Cumpărarea unei case blocate: primele 5 capcane

Cumpărarea unei case aflate în executare silită este deseori susținută ca o modalitate atât de proprietari-ocupanți, cât și de investitori de a obține o ofertă excelentă asupra unei proprietăți. Cu toate acestea, potențialele recompense financiare nu se obțin fără o cantitate semnificativă de muncă grea.

Proprietățile blocate au unele probleme comune. În plus, există unele dificultăți standard pe care le puteți întâlni în achiziționarea unuia. În timp ce sechestrele pot constitui investiții extraordinare ca reparatori, fie pentru a locui, fie pentru a revinde, ele vin adesea cu bagaje.

Chei de luat masa

• Cu toate acestea, beneficiile financiare potențiale ale cumpărării unei proprietăți executate silit nu se obțin fără o cantitate semnificativă de muncă grea.
• Multe locuințe aflate în condiții de executare silită au fost prost întreținute și pot avea probleme structurale sau daune cauzate de apă sau mucegai; unele pot încălca codurile sau alte standarde.
• Vandalismul poate fi, de asemenea, o problemă, hoții sau proprietarii anteriori luând uneori corpuri de iluminat, electrocasnice, ferestre sau orice altceva de valoare.
• Pot exista probleme cu creditorii care nu doresc să finanțeze achiziționarea de case blocate; achiziționarea cu toți banii poate fi singura opțiune a cumpărătorului.

Probleme cu proprietatea

Cel mai important lucru de reținut înainte de a decide să cumpere pe piața de executare silită este că aceste proprietăți sunt renunțate de proprietarii care nu își mai permit plățile ipotecare. În aceste cazuri, casa a fost adesea prost întreținută – la urma urmei, dacă proprietarul nu poate efectua plățile, probabil că rămân în urmă la plata pentru întreținerea regulată.

De asemenea, unii oameni care sunt obligați să pună sechestru sunt amețiti de situația lor și își scot frustrările de acasă înainte ca banca să-și revină. Aceasta implică adesea îndepărtarea aparatelor și a corpurilor de iluminat și, uneori, chiar a vandalismului. După ce ocupanții pleacă, sechestrele sunt abandonate, deseori invitând la activități infracționale.

Întreținere și stare

Întreținerea și starea pot fi o problemă în proprietățile sechestrate din cauza circumstanțelor în care proprietarul anterior s-a mutat și a timpului în care casa ar fi putut fi neocupată. Unele dintre principalele preocupări includ următoarele.

Lipsa Curățeniei

Proprietățile deținute de bănci sunt uneori dezgustător de murdare din cauza timpului petrecut stând goale, neglijării intenționate de către proprietarul anterior sau ocupării de către vagabonzi. Când o casă este închisă fără a circula aer timp de luni de zile, murdăria acumulată poate provoca mirosul întregii case.

Renovări proaste

Este posibil ca proprietarul anterior să fi modificat locuința fără a obține permisele corespunzătoare. Un exemplu comun este transformarea garajului într-un spațiu de locuit, astfel încât mai mulți oameni să poată trăi în casă. Aceste schimbări pot fi nedorite pentru noii proprietari sau le pot crea dureri de cap cu oficialii guvernamentali ai orașului.

În cazul în care proprietarul anterior a început să îmbunătățească locuința, dar apoi a căzut în vremuri grele, s-ar putea să fie finalizate parțial lucrări în casă. Băile pot fi refăcute în timp ce bucătăria nu a fost actualizată în 40 de ani sau pot exista etaje noi în camera de zi, în timp ce dormitoarele încă au mochetă veche.

În plus, dacă s-au făcut reparații, acestea ar fi putut fi făcute chiar de către proprietari sau de către profesioniști fără licență – cu alte cuvinte, persoane care nu au făcut neapărat lucrarea corect.

---

Discriminarea împrumuturilor ipotecare este ilegală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor sau la Departamentul de locuințe și dezvoltare urbană (HUD) al SUA.

Fară electricitate

Dacă nimeni nu locuiește în casă, electricitatea poate fi oprită, cu excepția cazului în care banca a menținut-o intenționat. Fără lumină, poate fi greu să vedeți ce cumpărați în unele camere, în special la subsoluri și băi fără ferestre.

Daune provocate de apă

O scurgere mică sub chiuveta de bucătărie poate duce la o problemă de mucegai, iar o scurgere de acoperiș sau o țeavă de spargere poate duce la deteriorări majore ale apei. Nimeni nu are grijă de problemele pe măsură ce apar, problemele mici se pot transforma rapid în probleme mari, iar problemele mari se pot transforma în dezastre.

Lipsa întreținerii de bază

Dacă proprietarul anterior nu și-a putut permite plățile ipotecare, puteți paria că și ei nu și-au permis să repare scurgeri, daune de termite, o eliminare a gunoiului spartă sau orice altceva.

Terenuri moarte sau crescute

În funcție de climatul în care se află locuința, peluza și amenajarea teritoriului pot fi complet moarte sau extrem de crescute. De obicei, băncile nu plătesc pentru grădinari să întrețină curtea unei case blocate.

Proprietatea personală lăsată în urmă

Uneori, proprietarii de case blocate sunt blocate din proprietate înainte de a-și putea muta bunurile și, în unele cazuri, nu iau totul cu ele. Multe proprietăți imobiliare (REO) conțin mobilier, coș de gunoi, haine și alte articole pe care le veți răspunde de eliminare atunci când deveniți proprietarul proprietății.

Vandalism și neglijare

Deteriorarea nu este neobișnuită în proprietățile de executare silită și poate fi cauzată de vandali sau de fostul proprietar.

Vandalism aleatoriu

Uneori, când o proprietate rămâne liberă, mai ales dacă se află într-o zonă de criminalitate moderată până la mare, noii proprietari vor trebui să se confrunte cu graffiti, ferestre sparte și alte daune.

Vandalismul proprietarului

Ferestrele sparte pot fi frecvente în REO-uri din mai multe motive. După cum sa menționat anterior, vandalismul ar putea fi o cauză. De asemenea, atunci când băncile blochează proprietarii în timp ce intră în posesia proprietății, fostul proprietar poate sparge o fereastră sau o ușă pentru a recupera bunurile. Proprietarii anteriori pot, de asemenea, să provoace în mod intenționat daune pe cheltuiala băncii, punând găuri în pereți sau rupând plinte și turnare coroană.

Eliminarea articolelor valoroase

Pentru a provoca răzbunare împotriva băncii și pentru a câștiga o sumă suplimentară, proprietarul anterior ar putea elimina obiecte de valoare, inclusiv aparate, corpuri de iluminat, uși, țevi de cupru și multe altele. Orice lucru pe care proprietarul casei nu îl poate lua poate fi luat de hoți. Oricum ar fi, multe proprietăți deținute de bănci lipsesc lucruri care vin în general cu proprietăți deținute de vânzător.

Probleme cu achiziția

În ciuda tuturor acestor potențiale probleme, executarea sechestrelor poate fi încă o afacere bună. Dacă sunteți dispus să remediați probleme cu care majoritatea oamenilor nu doresc să se ocupe, puteți achiziționa o casă cu o reducere semnificativă. Cu toate acestea, este posibil să întâmpinați probleme suplimentare atunci când vine vorba de achiziționarea efectivă a proprietății și îmbunătățirea acesteia în condițiile mutării.

Probleme cu creditorii

Cumpărarea unei case de la un împrumutat are problemele sale ca urmare a nivelului crescut de birocrație și a transparenței limitate oferite celor care cumpără executări silitare.

Finanțare

Împrumutătorii nu vor acorda cumpărătorului bani pentru o locuință pe care o consideră nelocuibilă sau care evaluează sub prețul de achiziție. Dacă sunteți un investitor care plătește numerar, desigur, aceasta nu va fi o problemă. Programul HUD Secțiunea 203 (k) poate ajuta, de asemenea, în anumite circumstanțe.

Întârzieri cu banca proprietarului

Simțul comun spune că băncile ar trebui să dorească să descarce REO-urile cât mai repede posibil, dar, în realitate, băncile își trag uneori călcâiul în luarea în considerare a ofertelor și pe tot parcursul procesului de escrow.

Fără divulgări ale vânzătorului

Întrucât nimeni din bancă nu a locuit vreodată în casă, este puțin probabil să cunoască problemele existente cu proprietatea. Va trebui să descoperiți totul singur, fie în timpul inspecției locuinței, întrebând vecinii, fie prin experiență după ce ați devenit proprietarul casei.

Competiție

Deoarece foreclosures pot fi oferte excelente, acestea sunt atractive pentru investitorii care doresc să răstoarne proprietăți sau să le folosească ca închiriere. Deoarece investitorii pot face oferte în numerar cu mai puține sau deloc contingențe și închideri rapide, ofertele lor pot fi mai atractive pentru bancă decât cele de la potențialii proprietari-ocupanți.

Linia de fund

Există bani de făcut în executarea sechestrelor, dar ar trebui să știți provocarea pe care o faceți din timp și să alegeți proprietatea cu atenție. Nu treceți cu vederea elementele fundamentale care fac o proprietate de dorit doar pentru că prețul de achiziție este o afacere. De asemenea, ar trebui să cercetați pe larg opțiunile de finanțare pentru casele blocate.

În timp ce puteți merge pe calea tradițională de utilizare a unui împrumutător privat așa cum ați face pentru o casă convențională, creditorii pot fi uneori reticenți în finanțarea unei case blocate, deci merită să căutați împrumuturi de la  Federal Housing Administration (FHA) sau Freddie Mac.