Jumbo vs. Ipoteci convenționale: Care este diferența?
Jumbo vs. Ipoteci convenționale: o prezentare generală
Ipotecile Jumbo și convenționale sunt două tipuri de finanțare utilizate de împrumutați pentru achiziționarea de case. Ambele solicită proprietarilor să îndeplinească anumite cerințe de eligibilitate, inclusiv scoruri minime de credit, praguri de venit, capacitate de rambursare, precum și cerințe minime de avans. Întreprinderile sponsorizate de guvern (GSE), cum ar fi Administrația Federală a Locuințelor (FHA), Departamentul SUA pentru Afaceri ale Veteranilor (VA) sau Serviciul de locuințe rurale USDA nu sprijină niciun produs ipotecar. Deși pot fi utilizate în același scop – pentru a asigura o proprietate – ele sunt inerent diferite.
Ipotecile Jumbo sunt folosite pentru achiziționarea de proprietăți cu prețuri abrupte – adesea cele care ajung la milioane de dolari. Pe de altă parte, creditele ipotecare convenționale sunt mai în concordanță cu nevoile cumpărătorului mediu și pot fi conforme sau neconforme. Continuați să citiți pentru a afla mai multe despre aceste două tipuri de produse ipotecare.
Chei de luat masa
- Ipotecile Jumbo și convenționale sunt două produse pe care debitorii le folosesc pentru a-și asigura proprietățile.
- Ipotecile convenționale pot fie să se conformeze orientărilor guvernamentale, fie pot fi neconforme.
- Ipotecile Jumbo tind să nu se încadreze în limitele de împrumut conforme, de obicei pentru că depășesc suma maximă susținută de întreprinderi sponsorizate de guvern precum Fannie Mae sau Freddie Mac.
Ipoteci Jumbo
După cum sa menționat mai sus, ipotecile jumbo sunt împrumuturi utilizate pentru finanțarea achizițiilor de proprietăți. Spre deosebire de creditele ipotecare obișnuite, aceste împrumuturi sunt destinate proprietăților la prețuri ridicate. Casele de lux și cele care se găsesc pe piețele imobiliare locale extrem de competitive sunt în general finanțate folosind ipoteci jumbo.
Aceste ipoteci – numite și împrumuturi jumbo – sunt neconforme. Acest lucru înseamnă că nu intră în afararestricțiilor de împrumut ale Agenției Federale de Finanțare a Locuințelor (FHFA) și, prin urmare, nu sunt susținute de Fannie Mae sau Freddie Mac.În ciuda acestui fapt, mulți încă respectă liniile directoare pentru creditele ipotecare calificate stabilite de Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor (CFPB).2 De asemenea, depășesc limita maximă de împrumut conformă în județele respective.4 Alți factori care îi descalifică din a fi împrumuturi conforme pot include împrumutați bogați cu nevoi unice sau ipoteci numai cu dobândă care culminează cu plăți globale, în care întregul sold împrumutat este datorat la sfârșitul termenului de împrumut.
Pentru a se califica pentru un împrumut jumbo, debitorii trebuie să aibă un scor de credit excelent. De asemenea, împrumutații ar trebui să se afle într-o categorie de venituri mai mare. La urma urmei, este nevoie de mulți bani pentru a ține pasul cu datorii și venituri (DTI).
În trecut, ratele dobânzii pentru împrumuturile jumbo erau mult mai mari decât ratele ipotecare tradiționale. Deși diferența se reduce, acestea sunt încă puțin mai mari. Cerințele privind avansul au fost, de asemenea, structurate în mod similar – la un moment dat ajungând până la 30%. Dar este mai frecvent acum să vedem împrumuturi jumbo care necesită o avans de aproximativ 10% până la 15%. Ratele mai mari ale dobânzii și avansurile din trecut au fost în general instituite în primul rând pentru a compensa gradul mai ridicat de risc implicat de aceste produse ipotecare, deoarece acestea nu sunt garantate de GSE-urile menționate mai sus.
Ipoteci convenționale
Ipotecile convenționale sunt împrumuturi oferite de creditori privați, cum ar fi băncile și alte instituții financiare, cum ar fi uniunile de credit și companiile ipotecare. La fel ca împrumuturile jumbo, debitorii necesită o avans, un scor minim de credit, un anumit nivel de venit, precum și un raport DTI scăzut și nu sunt susținuți nici de GSE.
Spre deosebire de împrumuturile jumbo, creditele ipotecare convenționale pot fi fie conforme, fie neconforme.Împrumuturile conforme sunt cele ale căror limite sunt stabilite de FHFA. Liniile directoare de subscriere pentru aceste împrumuturi sunt, de asemenea, stabilite de Fannie Mae și Freddie Mac. Pentru 2021, maximul național pentru conformarea împrumuturilor convenționale este de 548.250 USD pentru o locuință cu o singură unitate, în creștere de la 510.400 USD în 2020. Cu toate acestea, peste 200 de județe din SUA sunt desemnate drept zone competitive, cu costuri ridicate și cu limite maxime de împrumut în aceste zonele pot crește până la 822.375 USD în 2021, în creștere de la 765.600 USD în 2020. New York City, Los Angeles și Nantucket sunt câteva astfel de locații.
Limitele de împrumut conforme sunt ajustate anual pentru a ține pasul cu prețul mediu al locuințelor din SUA, astfel încât atunci când prețurile cresc, limitele împrumuturilor cresc și ele cu același procent.
Cu toate acestea, nu toate ipotecile sunt conforme cu aceste linii directoare, iar cele care nu sunt considerate împrumuturi convenționale neconforme. Acestea tind să fie mai dificil de calificat decât ipotecile conforme, deoarece nu sunt susținute de guvern, astfel încât eligibilitatea și condițiile sunt lăsate în sarcina creditorilor. Un avantaj este că adesea costă mai puțin.
consideratii speciale
Fannie Mae și Freddie Mac vor achiziționa, împacheta și revinde practic orice ipotecă atâta timp cât respectă orientările lor de împrumut conforme. Aceste linii directoare iau în considerare scorul și istoricul creditului împrumutatului, raportul datorie-venit (DTI), raportul împrumut-valoare (LTV)al ipoteciiși un alt factor cheie – dimensiunea împrumutului. Aceste cifre maxime sunt stabilite de guvern.
Deoarece împrumuturile jumbo nu sunt susținute de agențiile federale, creditorii își asumă mai multe riscuri atunci când le oferă. Vă veți confrunta cu cerințe de credit mai stricte dacă încercați să le asigurați. După cum sa menționat mai sus, va trebui să îndepliniți câteva cerințe minime pentru a vă califica, inclusiv:
- Dovadă a venitului: veniți pregătit cu o documentație fiscală în valoare de doi ani sau documente similare pentru a dovedi că aveți o sursă de venit fiabilă și consistentă. Creditorii vor dori, de asemenea, să vadă că aveți suficiente active lichide la îndemână pentru a acoperi plățile ipotecare în valoare de șase luni sau mai mult.
- Scorul și istoricul creditului: în general, veți avea nevoie de un scor de credit de cel puțin 580 (considerat „corect”) înainte ca un creditor să vă aprobe pentru o ipotecă convențională, dar există o probabilitate foarte mică ca creditorii să vă aprobe pentru un credit ipotecar jumbo dacă scorul dvs. de credit scade sub 670.
- Raportul datorie-venit (DTI): Raportul dvs. datorie-venit (obligațiile dvs. lunare de datorie comparativ cu venitul lunar) ar trebui să fie de 43% sau mai puțin pentru a vă califica pentru o ipotecă convențională. Împrumutătorii vor căuta în mod obișnuit un DTI și mai scăzut pentru ipotecile jumbo, deoarece împrumuturile sunt atât de mari.