.
- O opțiune de extindere oferă conducerii unei companii dreptul (dar nu obligația) de a urmări oportunități de afaceri, cum ar fi extinderea birourilor unei companii sau achiziționarea de echipamente pentru un preț sub valoarea de piață.
- Dacă condițiile economice sunt bune, o companie va exercita adesea o opțiune de extindere.
- Dacă o companie se luptă financiar sau economia se clatină, o companie poate decide să nu exercite o opțiune de extindere sau să o întârzie până când condițiile se îmbunătățesc.
Cum funcționează o opțiune de extindere
Managerilor unei companii le plac adesea opțiunile reale, deoarece oferă conducerii dreptul (dar nu obligația) de a urmări oportunități de afaceri sau investiții. Această flexibilitate permite conducerii să întârzie luarea unei decizii finale până când au la dispoziție toate informațiile referitoare la condițiile economice și de piață care ar putea avea impact asupra alegerilor lor. Acestea se numesc opțiuni reale, deoarece se referă la active corporale, cum ar fi proprietăți, echipamente, clădiri și terenuri.
De exemplu, dacă o companie nu este sigură dacă produsul său nou introdus va avea sau nu succes pe piață, poate achiziționa un tip de opțiune reală numită opțiune de extindere. Opțiunea de extindere va permite firmei să evalueze condițiile economice în viitor și să stabilească dacă este profitabil să continue dezvoltarea produsului sau nu.
Dacă inițial firma se aștepta să producă 1.000 de unități pe parcursul a cinci ani, exercitarea opțiunii de extindere le-ar permite să achiziționeze echipamente suplimentare pentru a crește capacitatea la un preț care este sub valoarea de piață. Dacă condițiile economice sunt bune și extinderea este de dorit, compania va exercita opțiunea. În caz contrar, acestea vor permite opțiunea de extindere să expire.
O opțiune de extindere nu trebuie confundată cu un contract de opțiuni, care este un instrument derivat bazat pe valoarea unui titlu de bază, cum ar fi un stoc.
Cum se aplică opțiunile de extindere în imobiliare
Dintr-o perspectivă imobiliară, o opțiune de extindere va include de obicei restricții și stipulări cu privire la orice eforturi ale unui chiriaș pentru a face o utilizare mai largă a unei proprietăți. De exemplu, ar putea fi instituite constrângeri de timp pentru orice proiecte de extindere, limitând chiriașul la o anumită fereastră pentru a-și finaliza eforturile.
Într-un complex de birouri, de exemplu, un chiriaș ar putea dori să ocupe mai mult spațiu pentru a găzdui noi adăugiri considerabile pentru personal. Clauza de extindere din contractul de închiriere poate prevedea ca chiriașul să aibă doar un anumit număr de săptămâni sau luni pentru ca echipajele de construcții să regleze interiorul clădirii pentru a permite planul de etaj extins. Vor fi stipulate cu privire la care parte – proprietarul sau chiriașul – este responsabilă cu plata pentru îmbunătățirile contractuale. Termenii opțiunii de extindere ar putea include, de asemenea, modificări ale chiriei chiriașului pentru a reflecta amprenta mai mare pe care o va ocupa chiriașul după finalizarea lucrării.
De asemenea, pot exista prevederi bazate pe faptul dacă alți chiriași au urmat deja o opțiune de extindere, ceea ce ar putea împiedica alții să caute să își mărească spațiul. Un chiriaș ar putea dori, de asemenea, să construiască mai multe clădiri, nu doar spații de birouri într-o clădire, pe o proprietate deținută de proprietar. Planurile de extindere pot fi limitate la apropierea de alte caracteristici, instalații și spațiu pentru chiriași care sunt deja la locul lor.
Avantajele și dezavantajele opțiunilor de extindere
Avantaje
Pentru o afacere mică sau o companie de start, o opțiune de extindere le oferă posibilitatea de a-și dezvolta rapid operațiunile existente în viitor, în cazul în care va apărea nevoia. Cu toate acestea, nu există nicio sancțiune financiară sau obligație de a prelua extinderea în viitor dacă compania decide împotriva acesteia din orice motiv. O opțiune de extindere permite managementului să amâne sau să întârzie extinderea până când este momentul potrivit, în funcție de condițiile de afaceri ale companiei.
Din perspectiva proprietarului, oferirea unui chiriaș o opțiune de extindere poate fi o modalitate eficientă de a-i determina să semneze un contract de închiriere pe termen lung, în special în timpul unei contracții economice. În loc să se confrunte cu o rată ridicată a posturilor vacante și cu pierderi de venituri, proprietarii de imobile comerciale vor acorda deseori concesii de care nu ar avea nevoie în timpul unei economii în plină expansiune.
Dezavantaje
Negocierea unei opțiuni de extindere care este corectă pentru ambele părți poate fi dificilă. De exemplu, poate fi dificil să stabilim ce va fi o chirie echitabilă pe piață la un moment dat în viitor pentru extinderea propusă. Cu toate acestea, este important să stabiliți chiria pentru spațiul ales în timpul fazei de negociere, mai degrabă decât să o lăsați până când chiriașul decide să exercite opțiunea.
Un alt dezavantaj este că proprietarul va trebui să lase spațiu liber pentru a se potrivi cu potențialul pe care chiriașul îl poate exercita opțiunea și se poate extinde în ea. Costul menținerii spațiului adăugat venitului din chirie pierdut poate fi mai mare decât își poate permite proprietarul. În acest caz, chiriașul ar putea avea mai mult noroc în negocierea unei opțiuni de extindere care să afirme că chiriașul are dreptul de prim refuz pentru orice spațiu care se deschide în clădire atunci când un alt chiriaș se mută.