Locuirea în New York: Co-Ops vs. Condos

Co-ops vs. Condos: o prezentare generală

Condosele și cooperativele au similarități, dar au și caracteristici unice care oferă o varietate de opțiuni pentru rezidenți. În multe privințe, piața imobiliară din New York  este diferită de oricare alta din Statele Unite. Una dintre cele mai mari diferențe este că apartamentele de vânzare în New York sunt fie apartamente, fie cooperative.

În majoritatea locurilor, apartamentele sunt regula, dar nu în Marele Măr. Deși cooperativele depășesc numărul de apartamente din New York – cu aproximativ 75% pentru majoritatea estimărilor – mai multe apartamente sunt pe piața activă la un moment dat.

Să începem cu o scurtă examinare a diferenței dintre o cooperativă și un apartament. Când cumpărați un condominiu, apartamentul dvs., precum și un procent din zonele comune, vă aparțin. Când cumpărați o cooperativă, nu vă cumpărați de fapt apartamentul; în schimb, cumpărați acțiuni la o corporație care este clădirea dvs. Mărimea acțiunii dvs. depinde de mărimea apartamentului; cumpărarea acțiunilor vă permite să ocupați o unitate în clădirea cooperativă. La închiderea unui apartament, vi se va da un act; la închiderea unei cooperative, veți obține un contract de închiriere proprietar.

În cea mai mare parte, atât apartamentele, cât și cooperativele au un portar și un superintendent de personal; unii vor adăuga un concierge care va face tot ce nu fac ceilalți doi. Cele mai multe facilități pot fi low-cheie (poate doar o cameră de depozitare la subsol) sau atotcuprinzătoare, cum ar fi o terasă amenajată, o sală de biliard, o sală de pian, o cameră de screening, loc de joacă pentru copii, și o sală de gimnastică.

Chei de luat masa

• Când cumpărați un condominiu, apartamentul dvs., precum și un procent din zonele comune, vă aparțin.
• Când cumperi o coop, nu îți cumperi de fapt apartamentul; în schimb, cumpărați acțiuni la o corporație care este clădirea dvs.
• Prețurile apartamentelor sunt mai mari decât cooperativele, dar cooperativele necesită o avans mai mare, taxe lunare mai mari și un proces de aprobare îndelungat.
• Condosele permit în general subînchirierea apartamentului, în timp ce doar unele cooperative permit subînchirierea, iar regulile sunt complexe.

Condosuri

Cartierele mai noi, cândva considerate aberante, dar acum considerate șold, sunt locul unde veți găsi apartamente. Potrivit lui Gary Malin, președintele Citi Habitats, un brokeraj imobiliar din New York, „Dacă stilul tău este mai mult să trăiești într-o casă de sticlă pe cer, probabil că te vei uita la o mulțime de apartamente. Clădirile de apartamente nu au devenit obișnuite. în New York până în anii 1970, deci sunt adesea mai moderne decât cooperativele. „

„Întrucât terenurile disponibile pentru clădirile de apartamente noi sunt limitate în Manhattan”, adaugă Malin, „cele mai noi condominii vor fi probabil găsite în cartierele viitoare și învecinate din extremele orientale și vestice. În Queens și Brooklyn, am văzut o mulțime de apartamente de construcții noi construite în fostele zone industriale de-a lungul malului în Long Island City și Williamsburg, precum și în Downtown Brooklyn. ”

Avans și preț

Costul poate conduce adesea la procesul de decizie pentru achiziționarea de bunuri imobile, iar apartamentele oferă plăți anticipate atractive, prin care, de obicei, este necesar doar 10% din prețul de achiziție. Cu toate acestea, apartamentele au tendința de a avea prețuri mai mari decât cooperativele.

Costuri de închidere

Costurile de închidere pe un apartament sunt mai mari decât pentru o cooperativă. Pentru detalii, l-am rugat pe avocatul imobiliar din New York, Adam Stone, să le compare pe cele două. Iată cu ce a venit. Pentru un apartament de 1 milion de dolari cu o ipotecă de 800.000 de dolari, costurile de închidere ar fi:

• Asigurare de titlu pentru cumpărător, 4.500 USD
• Asigurare de titlu pentru creditor, 1.000 USD
• Căutări de titluri, 700 USD
• Taxe de înregistrare, 700 USD
• Impozitul pe conacul statului New York, 10.000 de dolari
• Taxa de înregistrare ipotecară din statul New York, 15.370 dolari
• Total total : 32.270 USD (fără taxe ale creditorului, care variază în funcție de creditor)

Pentru oricine se întreabă ce este impozitul pe conac, Stone explică: „Statul New York are o taxă de transfer de 0,4% din prețul de vânzare, care se percepe vânzătorului oricărei proprietăți rezidențiale. De asemenea, are un impozit pe transferul cumpărătorului de 1%, denumit și „impozitul pe conac”, deoarece se aplică doar proprietăților rezidențiale la prețul de 1 milion sau mai mult. ” 

Taxe lunare

Proprietarii de apartamente au o factură lunară numită „taxe comune”, care sunt folosite pentru întreținerea clădirii – zone comune, amenajare a teritoriului, plata personalului și, adesea, unele dintre utilități.

Proprietarii de apartamente scriu două cecuri în fiecare lună (unul pentru întreținerea clădirilor și unul pentru impozitele pe proprietate), dar adesea totalul combinat al proprietarului de apartamente este mai mic decât factura de întreținere a proprietarului cooperativului.

Consiliul

Plăcile de condominii tind să fie mai puțin solicitante decât plăcile cooperative. Cooperativele au un proces de aprobare mai lung, inclusiv un interviu. Consiliul de administrație decide dacă un potențial cumpărător poate cumpăra cooperativa.

Potrivit Warner M. Lewis  de la echipa Harkov Lewis de la Halstead Property, „Cu un apartament, o clădire poate solicita cumpărătorului un pachet”, spune Lewis, „dar nu există niciun interviu, iar clădirea are doar dreptul la prima refuz (de exemplu, fie că trebuie să-l aprobe, fie că apartamentul trebuie să-l cumpere singuri), ceea ce înseamnă că atunci când aveți un contract semnat, cu excepția cazului în care i se întâmplă ceva cumpărătorului (sau finanțării), afacerea este la fel de bună ca și cea făcută. ”

Reguli

Condosele tind să aibă mai puține reguli, inclusiv restricții privind utilizarea fondurilor străine pentru cumpărare. Condosele permit investitorilor internaționali să cumpere și să își închirieze spațiile; de obicei, cu unele avertismente, dar niciuna care este oneroasă. Condosele permit, de asemenea, ca apartamentul să fie subînchiriat sau închiriat unei alte părți relativ ușor, în comparație cu procesul de subînchiriere a cooperativelor. Cu toate acestea, unele asociații de apartamente pot impune mai multe reguli decât altele. Prin urmare, este important ca potențialii cumpărători să își facă cercetările pentru a determina ce este și ce nu este permis.

Preferința cumpărătorului

Potrivit lui Gary Malin, președintele Citi Habitats, „Dacă preferați să mergeți la ritmul propriului baterist – și prețuiți flexibilitatea – atunci un apartament poate fi alegerea înțeleaptă pentru dvs. Cu toate acestea, înțelegeți că această libertate are un preț. Condosele sunt aproape întotdeauna mai scumpe decât cooperativele echivalente. În plus, dacă vezi fețe noi în lift în mod regulat este o problemă pentru tine – caută în altă parte. Chiriașii pot fi obișnuiți în clădirile de apartamente. Proprietarii profită adesea de politicile mai liberale ale unui apartament. ”

Co-Ops

În general, zonele rezidențiale mai vechi și stabilite au o preponderență a cooperativelor. După cum explică Gary Malin: „Dacă vă plac proprietățile istorice, probabil că veți ajunge într-o cooperativă, deoarece aproape toate clădirile dinainte de război sunt organizate în acest fel. De asemenea, deoarece clădirile cooperative tind să fie mai vechi decât amenajările de condominii, ele sunt adesea situate în locații mai centrale. De exemplu, aproape toate clădirile rezidențiale care se învecinează cu Park Avenue pe Upper East Side (o locație primordială prin orice măsură) sunt cooperative. ”

Avans și preț

La fel ca în cazul unui apartament, decizia s-ar putea reduce la cât puteți cheltui și ați economisit pentru o avans. Deși este posibil să plătiți doar 10% din prețul de cumpărare al unui apartament, o cooperativă poate necesita o plată avans mai mare – în apropiere de 20% până la 50% din prețul de achiziție. Vestea bună este că prețul de achiziție al unei cooperative tinde să fie mai mic decât apartamentele. Deși, prețurile pot varia în funcție de cartierul implicat.

Costuri de închidere

Potrivit avocatului imobiliar din New York, Adam Stone, o cooperativă are costuri de închidere mai mici. În exemplul citat mai sus pentru un apartament, care a costat peste 32.000 de dolari în costuri, o cooperativă are doar impozitul pe conac de 10.000 de dolari. Diferența substanțială se datorează faptului că apartamentul este proprietate reală, în timp ce acțiunile cooperatiste sunt proprietăți personale.

„Poate fi doar semantică pentru unii, dar nu atunci când se calculează costurile de închidere”, adaugă Stone.

Taxe lunare

Proprietarii de cooperative scriu un cec pe lună numit taxe de „întreținere”. Similar cu condosurile, taxa lunară este destinată întreținerii de bază a proprietății și a personalului necesar pentru a menține clădirea în funcțiune. Taxele de cooperare tind să fie mai mari decât cele de condominiu, deoarece taxa include adesea cel puțin o parte a ipotecii pentru clădire. Deși taxele lunare pot varia în funcție de dimensiunea clădirii.

Cu toate acestea, este important să rețineți că întreținerea și taxele comune nu sunt stabilite în piatră. Orice cheltuială majoră – un nou acoperiș, un nou lobby, mai mulți membri ai personalului – poate declanșa o evaluare, care este ceva ce decid membrii consiliului de administrație și ceva care poate fi rar inversat.

Consiliul

După cum sa menționat mai devreme, majoritatea consiliilor cooperatiste au un proces de solicitare riguros și adesea lung, care poate solicita cumpărătorului să predea informații financiare, să se supună verificării angajării și, eventual, unei verificări personale a antecedentelor.

Warner M. Lewis  din The Harkov Lewis Team de la Halstead Property rezumă: „Într-o cooperativă, nu numai că trebuie să ai banii pentru a cumpăra apartamentul (sau finanțarea pentru a face acest lucru), trebuie să fii și aprobat de către consiliu după depunerea unei cereri, care este de obicei foarte detaliată și consumă mult timp. Apoi, fără nici un motiv, un cumpărător poate fi respins după interviu sau chiar înainte, doar din cauza a ceva din pachetul lor. Am avut oferte și am văzut oferte în care există o rimă zero sau motiv pentru respingeri. ” 

Reguli

Tablourile cooperative au tendința de a avea mai multe reguli decât condosurile și pot impune mandatul când vă puteți practica trombonul, dacă puteți pune decorațiuni de sărbători pe ușa dvs. și dacă animalul dvs. de companie se poate muta cu dvs. Majoritatea regulilor sunt menite să promoveze armonia, calmul și civilitatea vieții cooperative.

Dar regulile care descurajează unii cumpărători interni și aproape toți cumpărătorii internaționali sunt restricții în cooperare asupra subînchirierii. Politicile variază în funcție de clădire, dar, în general, atunci când cooperativele permit acționarilor să-și subînchirieze apartamentele, acestea sunt pe o bază limitată, cum ar fi pentru unul sau doi ani din cinci. Proprietarii trebuie să fi locuit de obicei în proprietate pentru o anumită perioadă de timp înainte de subînchiriere – în unele cazuri până la trei ani. Proprietarii plătesc de obicei o taxă pentru a li se permite subînchirierea, iar potențialii subînchirieri trebuie să completeze o cerere și pot fi supuși unei verificări de fond. Aprobarea consiliului este o necesitate.

O altă regulă a cooperativelor care face imposibile achizițiile de către persoane fizice internaționale este că este puțin probabil să accepte pe cineva ale cărui fonduri se află în afara SUA

Potrivit lui Lewis, „cooperativele se referă la stabilirea unui grup stabil de rezidenți pe termen lung. Condosele nu par la fel de preocupate de asta. „

Preferința cumpărătorului

Când vine vorba de alegerea preferinței dvs., Gary Malin o exprimă în felul următor:

Cooperativele sunt o alegere inteligentă pentru cei care apreciază stabilitatea și doresc să planteze rădăcinile într-o clădire. Pur și simplu întrebați-vă: „Sunt în el pentru lungul drum?” Cooperativele sunt mult mai puțin tranzitorii decât apartamentele, deci sunt un loc minunat de locuit dacă doriți să vă cunoașteți vecinii. Trebuie doar să fiți pregătiți pentru a fi analizați, trecuți și împinși, dar înțelegeți că acest proces este cel care menține o cooperativă o investiție stabilă și remarcabil de sigură.