Executarea silită
Ce este executarea silită?
Executarea silită este procesul legal prin care un creditor încearcă să recupereze suma datorată pentru un împrumut nerambursabil prin preluarea proprietății și vânzarea bunului ipotecat. De obicei, implicit este declanșat atunci când un debitor ratează un anumit număr de plăți lunare, dar se poate întâmpla și atunci când debitorul nu îndeplinește alți termeni din documentul ipotecar.
Chei de luat masa
- Executarea silită este un proces legal care permite creditorilor să recupereze suma datorată pentru un împrumut nerambursabil prin preluarea proprietății și vânzarea proprietății ipotecate.
- Procesul de executare silită variază în funcție de stat, dar, în general, creditorii încearcă să colaboreze cu împrumutații pentru a-i prinde pe plăți și pentru a evita executarea silită.
- Numărul mediu de zile pentru procesul de executare silită este de 673; cu toate acestea, cronologia variază foarte mult în funcție de stat.
Înțelegerea executării silite
Procesul de executare silită își derivă baza legală dintr-un contract de ipotecă sau act de încredere, care oferă creditorului dreptul de a utiliza o proprietate ca garanție în cazul în care împrumutatul nu respectă termenii documentului ipotecar.
Deși procesul variază în funcție de stat, procesul de executare silită începe în general atunci când un debitor implică sau ratează cel puțin o plată ipotecară. Creditorul trimite apoi o notificare de plată ratată care indică faptul că nu a primit plata în luna respectivă.
Dacă împrumutatul ratează două plăți, creditorul trimite o scrisoare de cerere. Deși acest lucru este mai grav decât o notificare de plată ratată, creditorul poate fi încă dispus să facă aranjamente pentru ca împrumutatul să recupereze plățile ratate.
Creditorul trimite o notificare de neîndeplinire a obligațiilor după 90 de zile de plăți ratate. Împrumutul este predat departamentului de executare silită a împrumutătorului, iar împrumutatul are de obicei alte 90 de zile pentru a deconta plățile și a restabili împrumutul (aceasta se numește perioada de reintegrare).
La sfârșitul perioadei de reintegrare, creditorul va începe să excludă dacă proprietarul casei nu a efectuat plățile ratate.
Dacă ipoteca dvs. este susținută de guvernul federal și sunteți în urmă cu ipoteca dvs. din cauza unei dificultăți financiare legate de COVID-19, ați putea fi eligibil să suspendați plățile, inițial pentru 12 luni fără taxe de întârziere, dar recent prelungite de ordin executiv al președintelui Biden până la 31 martie 2021.
Procesul de executare silită variază în funcție de stat
Fiecare stat are legi care guvernează procesul de executare silită, inclusiv notificările pe care un creditor trebuie să le publice în mod public, opțiunile proprietarului casei pentru aducerea împrumutului curent și evitarea sechestrării, precum și calendarul și procesul de vânzare a proprietății.
O executare silită – la fel ca în actul real al unui împrumutător care confiscă o proprietate – este de obicei ultimul pas după un proces prelungit de pre-executare silită. Înainte de executarea silită, creditorul poate oferi mai multe alternative pentru a evita executarea silită, dintre care multe pot media consecințele negative ale unei sechestrări atât pentru cumpărător, cât și pentru vânzător.
În 22 de state – inclusiv Florida, Illinois și New York – executarea silită judiciară este norma. Acesta este locul în care creditorul trebuie să treacă prin instanțe pentru a obține permisiunea de a exclude, dovedind că împrumutatul este delincvent. Dacă executarea silită este aprobată, șeriful local licitează proprietatea către cel mai mare ofertant pentru a încerca să recupereze ceea ce este datorat băncii sau banca devine proprietarul și vinde proprietatea pe calea tradițională pentru a-și recupera pierderile.
Celelalte 28 de state – inclusiv Arizona, California, Georgia și Texas – folosesc în primul rând executarea silită nejudiciară, numită și puterea vânzării. Acest tip de executare silită tinde să fie mai rapid decât o executare silită și nu trece prin instanțe decât dacă proprietarul casei dă în judecată creditorul.
Cât durează executarea silită?
Proprietățile sechestrate în al treilea trimestru al anului 2020 (cele mai recente date disponibile) au petrecut în medie 830 de zile în procesul de executare silită, potrivit raportului SUA Foreclosure Market Report de la ATTOM Data Solutions, un furnizor de date imobiliare. Aceasta este o creștere de 21,1% față de media trimestrului precedent de 685 de zile în procesul de executare silită, dar în scădere ușoară față de cele 841 de zile din T3 2019.
Numărul mediu de zile variază în funcție de stat din cauza legilor și a termenelor de executare silită variate. Statele cu cel mai mare număr mediu de zile pentru proprietățile sechestrate în trimestrul trei al anului 2020 au fost:
- Hawaii (1.741 zile)
- New Jersey (1.527 zile)
- New York (1.423 zile)
Statele cu cele mai scurte perioade medii pentru a exclude în aceeași perioadă au fost:
- Virginia (180 de zile)
- Minnesota (208 zile)
- Alaska (213 zile)