Evaluări la domiciliu: cheia dvs. pentru o refinanțare de succes
Când vă gândiți la refinanțarea ipotecii, multe vor depinde de evaluare. Dacă valoarea casei tale este atât de mică încât ești sub apă, nu poți refinanța. Dacă valoarea dvs. de evaluare vă plasează capitalul propriu la mai puțin de 20%, veți rămâne blocat plătind asigurarea ipotecară privată (PMI) sau va trebui să aduceți niște bani la masă pentru a refinanța încasările. Mai mult, s-ar putea să nu obțineți cea mai mică rată a dobânzii disponibile, deoarece creditorii consideră că cei mai împrumutați cu capitaluri proprii sunt mai riscanți.
Dacă vă gândiți la refinanțare, ar trebui să înțelegeți rolul esențial al evaluării în acest proces și modul în care vă puteți pregăti casa, ceea ce este esențial pentru realizarea unei refinanțări de succes.
Chei de luat masa
- Un proprietar de case care intenționează să refinanțeze o ipotecă trebuie să primească mai întâi o evaluare, care costă de obicei între 300 și 500 de dolari pentru o casă unifamilială.
- Evaluatorul, un profesionist independent, evaluează temeinic o casă – în persoană – și examinează proprietăți similare înainte de a ajunge la o evaluare a casei.
- Împrospătarea muncii de vopsire a unei case, eliminarea aglomerației și indicarea caracteristicilor ascunse poate contribui la creșterea șanselor unei evaluări ridicate.
- Un proprietar care consideră că o evaluare este prea mică poate face apel, dar șansa ca un evaluator să o schimbe este foarte redusă, cu excepția cazului în care există dovezi substanțiale că valoarea este dezactivată.
Ce este o evaluare la domiciliu?
O evaluare este efectuată de un profesionist autorizat sau certificat, a cărui opinie despre valoarea unei case este furnizată ca terță parte neinteresată și imparțială. Evaluatorul este plătit pentru furnizarea serviciului de evaluare a casei dvs., dar nu are nicio problemă în joc atunci când vine vorba de posibilitatea de a refinanța ca urmare a valorii la care ajung.
Într-o tranzacție de refinanțare, evaluarea protejează banca asigurându-se că nu împrumută împrumutatului mai mulți bani decât merită proprietatea. În cazul în care proprietatea intră ulterior în executare silită din orice motiv, creditorul dorește să poată revinde proprietatea și să-i recupereze banii.
Un evaluator vă vizitează casa timp de 30 – 60 de minute pentru a măsura dimensiunile sale, a examina facilitățile și a evalua starea generală, atât în interior, cât și în exterior, făcând fotografii la exterior, la garaj și la fiecare cameră interioară.
Apoi examinează înregistrările tranzacțiilor cu proprietăți similare cu ale voastre – în mod ideal, proprietăți din cartierul dvs. care s-au vândut recent. Pe baza vizitei la domiciliu și a acestor înregistrări, evaluatorul ajunge la o opinie profesională despre cât ar vinde proprietatea dvs. dacă o veți pune pe piață. Banca utilizează această valoare – împreună cu veniturile, activele și istoricul creditului – pentru a determina cât de mult vă va împrumuta și în ce condiții.
Cum funcționează evaluările la domiciliu
Două tipuri de tranzacții de refinanțare nu necesită o evaluare – finanțarea raționalizată a Administrației Federale a Locuințelor (FHA) și împrumutul de refinanțare a reducerii ratei dobânzii al Administrației Veteranilor (VA). Toate celelalte tipuri de tranzacții de refinanțare necesită o evaluare.
Reglementările federale dictează modul în care creditorii și evaluatorii trebuie să se comporte pe tot parcursul procesului de evaluare. După criza locuințelor, guvernul a dorit să crească independența evaluatorului pentru a preveni posibilitatea împrumuturilor pe baza valorilor umflate ale locuințelor. Legea Dodd-Frank și Legea adevărului în împrumuturi se numără printre reglementările care impun ca evaluările și evaluările să fie efectuate independent, folosind criterii stabilite și să nu fie influențate din exterior. ”2
Deoarece cerințele federale de independență a evaluatorului definesc un domeniu restrâns de interacțiuni acceptabile între un evaluator și ofițerii de împrumut, creditorii se tem că a avea contact cu evaluatorii ar putea fi interpretat ca încălcând legea prin încercarea de a influența opinia evaluatorului înainte ca evaluarea să fie finalizată.
Creditorii greșesc cu precauție pentru a evita posibilitatea unor acțiuni disciplinare severe. Ofițerii și brokerii de împrumut nu pot selecta evaluatorul și nici împrumutatul.
Creditorul va comanda adesea evaluarea printr-o terță parte numită o companie de gestionare a evaluării (AMC). „Utilizarea unui AMC nu este o cerință, dar aceasta este abordarea obișnuită a independenței evaluatorului”, spune Joe Parsons, consilier senior de împrumuturi la Pinnacle Capital Mortgage din Dublin, California, un bancher regional și un broker ipotecar.
Mulți creditori – în special cei mici, locali – au relații directe de recomandare cu un grup mic de evaluatori individuali și este posibil să nu utilizeze un AMC. Sau creditorul poate avea un departament de evaluare independent intern. Evaluatorul ar trebui să aibă cunoștințe locale despre zonă (numită competență pe piață). Evaluatorii sunt așteptați să respecte standardele uniforme de practică profesională de evaluare emise de Fundația de evaluare, o organizație profesională, deși aceste standarde nu sunt legale.
Cine plătește pentru evaluare?
Taxele de evaluare variază în funcție de stat, dar evaluatorii trebuie să perceapă taxe obișnuite și rezonabile pentru zonă. Așteptați-vă să plătiți creditorului între 300 și 500 USD pentru o evaluare a unei case unifamiliale standard. „Proprietățile mai complexe sunt mai scumpe, deoarece inspecția durează mai mult timp”, spune Erin Benton, vicepreședinte al Decorum Valuation Services, o companie de management de evaluare din Ellicott City, MD.
Trebuie să plătiți pentru evaluare, indiferent dacă împrumutul dvs. se închide, deoarece evaluatorul a lucrat în continuare. În timp ce taxa poate părea utilă dacă vă permite să obțineți termenii de refinanțare pe care îi doriți, poate părea o pierdere de bani dacă o evaluare redusă înseamnă că nu puteți refinanța.
Deoarece creditorii nu pot discuta valoarea unei case sau „valoarea țintă” anticipată cu un evaluator la momentul repartizării, proprietarii nu pot obține o estimare generală a evaluatorului dacă casa este probabil să evalueze suficient de mare pentru ca aceștia să poată refinanța înainte de a plăti pentru serviciul, după cum au putut înainte de noile reglementări.În cel mai bun caz, puteți căuta vânzări comparabile recente pe site-uri web precum Zillow și Redfin, dar aceste înregistrări pot fi inexacte sau incomplete.
O altă opțiune este de a solicita unui agent imobiliar să facă o analiză comparativă a pieței și să vă ofere printuri ale vânzărilor comparabile recente de la serviciul de listare multiplă, spune Bruce Ailion, agent al RE / MAX Greater Atlanta. Întrebați frumos, deoarece agentul vă va face o favoare – spre deosebire de vânzările la domiciliu, nu vor câștiga niciun comision din refinanțarea dvs.
Ce caută evaluatorii?
Valoarea pe care evaluatorul o oferă casei dvs. depinde în mare măsură de prețurile de vânzare recente ale unor proprietăți comparabile. Totuși, vă înșelați dacă credeți că nu puteți face nimic pentru a vă ajuta casa să ajungă la capătul valorii sale potențiale de evaluare.
Aprecierea acasă este similară cu o întâlnire pentru prima dată, spune Ailion. Deși nu aveți nicio idee despre modul în care partenerul dvs. vă va plăcea sau vă va evalua, a fi îngrijit vă îmbunătățește substanțial șansele de a fi considerat atractiv. „Așa este și cu evaluarea”, spune el. „Proprietatea dvs. ar trebui să fie îngrijită și curată, netezinată și ușor de inspectat. Orice animal de companie trebuie să fie îngrădit și să miroasă mascat. Nu doriți ca evaluatorul să fie grăbit să iasă afară. ”
Iată cum evaluatorul rezidențial certificat Ralph J. Vaccari, președintele Vaccari & Associates din Marblehead, Mass., Descrie abordarea sa la locul de muncă: „În general, nu ar trebui să conteze dacă gazonul tău nu este tuns sau dacă casa ta este o mizerie. Este important să ne dăm seama, totuși, că o casă murdară sau neîngrijită își poate crește aspectul de uzură dincolo de normal și că această stare poate, de fapt, să afecteze valoarea. ”
Potrivit lui Vaccari, evaluatorului îi pasă de următoarele:
- Starea exterioară și interioară
- Numărul total de camere, cu valoare adăugată la dormitoare și băi
- Funcționalitate, inclusiv amenajarea și amenajarea interioară a camerei și perimarea funcțională
- Îmbunătățiri la bucătării și băi, ferestre, acoperiș și sistemele casei (încălzire, electricitate și instalații sanitare) în ultimii 15 ani, care fac ca casa să fie mai actualizată, funcțională și locuibilă conform standardelor actuale
- Starea și vechimea sistemelor sanitare, electrice și HVAC ale casei
- Dotări exterioare, cum ar fi garaje individuale, punți și verande. Piscinele și căzile cu hidromasaj vor contribui, de asemenea, la valoarea unei case
- Locație
- Caracteristicile neatrăgătoare, cum ar fi un aspect exterior care este incompatibil cu restul cartierului, vor afecta valoarea