Cum să formați o asociație de proprietari

Asociațiile de proprietari ( HOA ) gestionează probleme care afectează întreaga comunitate, cum ar fi siguranța și securitatea, lipsa de întreținere a proprietății, neplăcerile locale sau furnizarea de servicii care nu sunt îngrijite de guvernul local.

HOA-urile sunt în general formate de dezvoltatori atunci când este construită o nouă comunitate. Ca o condiție de a achiziționa proprietăți în multe comunități, cumpărătorii trebuie să se alăture HOA. Drept urmare, mulți oameni ajung să se alăture HOA-urilor fără să înțeleagă cu adevărat ce sunt sau cum funcționează, doar pentru că se îndrăgostesc de o anumită casă.

Creșterea în HOA

Asociațiile de proprietari (HOA) au devenit din ce în ce mai răspândite. Când vorbim despre această creștere explozivă în formarea de condominii, asociații de proprietari de case și profesor de politici publice al cooperativelor, Robert H. Nelson, afirmă:

Încă din 1970 reprezenta doar aproximativ 1% din locuințele din SUA. Până în 2010, însă, existau peste 300.000 de asociații comunitare care adăposteau peste 60 de milioane de americani, 20% din populația SUA… Între 1980 și 2000, jumătate din noile locuințe din Statele Unite au fost construite și organizate sub guvernarea privată a o asociație comunitară.

Aflați legile locale privind HOA-urile

Codurile proprietății de stat stabilesc orientările legale pentru înființarea unei asociații de proprietari. În Texas, de exemplu, codul proprietății, capitolul 204, spune că trebuie să se formeze un comitet format din trei persoane pentru a face petiții pentru constituirea unei asociații de proprietari (POA).

Comitetul trebuie să depună o notificare scrisă oficială că intenționează să creeze un POA cu calitatea de membru obligatoriu. Toți proprietarii de înregistrări dintr-o subdiviziune trebuie să fie notificați, iar proprietarii a cel puțin 60% din proprietate trebuie să semneze și să aprobe petiția în termen de un an. Odată ce POA există, poate crea restricții printr-un proces de petiție separat care necesită aprobarea deținătorilor a cel puțin 75% din proprietatea subdiviziunii.

---

HOA-urile pot fi, de asemenea, o sursă de conflicte majore din cauza puterii pe care o exercită asupra proprietarilor de case.

Înființarea HOA

Procesul pentru stabilirea unui HOA depinde de locul în care se află HOA, dar probabil vor fi necesari următorii pași.

1. Stabilirea unei structuri de afaceri prin formarea unei LLC sau a unei corporații nonprofit.
2. Crearea de legăminte, condiții și restricții (CC & R) care descriu modul în care HOA va funcționa și ce reguli trebuie să respecte proprietarii de case.
3. Stabilirea unei proceduri pentru modificarea viitoare a CC & R.
4. Scrierea regulilor și reglementărilor care plasează CC și R într-un limbaj ușor de înțeles pentru rezidenții comunității.
5. Elaborarea documentelor de guvernare, cum ar fi actele constitutive și statutele, care prezintă frecvența întâlnirilor, liniile directoare de vot, alegerea liderilor HOA și alte proceduri de operare.
6. Alegerea ofițerilor calificați / a membrilor consiliului. De exemplu, trezorierul trebuie de fapt să înțeleagă cum să păstreze cărțile și să gestioneze banii, de exemplu.

Dacă persoanele care înființează HOA nu sunt experți în dreptul imobiliar, angajarea unui avocat cu expertiză HOA ar fi o decizie solidă în această etapă. HOA nu va putea să-și aplice regulile dacă acestea sunt contestate și se constată că nu sunt legale. Un bun avocat poate, de asemenea, să sublinieze problemele cheie pe care ar trebui să le acorde atenție liderii HOA, cum ar fi legile echitabile privind locuințele, pentru a evita problemele juridice odată ce asociația este în funcțiune. Reglementările federale, de stat și locale au prioritate față de regulile HOA.

(Pentru lecturi conexe, a se vedea: Cum să alegi avocatul potrivit.) 

Chei de luat masa

• Dezvoltatorii de locuințe creează adesea asociații de proprietari (HOA), ca parte a cartierelor nou construite sau a comunităților închise.
• Este crucial ca ofițerii HOA să țină evidența financiară actualizată a operațiunilor.
• Regulile asociațiilor de proprietari (HOA) nu deviază reglementările guvernamentale federale, de stat și locale.
• Un HOA are un consiliu de administrație care supraveghează funcționarea HOA și aplică regulile și statutul HOA.
• Dacă aparțineți unui HOA, veți plăti cotizații în schimbul serviciilor oferite în comunitatea dvs.

Protejați HOA

Ofițerii și consiliul de administrație sunt responsabili de conducerea și supravegherea HOA. Alături de acest nivel ridicat de responsabilitate vine și un nivel ridicat de risc. HOA are nevoie de o modalitate de a se proteja dacă proprietarul unei case decide să dea în judecată.

De ce ar putea să dea în judecată un proprietar? În Elk Grove, California, un rezident și-a dat în judecată HOA pentru modificările sugerate la regulile de parcare din cartier. Un bărbat din Houston și-a dat în judecată HOA pentru că dorea ca acesta să scoată barele antiefracție din casa sa, în ciuda ratei ridicate a criminalității din zonă.

O organizație echitabilă de locuințe a dat în judecată o asociație de condominii din Florida pentru că a refuzat să permită copiilor să locuiască în clădire. Un membru al consiliului ar putea fi trimis în judecată pentru încălcarea obligației sale fiduciare față de rezidenții HOA și ar putea fi tras la răspundere personală.

Asigurarea directorilor și ofițerilor oferă protecție financiară persoanelor care conduc HOA. Acoperă atât costurile apărării legale, cât și daunele. Cu toate acestea, nu acoperă abaterile intenționate. Asigurarea împotriva furtului angajaților poate proteja asociația dacă un director, ofițer sau administrator de proprietate delapidează fonduri HOA.

Păstrați înregistrări financiare solide

Un HOA are nevoie de bani pentru a funcționa, iar acești bani provin de la locuitorii comunității. O parte din bani finanțează administrația HOA (de exemplu, servicii juridice, de contabilitate și de gestionare), dar majoritatea banilor se îndreaptă spre întreținerea zonelor comune.

S-ar putea plăti pentru servicii de amenajare a teritoriului, întreținerea piscinei și chiar colectarea gunoiului. O parte din bani se cheltuiește în fiecare lună, iar restul este alocat într-un fond de rezervă. Uneori va apărea o cheltuială majoră care nu poate fi plătită din fondul de rezervă al HOA. În acest caz, HOA va cere rezidenților să plătească o taxă suplimentară numită evaluare specială.

Un nou HOA va trebui să efectueze o analiză a finanțării și să construiască un buget pentru a determina cât de mult să încaseze cotizațiile lunare de la proprietarul (proprietarii) fiecărei proprietăți. Analiza se bazează pe ce cheltuieli vor fi plătite de membrii comunității, cât vor costa, cât vor fi alocați fondului de rezervă și procentul din proprietatea comunității deținută de fiecare rezident.

De asemenea, fondul de rezervă trebuie să fie gestionat și investit pentru a menține sănătatea financiară a HOA (de exemplu, valoarea fondului trebuie păstrată împotriva inflației ).

Păstrați informați proprietarii de case

În calitate de membri ai comunității care plătesc cotizații și sunt afectați de deciziile HOA, rezidenții trebuie să fie informați cu privire la activitățile HOA și la orice problemă care afectează comunitatea.

HOA-urile trebuie să organizeze întâlniri periodice și să anunțe rezidenții cu suficient timp înainte ca toată lumea să aibă posibilitatea de a participa. De asemenea, trebuie să organizeze alegeri pentru directori și ofițeri și să se asigure că toată lumea are posibilitatea de a vota. Un buletin informativ al comunității, e-mail și / sau site-ul web poate ajuta, de asemenea, la menținerea proprietarilor de case.

Ofițerii și directorii HOA ar trebui să păstreze înregistrări detaliate ale activităților lor, cum ar fi procesele-verbale de la ședințele comunității. Asociațiile ar trebui să dezvăluie informații financiare importante membrilor comunității în mod regulat. Membrii ar trebui să fie conștienți de drepturile lor de a vizualiza înregistrările HOA și să li se acorde accesul la cerere.

(Pentru mai multe detalii, a se vedea:  Se ocupă cu placa de Condo.)

Regulile de aplicare

HOA-urile sunt comunități bazate pe reguli, deci, din când în când, trebuie să aplice regulile pe care membrii comunității le încalcă. HOA-urile trebuie să trateze, de asemenea, reclamațiile rezidenților cu privire la regulile existente care nu le plac sau regulile pe care le consideră că ar trebui adăugate pentru a rezolva o problemă continuă.

HOA-urile trebuie să aplice regulile rapid și consecvent. Proprietarii care refuză să se conformeze ar trebui să fie amendați. În cazul în care un proprietar refuză să se conformeze, HOA poate fi necesar să trimită contul către colecții sau să dea în judecată proprietarul casei. HOA-urile ar trebui să evite aplicarea selectivă – cu alte cuvinte, nu ar trebui să joace favorite cu liderii HOA sau rezidenții comunității cu care sunt prieteni. Comportamentul părtinitor poate duce la un proces.

Angajarea unei companii de management profesionist poate reduce povara asupra ofițerilor și directorilor HOA și poate elimina o potențială sursă de conflict între liderii HOA și alți membri ai comunității. Compania de administrare poate prelua o mare parte din activitatea administrativă și se poate ocupa de neplăcute, cum ar fi aplicarea regulilor și colectarea cotizațiilor. De asemenea, își poate folosi expertiza în gestionarea proprietății pentru a asigura buna funcționare a comunității și pentru a evita greșelile pe care ofițerii și directorii neexperimentați le-ar putea face. Cu toate acestea, managementul profesional costă bani, ceea ce înseamnă că taxele lunare HOA ale proprietarilor de case vor fi mai mari. 

Cel mai rău scenariu pentru aplicarea regulilor implică executarea silită a proprietății proprietarului unei case pentru neplata cotizațiilor sau evaluări speciale. Această măsură extremă poate crea o situație controversată între proprietarul casei și HOA. Foreclosures, de asemenea, reduce valorile proprietății, ceea ce nu este bun pentru ceilalți rezidenți din cartier.

Găzduiește adunări comunitare

HOA-urile pot fi strict legate de afaceri, dar nu trebuie să fie. O activitate distractivă ocazională le permite membrilor HOA să se cunoască reciproc pe o bază socială prietenoasă, nu doar în cadrul potențial contradictoriu al unei întâlniri HOA. Dacă vecinii se cunosc personal, comunitatea poate fi un loc mai plăcut de locuit, iar conflictele pot fi mai ușor de rezolvat.

Linia de fund

Formarea și gestionarea unei asociații de proprietari este o sarcină uriașă cu responsabilități semnificative și implicații majore. Dacă vă gândiți să cumpărați o proprietate într-un HOA, înțelegeți în ce vă implicați înainte de a cumpăra. 

(Pentru lecturi suplimentare, consultați:  9 lucruri pe care trebuie să le știți despre asociațiile de proprietari.)