Cum se folosește DCF în evaluarea imobiliară
O analiză utilizând fluxul de numerar actualizat (DCF) este o măsură care este foarte frecvent utilizată în evaluarea investițiilor imobiliare. Desigur, determinarea ratei de actualizare – o parte crucială a analizei DCF – implică o serie de variabile care pot fi dificil de previzionat cu precizie. În ciuda dificultăților, DCF rămâne unul dintre cele mai bune instrumente pentru stabilirea valorii investițiilor imobiliare, cum ar fi trusturile de investiții imobiliare (REIT).
chei de luat masa
- Fluxul de numerar actualizat (DCF), o metodă de evaluare utilizată pentru a estima valoarea unei investiții pe baza fluxurilor sale de numerar viitoare, este adesea utilizată în evaluarea investițiilor imobiliare.
- Costul inițial, costul anual, venitul estimat și perioada de deținere a unei proprietăți sunt câteva dintre variabilele utilizate într-o analiză DCF.
- Deși rata de actualizare a imobilelor poate fi dificil de determinat, DCF rămâne unul dintre cele mai bune instrumente pentru evaluarea investițiilor imobiliare.
Ce este fluxul de numerar actualizat?
Analiza fluxului de numerar actualizat este o metodă de evaluare care urmărește să determine profitabilitatea, sau chiar simpla viabilitate, a unei investiții examinând veniturile viitoare sau fluxul de numerar proiectat din investiție și apoi actualizând fluxul de numerar respectiv pentru a ajunge la un curent estimat valoarea investiției. Această valoare curentă estimată este denumită în mod obișnuit valoarea actuală netă sau VAN.
Cu alte cuvinte, analiza DCF încearcă să descopere valoarea unei companii sau a unui activ astăzi, pe baza unor proiecții despre câți bani va genera în viitor. O rată de actualizare este utilizată pentru a obține VAN al fluxurilor viitoare de numerar așteptate. Pentru evaluarea investițiilor imobiliare, rata de actualizare este de obicei rata anuală de rentabilitate dorită sau așteptată a imobilului. În funcție de cât de departe mergeți în viitor, formula pentru DCF este:
Scopul final al analizei DCF este de a estima banii pe care un investitor i-ar primi dintr-o investiție, ajustat pentru valoarea în timp a banilor.
Calculul fluxului de numerar actualizat pentru imobiliare
Pentru investițiile imobiliare, următorii factori trebuie incluși în calcul:
- Cost inițial – Fie prețul de achiziție, fie avansul efectuat pe proprietate.
- Costuri de finanțare – Costurile ratei dobânzii pentru orice finanțare inițială sau preconizată.
- Perioada de deținere – Pentru investițiile imobiliare, perioada de deținere este în general calculată pentru o perioadă cuprinsă între cinci și 15 ani, deși variază între investitori și investiții specifice.
- Costuri suplimentare de la an la an – Acestea includ costurile de întreținere și reparații proiectate; impozite pe proprietate; și orice alte costuri în afară de costurile de finanțare.
- Fluxuri de trezorerie proiectate – O proiecție an de an a oricăror venituri din chirie primite din deținerea proprietății.
- Profit din vânzare – Suma estimată a profitului pe care proprietarul se așteaptă să o realizeze la vânzarea proprietății la sfârșitul perioadei de deținere proiectate.
Un număr de variabile trebuie estimate în calculul DCF; acestea pot fi dificil de identificat cu precizie și includ lucruri precum costuri de reparații și întreținere, creșteri de închiriere proiectate și creșteri ale valorii proprietății. Aceste elemente sunt de obicei estimate utilizând un sondaj al proprietăților similare din zonă. În timp ce determinarea cifrelor exacte pentru proiecția costurilor viitoare și a fluxurilor de numerar poate fi dificilă, odată ce aceste proiecții și rata de actualizare sunt determinate, calculul valorii actuale nete este destul de simplu, iar calculele computerizate sunt disponibile gratuit.
Exemplu de utilizare a DCF în investiții imobiliare
Un investitor ar putea stabili rata de actualizare DCF egală cu randamentul pe care îl așteaptă de la o investiție alternativă cu risc similar. De exemplu, să presupunem că ați putea investi 500.000 de dolari într-o casă nouă pe care vă așteptați să o puteți vinde într-un deceniu pentru 750.000 de dolari. Alternativ, ați putea investi 500.000 de dolari într-un trust de investiții imobiliare (REIT) care se așteaptă să întoarcă 10% pe an pentru următorii 10 ani.
Pentru a simplifica lucrurile, să presupunem că nu includeți costurile de înlocuire a chiriei sau efectele fiscale între cele două investiții; vom rămâne cu un singur flux de numerar – prețul casei în 10 ani. Deci, tot ce aveți nevoie pentru analiza DCF este rata de actualizare (10%) și fluxul de numerar viitor (750.000 USD) din vânzarea viitoare a casei.
În acest exemplu, analiza DCF arată că fluxurile de trezorerie viitoare ale casei valorează doar 289.157,47 dolari astăzi. Deci nu ar trebui să investești în ea; REIT, care va întoarce 500.000 de dolari în următorul deceniu, oferă o valoare mai bună. Odată incluse efectele fiscale, chiria și alți factori, este posibil să constatați că DCF este puțin mai aproape de valoarea actuală a locuinței.