Închiriere la sol

Ce este un contract de închiriere la sol?

Un contract de închiriere la sol este un contract prin care unui chiriaș i se permite să dezvolte o proprietate în timpul perioadei de închiriere, după care terenul și toate îmbunătățirile sunt predate proprietarului proprietății.

Cum funcționează un contract de închiriere la sol

Un contract de închiriere la sol indică faptul că îmbunătățirile vor fi deținute de proprietarul proprietății, cu excepția cazului în care se creează o excepție și stipulează că toate taxele relevante suportate în timpul perioadei de închiriere vor fi plătite de chiriaș. Deoarece un contract de închiriere la sol permite proprietarului să își asume toate îmbunătățirile odată cu expirarea termenului de închiriere, proprietarul poate vinde proprietatea la o rată mai mare. Închirierea la sol este adesea numită arendă a terenurilor, deoarece proprietarii închiriază numai terenul.

Deși sunt utilizate în principal în spațiul comercial, contractele de închiriere la sol diferă foarte mult de alte tipuri de închirieri comerciale, cum ar fi cele găsite în complexele comerciale și clădirile de birouri. Aceste alte leasinguri nu atribuie de obicei locatarului să își asume responsabilitatea pentru unitate. În schimb, acestor chiriași li se percepe o chirie pentru a-și desfășura activitatea. Un contract de închiriere la sol implică închirierea unui teren pe o perioadă lungă de timp – de obicei de la 50 la 99 de ani – unui chiriaș care construiește o clădire pe proprietate. 

Un contract de leasing de 99 de ani este, în general, cel mai lung termen posibil pentru o bucată de proprietate imobiliară. A fost cel mai lung timp posibil în conformitate cu dreptul comun. Cu toate acestea, contractele de leasing pe 99 de ani continuă să fie comune, dar nu mai sunt cele mai lungi posibile în temeiul legii. 

Închirierea terenului definește cine deține terenul și cine deține clădirea și îmbunătățirile proprietății. Mulți proprietari folosesc arendele la sol ca o modalitate de a păstra proprietatea proprietății lor din motive de planificare, pentru a evita orice câștiguri de capital și pentru a genera venituri și venituri. În general, chiriașii își asumă responsabilitatea pentru toate cheltuielile. Aceasta include construcția, reparațiile, renovările, îmbunătățirile, taxele, asigurările și orice costuri de finanțare asociate proprietății.

---

În general, chiriașii își asumă responsabilitatea pentru toate aspectele financiare ale unui contract de închiriere la sol, inclusiv chirie, impozite, construcții, asigurări și finanțare.

Exemplu de închiriere la sol

Închirierea la sol este adesea utilizată de francize și magazine mari, precum și de alte entități comerciale. Sediul central al companiei va cumpăra în mod normal terenul și va permite chiriașului / dezvoltatorului să construiască și să folosească instalația. Există mari șanse ca un McDonald’s, Starbucks sau Dunkin Donuts lângă tine să fie legat de un contract de închiriere la sol.

În iulie 2016, firma de investiții din New York, AllianceBernstein, a achiziționat un contract de închiriere la sol de 99 de ani de la BLDG Management pentru hotelul George Washington din New York, într-o afacere în valoare de 100,4 milioane de dolari. BLDG a achiziționat inițial hotelul atunci când era închis în 1994. Deși clădirea a fost folosită de Școala de Arte Vizuale din Manhattan ca dormitor pentru studenți, BLDG a depus planuri în aprilie 2016 pentru a restabili proprietatea la un hotel cu un restaurant, un bar, și magazine la sol. Proprietatea funcționează în prezent ca Freehand Hotel, un hotel de tip boutique, în cartierul Flatiron din New York.

Unele dintre elementele fundamentale ale oricărui contract de închiriere la sol ar trebui să includă:

• Condițiile contractului de închiriere
• Drepturile atât ale proprietarului, cât și ale chiriașului
• Condiții de finanțare
• Folosiți prevederile
• Taxe
• Asigurarea titlului
• Mod implicit

Închirieri terestre subordonate vs.

Chiriașii de închiriere la sol finanțează adesea îmbunătățiri prin preluarea de datorii. Într-un contract de închiriere la sol subordonat, proprietarul este de acord cu o prioritate mai mică a creanțelor asupra proprietății, în cazul în care chiriașul se implică în împrumut pentru îmbunătățiri. Cu alte cuvinte, un locator-teritoriu subordonat permite în esență ca actul de proprietate să acționeze ca garanție în cazul neîndeplinirii obligațiilor de către chiriaș la orice împrumut legat de îmbunătățiri. Pentru acest tip de închiriere la sol, proprietarul poate negocia plăți mai mari ale chiriei în schimbul riscului asumat în caz de neplată a chiriașului. Acest lucru poate aduce beneficii și proprietarului, deoarece construirea unei clădiri pe terenul său crește valoarea proprietății sale.

În schimb, un contract de închiriere la suprafață nesubordonat îi permite proprietarului să păstreze prioritatea maximă a creanțelor asupra proprietății, în cazul în care chiriașul se implică în împrumut pentru îmbunătățiri. Deoarece creditorul nu poate prelua proprietatea asupra terenului dacă împrumutul rămâne neplătit, profesioniștii din împrumuturi pot ezita să extindă o ipotecă pentru îmbunătățiri. Deși proprietarul își păstrează proprietatea asupra proprietății, de obicei trebuie să plătească chiriașului o sumă mai mică de chirie.

Avantaje și dezavantaje ale unui contract de închiriere la sol

O închiriere la sol poate beneficia atât de chiriaș, cât și de proprietar.

Beneficii pentru chiriași

Contractul de închiriere la sol permite unui chiriaș să construiască pe o proprietate într-o locație excelentă pe care ei înșiși nu au putut să o cumpere. Din acest motiv, marile lanțuri de magazine, cum ar fi Whole Foods și Starbucks, utilizează adesea leasinguri terestre în planurile lor de extindere corporativă.

De asemenea, un contract de închiriere la sol nu necesită chiriașului o plată în avans pentru securizarea terenului, deoarece ar fi necesară achiziționarea proprietății. Prin urmare, în achiziționarea unui contract de închiriere la sol este implicată mai puțină capital, care eliberează numerar în alte scopuri și îmbunătățește randamentul utilizării terenului.

Orice chiriere plătite pentru un contract de închiriere la sol poate fi deductibilă pentru impozitele pe venit de stat și federale, ceea ce înseamnă o reducere a sarcinii fiscale globale a chiriașului.

Beneficiile proprietarului

Proprietarul câștigă un flux constant de venituri de la chiriaș, păstrând în același timp proprietatea asupra proprietății. Un contract de închiriere la sol conține de obicei o clauză de escaladare care garantează creșteri ale chiriei și drepturile de evacuare care oferă protecție în caz de neplată a chiriei sau a altor cheltuieli.

Există, de asemenea, economii de impozite pentru un proprietar care folosește leasingul la sol. Dacă vând o proprietate unui chiriaș, vor realiza un câștig din vânzare. Prin executarea acestui tip de leasing, ei evită să raporteze orice câștiguri. Dar pot exista unele implicații fiscale asupra chiriei pe care o primesc.

În funcție de dispozițiile contractului de închiriere la sol, un proprietar poate fi, de asemenea, capabil să păstreze un anumit control asupra proprietății, inclusiv utilizarea acesteia și modul în care este dezvoltată. Aceasta înseamnă că proprietarul poate aproba sau refuza orice modificare a terenului.

Dezavantaje ale chiriașului

Deoarece proprietarii pot necesita aprobare înainte de a se face orice modificare, chiriașul poate întâlni obstacole în utilizarea sau dezvoltarea proprietății. Ca urmare, pot exista mai multe restricții și mai puțină flexibilitate pentru chiriaș.

Costurile asociate procesului de închiriere la sol pot fi mai mari decât în ​​cazul în care chiriașul ar achiziționa direct o proprietate. Chiriile, taxele, îmbunătățirile, permisele, precum și orice timp de așteptare pentru aprobarea proprietarului, pot fi costisitoare.

Dezavantajele proprietarului

Proprietarii care nu prevăd dispozițiile și clauzele corespunzătoare din contractele lor de închiriere își pierd controlul asupra chiriașilor ale căror proprietăți sunt în curs de dezvoltare. Acesta este motivul pentru care este întotdeauna important ca ambele părți să își verifice contractele de închiriere înainte de a semna.

În funcție de locul în care se află proprietatea, utilizarea unui contract de închiriere la sol poate avea implicații fiscale mai mari pentru un proprietar. Deși este posibil să nu realizeze un câștig din vânzare, chiria este considerată venit. Deci chiria este impozitată la o rată obișnuită, ceea ce poate crește povara fiscală.

Chei de luat masa

• Un contract de închiriere la sol este un contract prin care un chiriaș poate dezvolta proprietate în perioada contractului de închiriere, după care este predat proprietarului proprietății.
• Închirierea la sol are loc în mod obișnuit între proprietari comerciali, care de obicei închiriază terenuri pentru 50 până la 99 de ani chiriașilor care construiesc clădiri pe proprietate.
• Chiriașii care altfel nu își permit să cumpere terenuri pot construi proprietăți cu un contract de închiriere la sol, în timp ce proprietarii obțin venituri constante și păstrează controlul asupra utilizării și dezvoltării proprietății lor.