Cum funcționează ipotecile numai cu dobândă?
Dacă doriți o plată lunară pentru ipoteca dvs. mai mică decât cea pe care o puteți obține cu un împrumut cu rată fixă, s-ar putea să vă lăsați atrași de o ipotecă cu dobândă. Dacă nu efectuați plăți de capital timp de câțiva ani la începutul perioadei de împrumut, veți avea un flux de numerar lunar mai bun.
Dar ce se întâmplă când expiră doar perioada de dobândă? Cine oferă aceste împrumuturi? Și când are sens să obții unul? Iată un scurt ghid pentru acest tip de credit ipotecar.
Modul în care sunt structurate ipotecile cu dobândă
Cel mai de bază, o ipotecă cu dobândă este aceea în care efectuați plăți de dobândă numai în primii câțiva ani – de obicei cinci sau zece – și odată ce perioada respectivă se încheie, începeți să plătiți atât principalul, cât și dobânzile. Dacă doriți să efectuați plăți de capital în perioada numai a dobânzilor, puteți, dar aceasta nu este o cerință a împrumutului.
Veți vedea, de obicei, împrumuturi numai cu dobândă structurate ca 3/1, 5/1, 7/1 sau 10/1 ipoteci cu rată ajustabilă (ARM). Împrumutătorii spun că opțiunile 7/1 și 10/1 sunt cele mai populare în rândul debitorilor. În general, perioada numai a dobânzii este egală cu perioada cu rată fixă pentru împrumuturile cu rată ajustabilă. Asta înseamnă că, dacă aveți un ARM 10/1, de exemplu, ați plăti dobânzi numai în primii zece ani.
Pe un ARM cu dobândă, după încheierea perioadei introductive, rata dobânzii se va ajusta o dată pe an (de aici vine „1”) pe baza unei rate a dobânzii de referință, cum ar fi LIBOR, plus o marjă determinată de creditor. Rata de referință se modifică pe măsură ce piața se schimbă, dar marja este predeterminată în momentul contractării împrumutului.
Limitele tarifare limitează modificările ratei dobânzii. Acest lucru este valabil pentru toate ARM-urile, nu doar pentru ARM-urile cu dobândă. Limita Ghidului de împrumut: Cum să obțineți cea mai bună ipotecă posibilă ”. Asta înseamnă că, dacă rata dobânzii dvs. inițiale este de trei procente, atunci întrucât perioada numai a dobânzii se încheie în anul patru sau în anul șase, noua dvs. rată a dobânzii nu va fi mai mare de cinci procente. La ARM-urile 7/1 și ARM-urile 10/1, limita inițială a ratei este de obicei de cinci.
După aceea, creșterea ratei este de obicei limitată la două procente pe an, indiferent de perioada introductivă a ARM. Plafoanele pe viață sunt aproape întotdeauna cu cinci procente peste rata dobânzii inițiale a împrumutului, spune Fleming. Deci, dacă rata dvs. de pornire este de trei la sută, ar putea crește la cinci la sută în anul opt, șapte la sută în anul nouă și maximă la opt la sută în anul zece.
Odată cu încheierea perioadei numai cu dobândă, va trebui să începeți rambursarea principalului pe restul perioadei de împrumut – pe o bază complet amortizată, în termeni de împrumut. Împrumuturile de astăzi numai cu dobândă nu au plăți globale; în mod obișnuit, nici măcar nu sunt permise de lege, spune Fleming. Deci, dacă durata completă a unui ARM 7/1 este de 30 de ani și perioada de dobândă este de șapte ani, în anul opt, plata dvs. lunară va fi recalculată pe baza a două lucruri: în primul rând, noua rată a dobânzii și, în al doilea rând, rambursarea principalului în ultimii 23 de ani.
Credite cu dobândă cu rată fixă
Creditele ipotecare cu dobândă fixă nu sunt la fel de obișnuite. Cu un împrumut cu dobândă fixă de 30 de ani, puteți plăti dobânzi numai timp de zece ani, apoi plătiți dobânzi plus principalul pentru restul de 20 de ani. Presupunând că nu ați pus nimic în direcția principalului în primii zece ani, plata dvs. lunară ar crește substanțial în anul 11, nu numai pentru că ați începe să rambursați principalul, ci pentru că ați rambursa principalul în doar 20 de ani în loc de 30 de ani. Deoarece nu plătiți principalul în timpul perioadei de dobândă, când rata se restabilește, noua dvs. plată a dobânzii se bazează pe întreaga sumă a împrumutului. Un împrumut de 100.000 USD cu o rată a dobânzii de 3,5% ar costa doar 291,67 USD pe lună în primii zece ani, dar 579,96 USD pe lună în ultimii 20 de ani (aproape dublu).
Peste 30 de ani, împrumutul de 100.000 USD vă va costa 174.190,80 USD – calculat ca (291,67 x 120 plăți) + (579,96 x 240 plăți). Dacă ați fi contractat un împrumut cu rată fixă pe 30 de ani la aceeași rată a dobânzii de 3,5% (așa cum s-a menționat mai sus), costul total pe 30 de ani ar fi de 161.656,09 USD. Este vorba de 12.534,71 USD mai mult în dobândă pentru împrumutul numai cu dobândă și costul suplimentar al dobânzii este motivul pentru care nu doriți să păstrați un împrumut numai cu dobândă pe durata sa completă. Cheltuielile dvs. reale cu dobânzile vor fi mai mici, cu toate acestea, dacă luați deducerea impozitului pe dobânzile ipotecare.
Sunt aceste tipuri de împrumuturi disponibile pe scară largă?
Întrucât atât de mulți împrumutați au avut probleme cu împrumuturile cu dobândă numai în anii cu Ghidului complet de achiziții o casă. ”
Fleming spune că majoritatea sunt împrumuturi jumbo, cu rată variabilă, cu o perioadă fixă de cinci, șapte sau zece ani. Un împrumut jumbo este un tip de împrumut neconform. Spre deosebire de împrumuturile conforme, împrumuturile neconforme nu sunt de obicei eligibile pentru a fi vândute către întreprinderi sponsorizate de guvern, Freddie Mac – cei mai mari cumpărători de credite ipotecare conforme și un motiv pentru care împrumuturile conforme sunt atât de disponibile.
Când Fannie și Freddie cumpără împrumuturi de la creditori ipotecare, aceștia pun mai mulți bani la dispoziția creditorilor pentru a emite împrumuturi suplimentare. Împrumuturile neconforme, cum ar fi împrumuturile cu dobândă, au o piață ipotecară secundară limitată, deci este mai greu să găsești un investitor care dorește să le cumpere. Mai mulți creditori se bazează pe aceste împrumuturi și le acordă servicii interne, ceea ce înseamnă că au mai puțini bani pentru a face împrumuturi suplimentare. Prin urmare, împrumuturile cu dobândă nu sunt la fel de disponibile. Chiar dacă un împrumut numai cu dobândă nu este un împrumut jumbo, este totuși considerat neconform.
Deoarece împrumuturile numai cu dobândă nu sunt disponibile la fel de larg ca, să zicem, împrumuturile cu rată fixă pe 30 de ani, „cel mai bun mod de a găsi un împrumutător bun numai cu dobândă este prin intermediul unui broker de renume, cu o rețea bună, pentru că va dura ceva cumpărături serioase pentru a găsi și a compara ofertele ”, spune Fleming.
Compararea costurilor
„Creșterea ratei pentru funcția de dobândă variază în funcție de creditor și de zi, dar calculează că vei plăti cel puțin o primă de 0,25 la sută a ratei dobânzii”, spune Fleming.
În mod similar, Whitney Fite, președintele Angel Oak Home Loans din Atlanta, spune că rata unei ipoteci cu dobândă este cu aproximativ 0,125 până la 0,375 la sută mai mare decât rata unui împrumut cu rată fixă amortizabilă sau ARM, în funcție de detalii.
Iată cum ar arăta plățile dvs. lunare cu un împrumut cu dobândă de 100.000 USD, în comparație cu un împrumut cu rată fixă sau un ARM care se amortizează complet, fiecare la o rată tipică pentru acest tip de împrumut:
- ARM pe 7 ani, numai dobânzi, 3,125%: plată lunară de 260,42 USD
- Împrumut convențional cu rată fixă pe 30 de ani (nu numai cu dobândă), 3,625 la sută: plată lunară de 456,05 USD
- ARM pe 7 ani, amortizare completă (amortizare pe 30 de ani), 2,875 la sută: plată lunară de 414,89 USD