Ești gata să cumperi o casă?
Dacă simți că ești gata să cumperi o casă, prima întrebare pe care probabil îți vei pune-o este „cât îmi permit?” Răspunsul la această întrebare înseamnă să aruncăm o privire asupra mai multor factori.
Înainte de a obține acea cumpărare aparent grozavă pe o casă, învățați cum să analizați ce înseamnă „accesibilitatea”. Va trebui să luați în considerare diferiți factori, de la raportul datorie-venit (DTI) la ratele ipotecare.
Chei de luat masa
- Determinarea raportului dvs. datorie-venit (DTI) – mai precis, DTI front-end – este un factor important în obținerea unui credit ipotecar.
- Dincolo de prețul proprietății, o serie de alte considerații financiare și de viață ar trebui să se calculeze în calculele dvs. dacă vă puteți permite să cumpărați o casă.
- De asemenea, ar trebui să evaluați piața imobiliară locală, perspectivele economice și implicațiile pentru cât timp doriți să stați.
- De asemenea, va trebui să țineți cont de nevoile dvs. de stil de viață, prezent și viitor.
Înțelegeți mai întâi raportul dvs. datorie-venit
Primul și cel mai evident punct de decizie implică bani. Dacă aveți suficiente mijloace pentru a cumpăra o casă în numerar, atunci vă puteți permite să cumpărați una acum. Chiar dacă nu puteți plăti în numerar, majoritatea experților ar fi de acord că vă puteți permite achiziția dacă vă puteți califica pentru un credit ipotecar asupra unei case noi. Dar câtă ipotecă îți poți permite?
Standardul raportului datorie-venit (DTI) de 43% este utilizat în general de Administrația Federală a Locuințelor (FHA) ca orientare pentru aprobarea creditelor ipotecare. Acest raport este utilizat pentru a determina dacă împrumutatul își poate efectua plățile în fiecare lună. Unii creditori pot fi mai îngăduitori sau mai rigizi, în funcție de piața imobiliară și de condițiile economice generale.
Un DTI de 43% înseamnă toate plățile dvs. obișnuite ale datoriilor, plus cheltuielile legate de locuințe – ipotecă, asigurare ipotecară, taxe de asociere a proprietarilor, impozite pe proprietate, asigurare pentru proprietari de locuințe etc. – nu ar trebui să fie mai mare de 43% din venitul dvs. brut lunar.
De exemplu, dacă venitul dvs. brut lunar este de 4.000 USD, înmulțiți acest număr cu 0.43 pentru a obține 1.720 USD, care este suma totală pe care ar trebui să o cheltuiți pentru plata datoriilor. Acum, să presupunem că aveți deja aceste obligații lunare: plăți minime pe card de credit de 120 USD, o plată pentru împrumut auto de 240 USD și plăți pentru împrumuturi studențești de 120 USD – în total 480 USD. Asta înseamnă că, teoretic, vă puteți permite până la 1.240 USD pe lună ca datorie suplimentară pentru o ipotecă și să fiți în continuare în limita DTI maximă. Desigur, mai puține datorii sunt întotdeauna mai bune.
Discriminarea împrumuturilor ipotecare este ilegală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor sau la Departamentul de locuințe și dezvoltare urbană (HUD) al SUA.
Ce doresc creditorii ipotecari
De asemenea, trebuie să luați în considerare raportul dintre datorii și venituri, care vă calculează venitul față de datoria lunară pe care ați suporta-o numai din cheltuielile de locuință, cum ar fi plățile ipotecare și asigurarea ipotecară.
De obicei, creditorilor le place ca acest raport să nu fie mai mare de 28%. De exemplu, dacă venitul dvs. este de 4.000 USD pe lună, ați avea probleme cu obținerea aprobării pentru 1.720 USD în cheltuieli lunare de locuință, chiar dacă nu aveți alte obligații. Pentru un DTI front-end de 28%, costurile de locuință ar trebui să fie sub 1.120 USD.
De ce nu ai fi capabil să-ți folosești raportul total datorie-venit dacă nu ai alte datorii? Practic, pentru că împrumutătorilor nu le place să trăiești la limită. Se întâmplă nenorociri financiare – îți pierzi slujba, mașina ta este totalizată, un handicap medical te împiedică să lucrezi o vreme. În cazul în care ipoteca dvs. reprezintă 43% din venitul dvs., nu veți avea spațiu de mișcare atunci când doriți sau va trebui să suportați cheltuieli suplimentare.
Majoritatea creditelor ipotecare sunt angajamente pe termen lung. Rețineți că este posibil să efectuați aceste plăți în fiecare lună în următorii 30 de ani. În consecință, ar trebui să evaluați fiabilitatea sursei dvs. principale de venit. De asemenea, ar trebui să luați în considerare perspectivele dvs. pentru viitor și probabilitatea ca cheltuielile dvs. să crească în timp.
Obținerea aprobării pentru un credit ipotecar până la o anumită sumă nu înseamnă că vă puteți permite efectiv plățile, deci fiți sinceri cu privire la nivelul de risc financiar cu care vă simțiți confortabil.
Vă puteți permite plata în avans?
Cel mai bine este să reduceți 20% din prețul casei dvs. pentru a evita plataunei asigurări ipotecare private (PMI). De obicei, adăugat în plățile dvs. ipotecare, PMI poate adăuga între 30 și 70 USD la plata ipotecară lunară pentru fiecare 100.000 USD împrumutat.
S-ar putea să existe unele motive pentru care este posibil să nu doriți să reduceți cu 20% achiziția. Poate că nu intenționați să locuiți în casă foarte mult timp sau aveți planuri pe termen lung de a transforma casa într-o proprietate de investiții. În mod similar, este posibil să nu doriți să puneți atât de mulți bani în jos. În acest caz, cumpărarea unei case este încă posibilă fără reducere de 20%.
Puteți cumpăra o casă cu o reducere de până la 3,5% cu un împrumut FHA, de exemplu, dar există bonusuri pentru a veni cu mai mult. În plus față de evitarea PMI menționată mai sus, o avans mai mare înseamnă și:
- Plăți ipotecare mai mici – pentru o ipotecă de 200.000 USD cu o rată a dobânzii fixă de 4% pentru un termen de 30 de ani, ați plăti 955 USD. Dacă ipoteca dvs. ar fi 180.000 USD cu o rată a dobânzii de 4% pentru un termen de 30 de ani, ați plăti 859 USD.
- Mai multe opțiuni între creditori – unii creditori nu vor oferi un credit ipotecar dacă nu reduceți cel puțin 5% până la 10%.
A putea să-ți permiți o casă nouă astăzi nu este la fel de importantă ca și capacitatea ta de a o permite pe termen lung. Inutil să spun că posibilitatea de a-ți permite o casă și plata unui avans nu răspunde la întrebarea dacă acum este momentul potrivit pentru tine să acționezi în funcție de această opțiune.
Deși există o mulțime de beneficii pentru o avans mai mare, nu vă sacrificați complet contul de economii de urgență pentru a vă pune mai mult pe casa dvs. Ați putea ajunge într-o ciupire atunci când apar reparații neașteptate sau alte nevoi.
Piața locuințelor
Presupunând că aveți situația banilor personali sub control, următoarea considerație este economia de piață a locuințelor – fie în localitatea dvs. curentă, fie în cea în care intenționați să vă mutați. O casă este o investiție costisitoare. A avea bani pentru a face achiziția este minunat, dar nu răspunde la întrebarea dacă achiziția are sau nu sens din perspectivă financiară.
O modalitate de a face acest lucru este să răspundeți la întrebarea – este mai ieftin să închiriați decât să cumpărați? Dacă cumpărarea este mai puțin costisitoare decât închirierea, acesta este un argument puternic în favoarea achiziției.
În mod similar, merită să ne gândim la implicațiile pe termen lung ale unei achiziții de case. Pentru generații, cumpărarea unei case a fost aproape o modalitate garantată de a câștiga bani. Bunicii tăi ar fi putut cumpăra o casă acum 50 de ani cu 20.000 de dolari și au vândut-o de cinci sau de 10 ori mai mult decât 30 de ani mai târziu.
În timp ce proprietățile imobiliare au fost considerate în mod tradițional o investiție sigură pe termen lung, recesiunile și alte dezastre pot testa această teorie și îi pot determina pe proprietarii de case să se gândească de două ori.
În timpul Marii Recesiuni, mulți proprietari de case au pierdut bani când piața imobiliară sa prăbușit în 2007 și au ajuns să dețină case care valorează mult mai puțin decât prețul la care au fost cumpărate mulți ani după aceea.
Dacă cumpărați proprietatea pe baza credinței că va crește ca valoare în timp, asigurați-vă că luați în calcul costurile plăților dobânzilor la ipoteca dvs., upgrade-urile la proprietate și întreținerea continuă sau de rutină.
Perspectivele economice
În aceeași linie, există ani în care prețurile imobiliarelor sunt deprimate și ani în care sunt anormal de mari. Dacă prețurile sunt atât de mici încât este evident că obțineți o ofertă bună, puteți lua acest lucru ca un semn că ar putea fi un moment bun pentru a face achiziția. Pe piața unui cumpărător, prețurile deprimate cresc șansele ca timpul să funcționeze în favoarea ta și să-ți facă casa să aprecieze pe drum.
Este prea devreme pentru a spune ce se va întâmpla cu prețurile la locuințe în 2021. Dar dacă istoria se repetă, ne putem aștepta la o scădere a prețurilor la locuințe ca urmare a pandemiei COVID-19 și a impactului său dramatic asupra economiei.
Ratele dobânzilor
Ratele dobânzii, care joacă un rol important în determinarea mărimii unei plăți ipotecare lunare, au, de asemenea, ani în care sunt mari și ani în care sunt mici. Evident, mai mic este mai bine. De exemplu, o ipotecă pe 30 de ani (360 de luni) la un împrumut de 100.000 USD cu o dobândă de 3% vă va costa 422 USD pe lună. La o rată a dobânzii de 5%, vă va costa 537 USD pe lună. La 7%, sare la 665 dolari. Deci, dacă ratele dobânzilor scad, poate fi înțelept să așteptați înainte de a cumpăra. Dacă acestea sunt în creștere, este logic să faceți achiziția mai devreme decât mai târziu.
Timpul anului
În anotimpurile anului pot de asemenea, factorul în procesul de luare a deciziilor. Dacă doriți să alegeți cea mai largă varietate de case, primăvara este probabil cel mai bun moment pentru cumpărături. Semnele „de vânzare” tind să apară ca florile pe măsură ce vremea se încălzește și gazonele devin verzi. O parte din motiv se referă la publicul țintă al majorității caselor: familiile care așteaptă să se mute până când copiii lor termină anul școlar curent, dar vor să se stabilească înainte ca noul an să înceapă în toamnă.
Dacă doriți vânzători care ar putea să vadă mai puțin trafic – ceea ce i-ar putea face mai flexibili în ceea ce privește prețul – iarna poate fi mai bună pentru vânătoarea casei (în special în climă rece) sau înălțimea verii pentru statele tropicale (în afara sezonului pentru zona dvs., cu alte cuvinte). Stocurile sunt probabil mai mici, astfel încât opțiunile pot fi limitate, dar este, de asemenea, puțin probabil ca vânzătorii să vadă mai multe oferte în această perioadă a anului.
Unii cumpărători pricepuți le place să facă oferte în preajma sărbătorilor, cum ar fi Crăciunul sau Paștele, în speranța că calendarul neobișnuit, lipsa concurenței și spiritul general al sezonului vor face o afacere rapidă la un preț bun.
Luați în considerare nevoile dvs. de stil de viață
În timp ce banii sunt în mod evident o considerație importantă, există o serie de alți factori care ar putea juca un rol în momentul dvs. Este iminentă nevoia dvs. de spațiu suplimentar – un nou copil pe drum, o rudă în vârstă care nu poate trăi singură? Miscarea implică copiii voștri care își schimbă școala? Dacă vindeți o casă în care ați locuit mai puțin de doi ani, ați suporta impozitul pe câștigurile de capital – și dacă da, merită să așteptați pentru a evita mușcătura?
Poate îți place să gătești cu ingrediente gourmet, să iei o escapadă de weekend în fiecare lună, să patronezi artele spectacolului sau să te antrenezi cu un antrenor personal. Niciunul dintre aceste obiceiuri nu este un ucigaș al bugetului, dar s-ar putea să trebuiască să vă lipsiți de ele dacă ați cumpărat o casă numai pe baza unui raport de 43% datorie-venit.
Înainte de a practica efectuarea plăților ipotecare, acordați-vă un pic de cot financiar scăzând costul celui mai scump hobby sau activitate din plata pe care ați calculat-o. Dacă soldul nu este suficient pentru a-ți cumpăra casa viselor, poate că va trebui să-ți reduci distracția și jocurile – sau să începi să te gândești la o casă mai puțin costisitoare ca la casa ta de vis.
Vânzarea unei case, cumpărarea alteia
Dacă vindeți o casă și intenționați să cumpărați alta, salvați veniturile din casa dvs. curentă într-un cont de economii și stabiliți dacă sau nu – după luarea în calcul a altor cheltuieli necesare, cum ar fi plățile auto sau asigurarea de sănătate – veți putea să vă permiteți ipoteca. De asemenea, este important să ne amintim că vor trebui alocate fonduri suplimentare pentru întreținere și utilități. Aceste costuri vor fi, fără îndoială, mai mari pentru casele mai mari.
Când calculați, utilizați venitul curent și nu presupuneți că veți câștiga mai mulți bani pe drum. Creșterile nu se întâmplă întotdeauna, iar carierele se schimbă. Dacă vă bazați cantitatea de locuințe pe care o cumpărați pe veniturile viitoare, s-ar putea să organizați o cină romantică cu cardurile dvs. de credit, întrucât veți ajunge la o relație de lungă durată cu ei.
Cu toate acestea, dacă puteți face față acestor costuri suplimentare ale casei fără datorii suplimentare pe cardul de credit, vă puteți permite să cumpărați o casă – atâta timp cât ați economisit suficienți bani pentru plata în avans.
Plănuiești să rămâi pe loc?
Accesibilitatea ar trebui să fie primul lucru pe care îl căutați într-o casă, dar este, de asemenea, cel mai bine să știți cât timp doriți să locuiți acolo. Dacă nu, te-ai putea bloca într-o casă pe care nu ți-o poți permite într-un oraș sau oraș pe care ești gata să pleci.
Mulți experți financiari sugerează să locuiască într-o casă timp de cinci ani înainte de a o vinde ca ghid. Nu uitați să țineți cont de costurile legate de cumpărare, vânzare și mutare. De asemenea, luați în considerare punctul de echilibru pentru comisioanele ipotecare asociate cu locuința pe care o vindeți. Dacă nu puteți decide în ce oraș sau oraș veți locui și care este planul dvs. de cinci ani, este posibil să nu fie momentul potrivit pentru a cumpăra o casă.
Dacă doriți să cumpărați o casă fără un plan de cinci ani, cumpărați unul care are un preț mult mai mic decât maximul pe care vi-l puteți permite. Va trebui să vă puteți permite să primiți o lovitură dacă trebuie să o vindeți rapid. O altă excepție: dacă lucrați pentru o companie care cumpără casele angajaților relocați – un nume pentru aceasta este o opțiune de cumpărare garantată.
Linia de fund
Ești gata să cumperi o casă? Pe scurt, da – dacă îți permiți să o faci. Dar „permite” nu este la fel de simplu ca ceea ce este în contul dvs. bancar acum. O serie de alte considerații financiare și de stil de viață ar trebui să figureze în calculele dvs.
Când luați în considerare toate aceste elemente, „dacă vă puteți permite să faceți acest lucru” începe să pară mai complicat decât pare a fi prima dată. Dar luarea în considerare a acestora poate preveni ulterior greșelile costisitoare și problemele financiare. Desigur, există cel mai bun moment pentru a te arunca: când găsești casa perfectă în locul perfect de vânzare – la un preț perfect.