Obligațiuni de locuință

Ce sunt obligațiunile de locuință?

Obligațiunile pentru locuințe sunt titluri de creanță, o variație a obligațiunilor cu venituri municipale, emise de guvernele de stat sau locale pentru a strânge bani pentru proiecte de dezvoltare a locuințelor la prețuri accesibile.

Chei de luat masa

• Obligațiunile pentru locuințe sunt titluri de creanță, o variație a obligațiunilor cu venituri municipale, emise de guvernele de stat sau locale pentru a strânge bani pentru proiecte de dezvoltare a locuințelor la prețuri accesibile.
• Obligațiunile pentru locuințe oferă guvernului finanțare ieftină, iar creditorul, în special cei din categoriile fiscale superioare, cu avantaje fiscale.
• Ipotecile furnizate prin obligațiuni de locuință sunt limitate la cumpărătorii de case pentru prima dată, care câștigă nu mai mult decât venitul mediu din zonă, iar prețul unei locuințe cumpărate este limitat la 90% din prețul mediu de cumpărare al suprafeței.

Înțelegerea obligațiunilor de locuință

Guvernele de stat și locale emit obligațiuni de locuință pentru a finanța construcția sau reabilitarea de locuințe la prețuri accesibile. Pe lângă rambursarea principalului obligațiunii, statul sau localitatea trebuie să plătească dobânzi pentru banii pe care îi împrumută. Obligațiunile pentru locuințe necesită uneori aprobarea alegătorilor și pot fi emisiuni pe termen scurt sau lung.

O autoritate municipală poate emite datorii sub formă de obligațiuni pentru a strânge capital pentru finanțarea proiectelor. Cele două tipuri de obligațiuni municipale sunt obligațiuni generale (GO) și obligațiuni de venit. Plata dobânzii și rambursarea principalului obligațiunilor cu obligații generale sunt finanțate din cofrele financiare ale statului sau ale administrației locale. Aceste obligațiuni sunt susținute de credința și creditul deplin al guvernului municipal, care poate avea autoritatea de a crește impozitele pentru a-și îndeplini obligațiile de plată pentru obligațiunea GO. Între timp, obligațiile de plată pentru o obligațiune de venit sunt susținute de fluxul de venituri proiectat al proiectului pentru care a fost emisă obligațiunea. O obligațiune de locuință este un tip de obligațiune de venit.

Ca obligațiuni cu activitate privată (PAB), obligațiunile pentru locuințe pot fi emise în numele unor dezvoltatori calificați și ai unor organizații nonprofit pentru a finanța proiecte de locuințe multifamiliale și pentru seniori cu venituri mici. De asemenea, încasările din obligațiunile de locuință pot fi, de asemenea, emise pentru a oferi finanțare ipotecară cu preț redus familiilor sau persoanelor cu venituri mici, astfel încât acestea să poată achiziționa o casă. 

1,1 milioane

Numărul de locuințe la prețuri accesibile finanțate cu obligațiuni de locuință folosind creditul pentru locuință

Cerințe pentru obligațiunile de locuință

Ipotecile furnizate prin obligațiuni de locuință sunt limitate la cumpărătorii de case pentru prima dată, care nu câștigă mai mult decât venitul mediu al zonei. În plus, prețul unei locuințe achiziționate cu o ipotecă cu obligațiuni de locuință este limitat la 90% din prețul mediu de cumpărare pe suprafață.

Obligațiunile de locuințe au de obicei rate scăzute ale dobânzii și pot fi emise fie ca o obligație de cerere cu rată fixă, fie cu o rată variabilă (VRDO). Principalele plăți și dobânzile către deținătorii de obligațiuni se fac din rambursări ipotecare gajate și câștigurile din investiții. Rambursările efectuate la creditele ipotecare de către împrumutați sunt colectate de către administratorul obligațiunii de locuință care investește fondurile în investiții pe termen scurt până la momentul programat pentru a plăti dobânzi deținătorilor de obligațiuni. De fapt, plata obligațiunilor pentru locuințe este susținută de plata la timp și consecventă a dobânzilor și rambursarea principalului ipotecilor subiacente de către împrumutători.

Avantajele obligațiunilor de locuință

Obligațiunile de locuință sunt benefice atât pentru stat, cât și pentru investitorii privați. Pe de o parte, guvernul obține acces la o cantitate mare de finanțare ieftină. Pe de altă parte, avantajele fiscale oferite de obligațiunile de locuință sunt extrem de atractive pentru creditorii din categoriile de impozite superioare. 

Pentru investitori, dobânzile plătite de obligațiunile pentru locuințe sunt scutite de impozitul federal și, uneori, de impozitul pe venit. Cu cât rata marginală de impozitare este mai mare, cu atât este mai valoroasă scutirea de impozit a unei obligațiuni pentru veniturile din locuințe. Deși investitorii care fac obiectul impozitului minim alternativ (AMT) pot fi supuși impozitelor, scutirea înseamnă că investitorii în paranteze cu impozite federale ridicate beneficiază de obligațiuni de venit și alte obligațiuni municipale. Această scutire fiscală ajută la compensarea ratei dobânzii scăzute a obligațiunilor.

Creditele federale pentru impozitul pe locuințe cu venituri mici sunt o altă sursă de capital care poate fi utilizată în locul sau în plus față de obligațiunile de locuință pentru a finanța proiecte de locuințe la prețuri accesibile. Creditele sunt credite fiscale federale nerambursabile pentru o parte a dobânzii ipotecare pe care cumpărătorii de case calificați să o plătească în fiecare an.