Evaluări la domiciliu: cheia dvs. pentru o refinanțare de succes - KamilTaylan.blog
1 mai 2021 14:59

Evaluări la domiciliu: cheia dvs. pentru o refinanțare de succes

Când vă gândiți la refinanțarea ipotecii, multe vor depinde de evaluare. Dacă valoarea casei tale este atât de mică încât ești sub apă, nu poți refinanța. Dacă valoarea dvs. de evaluare vă plasează capitalul propriu la mai puțin de 20%, veți rămâne blocat plătind asigurarea ipotecară privată (PMI) sau va trebui să aduceți niște bani la masă pentru a refinanța încasările. Mai mult, s-ar putea să nu obțineți cea mai mică rată a dobânzii disponibile, deoarece creditorii consideră că cei mai împrumutați cu capitaluri proprii sunt mai riscanți.

Dacă vă gândiți la refinanțare, ar trebui să înțelegeți rolul esențial al evaluării în acest proces și modul în care vă puteți pregăti casa, ceea ce este esențial pentru realizarea unei refinanțări de succes.

Chei de luat masa

  • Un proprietar de case care intenționează să refinanțeze o ipotecă trebuie să primească mai întâi o evaluare, care costă de obicei între 300 și 500 de dolari pentru o casă unifamilială.
  • Evaluatorul, un profesionist independent, evaluează temeinic o casă – în persoană – și examinează proprietăți similare înainte de a ajunge la o evaluare a casei.
  • Împrospătarea muncii de vopsire a unei case, eliminarea aglomerației și indicarea caracteristicilor ascunse poate contribui la creșterea șanselor unei evaluări ridicate.
  • Un proprietar care consideră că o evaluare este prea mică poate face apel, dar șansa ca un evaluator să o schimbe este foarte redusă, cu excepția cazului în care există dovezi substanțiale că valoarea este dezactivată.

Ce este o evaluare la domiciliu?

O evaluare este efectuată de un profesionist autorizat sau certificat, a cărui opinie despre valoarea unei case este furnizată ca terță parte neinteresată și imparțială. Evaluatorul este plătit pentru furnizarea serviciului de evaluare a casei dvs., dar nu are nicio problemă în joc atunci când vine vorba de posibilitatea de a refinanța ca urmare a valorii la care ajung.

Într-o tranzacție de refinanțare, evaluarea protejează banca asigurându-se că nu împrumută împrumutatului mai mulți bani decât merită proprietatea. În cazul în care proprietatea intră ulterior în executare silită din orice motiv, creditorul dorește să poată revinde proprietatea și să-i recupereze banii.

Un evaluator vă vizitează casa timp de 30 – 60 de minute pentru a măsura dimensiunile sale, a examina facilitățile și a evalua starea generală, atât în ​​interior, cât și în exterior, făcând fotografii la exterior, la garaj și la fiecare cameră interioară.

Apoi examinează înregistrările tranzacțiilor cu proprietăți similare cu ale voastre – în mod ideal, proprietăți din cartierul dvs. care s-au vândut recent. Pe baza vizitei la domiciliu și a acestor înregistrări, evaluatorul ajunge la o opinie profesională despre cât ar vinde proprietatea dvs. dacă o veți pune pe piață. Banca utilizează această valoare – împreună cu veniturile, activele și istoricul creditului – pentru a determina cât de mult vă va împrumuta și în ce condiții.

Cum funcționează evaluările la domiciliu

Două tipuri de tranzacții de refinanțare nu necesită o evaluare – finanțarea raționalizată a Administrației Federale a Locuințelor (FHA) și împrumutul de refinanțare a reducerii ratei dobânzii al Administrației Veteranilor (VA). Toate celelalte tipuri de tranzacții de refinanțare necesită o evaluare.

Reglementările federale dictează modul în care creditorii și evaluatorii trebuie să se comporte pe tot parcursul procesului de evaluare.  După criza locuințelor, guvernul a dorit să crească independența evaluatorului pentru a preveni posibilitatea împrumuturilor pe baza valorilor umflate ale locuințelor. Legea Dodd-Frank și  Legea adevărului în împrumuturi  se numără printre reglementările care impun ca evaluările și evaluările să fie efectuate independent, folosind criterii stabilite și să nu fie influențate din exterior. ”2

Deoarece cerințele federale de independență a evaluatorului definesc un domeniu restrâns de interacțiuni acceptabile între un evaluator și ofițerii de împrumut, creditorii se tem că a avea contact cu evaluatorii ar putea fi interpretat ca încălcând legea prin încercarea de a influența opinia evaluatorului înainte ca evaluarea să fie finalizată.

Creditorii greșesc cu precauție pentru a evita posibilitatea unor acțiuni disciplinare severe. Ofițerii și brokerii de împrumut nu pot selecta evaluatorul și nici împrumutatul.

Creditorul va comanda adesea evaluarea printr-o terță parte numită o companie de gestionare a evaluării (AMC). „Utilizarea unui AMC nu este o cerință, dar aceasta este abordarea obișnuită a independenței evaluatorului”, spune Joe Parsons, consilier senior de împrumuturi la Pinnacle Capital Mortgage din Dublin, California, un bancher regional și un broker ipotecar.

Mulți creditori – în special cei mici, locali – au relații directe de recomandare cu un grup mic de evaluatori individuali și este posibil să nu utilizeze un AMC. Sau creditorul poate avea un departament de evaluare independent intern. Evaluatorul ar trebui să aibă cunoștințe locale despre zonă (numită competență pe piață). Evaluatorii sunt așteptați să respecte standardele uniforme de practică profesională de evaluare emise de Fundația de evaluare, o organizație profesională, deși aceste standarde nu sunt legale.

Cine plătește pentru evaluare?

Taxele de evaluare variază în funcție de stat, dar evaluatorii trebuie să perceapă taxe obișnuite și rezonabile pentru zonă. Așteptați-vă să plătiți creditorului între 300 și 500 USD pentru o evaluare a unei case unifamiliale standard. „Proprietățile mai complexe sunt mai scumpe, deoarece inspecția durează mai mult timp”, spune Erin Benton, vicepreședinte al Decorum Valuation Services, o companie de management de evaluare din Ellicott City, MD.

Trebuie să plătiți pentru evaluare, indiferent dacă împrumutul dvs. se închide, deoarece evaluatorul a lucrat în continuare. În timp ce taxa poate părea utilă dacă vă permite să obțineți termenii de refinanțare pe care îi doriți, poate părea o pierdere de bani dacă o evaluare redusă înseamnă că nu puteți refinanța.

Deoarece creditorii nu pot discuta valoarea unei case sau „valoarea țintă” anticipată cu un evaluator la momentul repartizării, proprietarii nu pot obține o estimare generală a evaluatorului dacă casa este probabil să evalueze suficient de mare pentru ca aceștia să poată refinanța înainte de a plăti pentru serviciul, după cum au putut înainte de noile reglementări.În cel mai bun caz, puteți căuta vânzări comparabile recente pe site-uri web precum Zillow și Redfin, dar aceste înregistrări pot fi inexacte sau incomplete.

O altă opțiune este de a solicita unui agent imobiliar să facă o analiză comparativă a pieței și să vă ofere printuri ale vânzărilor comparabile recente de la serviciul de listare multiplă, spune Bruce Ailion, agent al RE / MAX Greater Atlanta. Întrebați frumos, deoarece agentul vă va face o favoare – spre deosebire de vânzările la domiciliu, nu vor câștiga niciun comision din refinanțarea dvs.

Ce caută evaluatorii?

Valoarea pe care evaluatorul o oferă casei dvs. depinde în mare măsură de prețurile de vânzare recente ale unor proprietăți comparabile. Totuși, vă înșelați dacă credeți că nu puteți face nimic pentru a vă ajuta casa să ajungă la capătul valorii sale potențiale de evaluare.

Aprecierea acasă este similară cu o întâlnire pentru prima dată, spune Ailion. Deși nu aveți nicio idee despre modul în care partenerul dvs. vă va plăcea sau vă va evalua, a fi îngrijit vă îmbunătățește substanțial șansele de a fi considerat atractiv. „Așa este și cu evaluarea”, spune el. „Proprietatea dvs. ar trebui să fie îngrijită și curată, netezinată și ușor de inspectat. Orice animal de companie trebuie să fie îngrădit și să miroasă mascat. Nu doriți ca evaluatorul să fie grăbit să iasă afară. ”

Iată cum evaluatorul rezidențial certificat Ralph J. Vaccari, președintele Vaccari & Associates din Marblehead, Mass., Descrie abordarea sa la locul de muncă: „În general, nu ar trebui să conteze dacă gazonul tău nu este tuns sau dacă casa ta este o mizerie. Este important să ne dăm seama, totuși, că o casă murdară sau neîngrijită își poate crește aspectul de uzură dincolo de normal și că această stare poate, de fapt, să afecteze valoarea. ”

Potrivit lui Vaccari, evaluatorului îi pasă de următoarele:

  • Starea exterioară și interioară
  • Numărul total de camere, cu valoare adăugată la dormitoare și băi
  • Funcționalitate, inclusiv amenajarea și amenajarea interioară a camerei și perimarea funcțională
  • Îmbunătățiri la bucătării și băi, ferestre, acoperiș și sistemele casei (încălzire, electricitate și instalații sanitare) în ultimii 15 ani, care fac ca casa să fie mai actualizată, funcțională și locuibilă conform standardelor actuale
  • Starea și vechimea sistemelor sanitare, electrice și HVAC ale casei
  • Dotări exterioare, cum ar fi garaje individuale, punți și verande. Piscinele și căzile cu hidromasaj vor contribui, de asemenea, la valoarea unei case
  • Locație
  • Caracteristicile neatrăgătoare, cum ar fi un aspect exterior care este incompatibil cu restul cartierului, vor afecta valoarea

Este o idee bună să subliniem caracteristici care s-ar putea să nu fie evidente imediat, care ar putea adăuga la opinia evaluatorului despre valoare, spune Parsons.



Discriminarea împrumuturilor ipotecare este ilegală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor sau la Departamentul de locuințe și dezvoltare urbană (HUD) al SUA. 

Pregătirea pentru o evaluare

Cu toate acestea, pregătirea casei pentru vizita unui evaluator este diferită de cea pregătită pentru un potențial cumpărător. „Când îți deschizi casa unui potențial cumpărător, vrei să declanșezi răspunsuri emoționale”, spune Parsons. „În calitate de vânzător, doriți ca acel cumpărător să își poată imagina cât de fericiți și confortabili vor fi acolo. Nici o astfel de considerație subiectivă nu se aplică unei evaluări. ”

Vaccari adaugă că proprietarul unei case nu ar face o schimbare, cum ar fi ruperea covorului vechi pentru a dezvălui podele din lemn de esență tare, pentru o evaluare, așa cum ar putea pentru un vânzător. Dar împrospătarea vopselei casei, atât la interior, cât și la exterior, poate ajuta, la fel și eliminarea dezordinii pentru a permite accesul complet și vizualizarea tuturor zonelor casei, inclusiv la subsol. În cele din urmă, spune Ailion, „Dacă înregistrările fiscale sunt incorecte, subliniați acest lucru”.

În caz contrar, spune Vaccari, este responsabilitatea evaluatorului să descopere problemele și să pună întrebări acolo unde este justificat.

Dacă vă asigurați o evaluare bună 

Felicitări! Ați parcurs un pas major către refinanțarea ipotecii și economisirea de bani. Acum este timpul să parcurgeți următoarea serie de pași împreună cu ofițerul dvs. de credite. Dacă ați obținut o evaluare favorabilă, utilizați un instrument precum calculatorul ipotecar al Biroului pentru protecția financiară a consumatorilor pentru a cerceta ratele dobânzii la o ipotecă refinanțată pentru o casă de valoare. A fi înarmat cu aceste cifre vă poate oferi o anumită putere de negociere atunci când vă întâlniți cu creditorul.



Dacă doriți să contestați o evaluare redusă, veți avea șanse mai mari de a reuși dacă oferiți date puternice pentru a vă susține cazul.

Obținerea unei a doua opinii

Uneori, valoarea evaluatorului nu este doar mai mică decât ți-ai dori să fie, ci mai mică decât crezi că merită casa ta. „O evaluare este doar părerea unei persoane”, spune Ailion. „Deși aceasta este o opinie instruită și educată, la fel ca în toate profesiile, există practicanți buni și răi.”

Având în vedere reglementările federale stricte care guvernează procesul, puteți face ceva cu privire la o evaluare redusă? „Dacă proprietarului nu îi place valoarea evaluării, poate scrie o scrisoare de apel către creditor sau AMC, dar șansa ca un evaluator să își schimbe opinia este foarte redusă, cu excepția cazului în care proprietarul casei are dovezi copleșitoare că valoarea este dezactivată, ”Spune Benton.

Contestația dvs. va avea succes numai dacă puteți arăta că evaluatorul a comis o eroare semnificativă, cum ar fi listarea incorectă a suprafeței pătrate sau a numărului de camere; că nu au luat în considerare o amenajare importantă, cum ar fi o piscină sau un spa; sau nu a luat în considerare o vânzare comparabilă care ar putea susține o valoare mai mare, în timp ce „culegerea cireșelor”, o comparație mai puțin adecvată, care ar indica o valoare mai mică, spune Parsons.

S-ar putea, de asemenea, să susțineți un caz, spune Ailion, subliniind că comparabilele folosite se aflau într-un district școlar inferior sau într-o subdiviziune inferioară care nu avea o asociație de proprietari de case cu piscine și terenuri de tenis, că toate comparabilele erau în dificultate sau imobiliare. vânzările deținute sau că au alte externalități negative care influențează valoarea, cum ar fi pe o stradă aglomerată.

„Explicați de ce sunt diferite și nu sunt egale cu ale voastre”, spune Ailion. „Trebuie să demonstrați că ceva este în eroare cu comparabilele selectate.”

Opțiunile dvs. atunci când evaluarea este redusă

Dacă nu reușiți să contestați cu succes o evaluare scăzută, cum vă asigurați că refinanțarea trece?În cazul în care evaluarea vă atrage la un nivel mai mic de 80% din capitalul propriu, nu veți îndeplini raportul necesar împrumut-valoare de 80%și va trebui să plătiți PMI, cu excepția cazului în care alegeți să efectuați o refinanțare în numerar.



Dacă evaluarea vă plasează la mai puțin de 80% din capitalul propriu, puteți face o refinanțare în numerar, adăugând suficienți bani la închidere pentru a ajunge la acel raport de împrumut-valoare de 80% și pentru a evita PMI.

Puteți alege să plătiți PMI pentru moment. Dacă valorile locuințelor continuă să crească, puteți furniza ulterior vânzări comparabile întreprinderii de servicii ipotecare și îi puteți cere să elimine PMI, chiar dacă nu ați plătit încă o mare parte din principalul dumneavoastră.

Cu toate acestea, dacă evaluarea arată că sunteți sub apă, tot ce puteți face este să așteptați îmbunătățirea pieței, cu excepția cazului în care vă calificați pentru un program precum High LTV Refinance Option de la Fannie Mae sau un Freddie Mac Enhanced Relief Refinance. Acasă la prețuri accesibile Programul Refinance (HARP), care a oferit asistență guvernamentală pentru proprietarii de case care au fost sub apă, a expirat la sfârșitul anului 2018.

Linia de fund

Înțelegerea modului în care funcționează procesul de evaluare vă va oferi cele mai mari șanse de a obține un evaluator pentru a atribui cea mai mare valoare posibilă proprietății dvs. Evaluările nu vin întotdeauna la valorile pe care împrumutații le speră și sunt un proces uman cu spațiu pentru subiectivitate și greșeli. Puteți contesta o evaluare redusă, dar veți reuși doar cu date suficient de puternice pentru a vă susține revendicarea.