O carieră în managementul portofoliului imobiliar

La prima vedere, ați putea crede că un administrator de portofoliu imobiliar este similar cu orice administrator de active financiare. Dar administrarea portofoliului sau a fondurilor imobiliare diferă radical de administrarea acțiunilor, obligațiunilor sau fondurilor mutuale.

Spre deosebire de managerii de capitaluri proprii, care cercetează companiile și gestionează probabilitățile că își pot îndeplini strategiile articulate, managerii imobiliari trebuie să ajute la definirea și să profite de oportunitățile la nivel de proprietate. Manageri imobiliare nu sunt numai responsabil pentru alocarea activelor, riscul de managemen t și tranzacții, dar, de asemenea, pentru a face direct cu terenul și structurile pe ea.

Așadar, administrarea activelor imobiliare, spre deosebire de gestionarea tradițională a banilor, necesită persoane cu experiență, care pot optimiza valoarea proprietăților. De fapt, în multe feluri, un administrator de active imobiliare seamănă mult cu un CEO corporativ, care conduce o companie sau o facilitate. În schimb, un manager tradițional de bani ar putea cunoaște stocurile dintr-un anumit domeniu sau sector – dar nu se implică în operațiunile companiilor.

Crezi că o carieră în gestionarea portofoliului imobiliar ar putea fi potrivită pentru tine? Citiți mai departe pentru a afla mai multe.

Managementul portofoliului imobiliar

Pregătirea și experiența acumulată de administratorii de capital imobiliar sunt similare cu cea a altor administratori de fonduri. Cu toate acestea, este diferit în modul în care utilizează aceste abilități pentru a asigura performanța portofoliului. Managerii de portofoliu sunt adesea evaluați prin capacitatea lor de a asigura rentabilități adecvate ajustate la risc și diversificarea portofoliului printr-o alocare și selecție superioară a activelor.

În plus, administratorii de portofolii imobiliare oferă valoare clienților, asigurând cea mai eficientă utilizare a capitalului investitorilor și menținând clienții informați prin măsurarea superioară a performanței și chiar prin prognoza fluxului de numerar. Cu excepția trustului de investiții imobiliare (REIT) și a fondului administratorilor de fonduri (a căror performanță este evaluată de capacitatea de a evalua capacitatea altor manageri de a proiecta și executa strategia), administratorul fondului de capital imobiliar este, în esență, CEO-ul său sau propria companie, creând și executând strategii la nivel de proprietate pentru activele aflate sub sarcina sa.

Strategii de selecție a investițiilor

Administratorii de portofoliu imobiliar efectuează alocarea activelor și selectarea activelor, nu înțelegând dinamica pieței și companiile din anumite industrii, ci diversificarea și a produce randamente adecvate ajustate la risc, administratorii de portofolii imobiliare trebuie să facă pariuri pe piețele imobiliare regionale sau locale și, în cazul portofoliilor cu active multiple, mixul corect de proprietăți.

Din acest motiv, mulți administratori de fonduri se concentrează pe anumite regiuni sau tipuri de proprietăți; unii administratori de active imobiliare mai mari își organizează angajații superiori și personalul de sprijin pe regiuni sau pe terenuri. Motivul organizării în acest mod este să ne asigurăm că oportunitățile pieței pot fi identificate și apoi transpuse în selecția corectă a proprietății și în crearea activelor.

Modul în care sunt achiziționate proprietățile este unul dintre cele mai semnificative moduri în care fondurile imobiliare diferă de investițiile mai tradiționale. La fel ca comercianții de pe piața bursieră, fondurile imobiliare folosesc specialiști în achiziții pentru a descoperi și executa tranzacții imobiliare. Acest personal de achiziție lucrează de obicei pentru un anumit fond sau este organizat regional sau pe tip de activ.

Deoarece majoritatea fondurilor de capital imobiliar dețin toate (sau o parte semnificativă) a fiecărei proprietăți, administratorii de portofoliu sunt adesea implicați direct în procesul de achiziție. Deoarece au responsabilitatea de a stabili și executa strategia imobiliară, administratorii de portofolii trebuie să fie implicați direct în toate procesele de investiții, inclusiv achizițiile, finanțarea, dispozițiile și luarea deciziilor cu privire la facilități. Pentru a facilita amploarea și profunzimea proceselor de gestionare a investițiilor imobiliare, administratorii de portofoliu trebuie să se bazeze pe o cantitate considerabilă de infrastructură în raport cu capitalul investit. Pentru a realiza acest lucru cât mai eficient posibil, administratorii de fonduri imobiliare și administratorii de active au dezvoltat o funcție specializată de gestionare a activelor.

Cum funcționează administrarea activelor imobiliare

Funcția de gestionare a activelor imobiliare este alcătuită din specialiști la nivel de proprietate care adaugă valoare managerilor de fonduri prin executarea strategiei la nivel de proprietate. Specialiștii sunt experți fie în elementele fundamentale ale pieței regionale, fie în anumite tipuri de proprietăți și sunt responsabili de optimizarea valorii activelor aflate în custodia lor. În plus față de furnizarea de informații de gestionare a portofoliului cu privire la perspectivele locale și facilitarea tranzacțiilor, administratorul de active este responsabil pentru performanțele la nivel de proprietate.

În plus față de aprobarea bugetelor și gestionarea cheltuielilor, administratorii de active sporesc valoarea prin gestionarea leasingului la una sau mai multe proprietăți. Deși poate părea o afacere alb-negru, leasingul este o funcție complexă care decide în mod inevitabil valoarea proprietății și a portofoliului. Succesul în leasing nu se obține doar prin găsirea și executarea celor mai mari oportunități de leasing posibile la fiecare proprietate, ci și prin realizarea unui program de leasing care se aliniază strategiei de portofoliu, menținând în același timp cele mai bune relații cu chiriașii existenți.

Leasingul este un proces foarte negociat, care poate implica luarea de decizii contrare nevoilor chiriașilor pentru a optimiza valoarea proprietății. De exemplu, pentru proprietățile care urmează să fie vândute, leasingul ar putea fi suspendat într-o perioadă de vânzare pentru a permite noilor proprietari să ia în calcul rate potențiale de leasing mai mari. Acest lucru poate duce la creșterea valorilor prognozate ale proprietății și, prin urmare, la oferte de vânzări mai mari.

În perioadele de creștere a ratelor de închiriere, contractele de leasing pe termen lung pot fi blocate pentru proprietățile orientate pe venit, în timp ce pentru strategiile axate pe aprecierea capitalului, termenele de leasing pot fi scurtate pentru a profita de rate mai mari așteptate în viitor. Capacitatea administratorului de active de a realiza mixul adecvat de chiriași, de a executa o strategie de leasing care aliniază fluxurile de trezorerie cu nevoile de portofoliu și de a gestiona atât cheltuielile de capital, cât și cheltuielile operaționale pot afecta în mod semnificativ valoarea totală a portofoliului.

Administratori de portofoliu imobiliar în calitate de CEO

Dacă cineva se gândește la o proprietate ca la o companie separată sau o filială, fiecare cu propria strategie și potențial de performanță, începe să înțeleagă de ce administratorii de portofoliu de capital imobiliar seamănă cu CEO-urile corporative. La fel ca directorii executivi, care trebuie să aloce o ofertă limitată de capital între diferite oportunități pentru a crea cea mai mare rentabilitate globală a investiției, administratorii de portofolii imobiliare trebuie să facă același lucru în toate proprietățile pe care le administrează. Această nevoie de a repartiza o cantitate limitată de resurse creează o situație diferită de multe firme convenționale de administrare a activelor.

În fondurile de capital imobiliar, există un conflict inerent între administratorii de portofoliu și administratorii lor de active, deoarece aceștia lucrează pentru obiective oarecum divergente. În timp ce administratorii de active sunt specialiști compensați pentru optimizarea valorii proprietăților lor, iar managerii de portofoliu sunt generaliști recompensați pentru optimizarea randamentului portofoliului și satisfacția investitorilor, administratorul de fond imobiliar de succes este unul care poate gestiona acest conflict și poate menține o echipă de management eficientă și performanța portofoliului. Acest lucru necesită articularea unei strategii de portofoliu bine concepute în cadrul unei echipe bine conectate de manageri care înțeleg și au internalizat obiectivele generale de investiții. Aceasta poate fi o sarcină dificilă pentru orice fond care a crescut semnificativ numărul și complexitatea proprietăților administrate.

Este, de asemenea, esențial ca administratorii de portofolii imobiliari să nu includă doar alocarea de capital necesară, selecția proprietății și alte abilități de investiții necesare, ci și capacitatea de a crea strategii de investiții adecvate și abilitățile de conducere pentru a mobiliza organizația către aceeași misiune de portofoliu..

Linia de fund

Când vine vorba de fonduri imobiliare, capacitatea conducerii de a executa planuri de gestionare a activelor pe lângă efectuarea unor practici mai tradiționale de gestionare a fondurilor este esențială. Pentru un administrator de investiții imobiliare, aceasta înseamnă optimizarea valorii proprietăților din portofoliul său, atât prin selectarea, cât și prin gestionarea ulterioară a activelor imobiliare ale portofoliului. Administratorii de portofoliu imobiliar trebuie să-și aloce resursele peste proprietățile pe care le administrează pentru cel mai mare randament posibil și să își mențină echipa pe drumul cel bun pentru a realiza același lucru. Pentru cei cu un amestec adecvat de competențe, această carieră se remarcă ca o oportunitate unică în gestionarea activelor.