Evitați impozitul pe câștigurile de capital pentru vânzarea proprietății dvs. de investiții
Cu acțiuni apreciate, vă puteți vinde acțiunile pe mai mulți ani pentru a împărți câștigurile de capital. Din păcate, investițiilor imobiliare nu li se acordă același lux;întreaga sumă a câștigului trebuie să fie solicitată din impozitele dvs. în anul în care proprietatea este vândută, tip „ asemănător ” atunci când vinde o investiție imobiliară, câștigurile de capital pot fi amânate prin achiziționarea unei investiții imobiliare similare.
Gestionarea datei de vânzare
Ați putea atenua această sarcină fiscală controlând anul în care titlul și posesia vă trec din mâini și, prin urmare, anul în care raportați câștigul de capital din tranzacție. Cu alte cuvinte, puteți seta transferul dreptului de proprietate la un an în care vă așteptați să aveți o povară fiscală mai mică.
Potrivit Serviciului de Venituri Interne (IRS), „o parte sau totalitatea câștigurilor nete de capital pot fi impozitate la 0% dacă venitul dvs. impozabil este mai mic de 80.000 USD”. Prin urmare, dacă nu aveți venituri active și venituri pasive minime, inclusiv câștigul din vânzarea investiției dvs. imobiliare, puteți evita plata impozitelor pe câștigul dvs. de capital minim. Cu toate acestea, dacă venitul dvs. este stabil și plata impozitului pe câștig pare inevitabilă, vă recomandăm să utilizați bursa IRC Secțiunea 1031.
Secțiunea 1031 Exchange
Secțiunea 1031 Codul IRS de schimb permite unui investitor să tranzacționeze bunuri imobile deținute pentru investiții cu alte investiții imobiliare și să nu suporte nicio obligație fiscală imediată. Conform secțiunii 1031, dacă schimbați proprietăți comerciale sau de investiții exclusiv pentru o afacere sau investiții imobiliare de acest fel, nu se recunoaște nici un câștig sau pierdere până când nu este vândută proprietatea nou achiziționată.
Începând din 2018, bunuri personale, cum ar fi lucrări de artă, nu mai sunt permise.3
Reguli și reglementări
Secțiunea 1031 din Codul IRS nu va permite evitarea impozitelor pe câștigurile de capital în toate cazurile. De exemplu, schimbul de bunuri imobiliare din SUA cu bunuri imobiliare dintr-o altă țară nu se va califica pentru statutul de schimb amânat. Mai mult, tranzacțiile care implică proprietăți utilizate în scopuri personale – cum ar fi schimbarea unei reședințe personale cu o proprietate de închiriere – nu vor primi un tratament cu amânare fiscală.În cele din urmă, dacă se face un schimb între părțile afiliate și oricare dintre părți dispune ulterior de proprietatea schimbată într-o perioadă de doi ani, proprietatea schimbată va fi supusă impozitului.
În scopuri de raportare fiscală, baza vechii proprietăți este reportată la noua proprietate. Acest lucru este important de înțeles, deoarece impozitele datorate nu sunt iertate, sunt pur și simplu amânate până la vânzarea noii proprietăți. Pentru a înregistra schimbul din secțiunea 1031 la Serviciul de venituri interne, este important să depuneți formularul 8824 împreună cu declarația fiscală pentru anul schimbului de tip similar, precum și pentru fiecare din cei doi ani care urmează schimbului.
Secțiunea 1031 și pierderi
De asemenea, este posibil un schimb amânat de impozite dacă vă vindeți investiția imobiliară cu pierderi.În primul rând, trebuie să determinați dacă pierderea este o „pierdere fiscală” sau doar o pierdere personală. Pentru a vă califica ca o pierdere fiscală, baza dvs. ajustată în proprietate trebuie să fie mai mare decât prețul de vânzare al proprietății. Baza dvs. ajustată ia în considerare oricededuceri de amortizare anterioare pe carele-ați luat (sau ați fost permise, dar nu le-ați luat).
De exemplu, să presupunem că ați cumpărat o proprietate de închiriat cu 400.000 USD. În ultimii zece ani, ați luat 100.000 USD de amortizare a clădirii. Baza actuală actualizată este de 300.000 USD. Dacă vindeți proprietatea de închiriat cu 350.000 USD, poate părea o pierdere, dar este de fapt un câștig de 50.000 USD în scopuri fiscale. Câștigul este considerat un câștig nerecuperat în secțiunea 1250 și este impozitat la o rată de 25%. Cu toate acestea, puteți achiziționa o proprietate „asemănătoare” pentru a evita plata impozitelor imediat pe câștigul dvs. de 50.000 USD.
Alternativ, să presupunem că vindeți aceeași casă cu 250.000 USD. Aceasta este o pierdere fiscală de 50.000 USD, pe lângă o pierdere personală. Există încă un avantaj la un schimb de tip „asemănător”? Eventual. Dacă achiziționați o proprietate „asemănătoare” pentru 250.000 USD, baza dvs. în acea a doua proprietate va fi imediat 300.000 USD (baza dvs. ajustată în prima proprietate). Acest lucru vă va aduce beneficii atunci când va veni timpul să vindeți a doua proprietate, deoarece baza din care luați deduceri din amortizare este mai mare.
Schimb complet amânat de impozite
Pentru ca o tranzacție de schimb amânată din secțiunea 1031 să aibă loc, trebuie îndeplinite anumite condiții:
- Proprietatea trebuie să fie „asemănătoare”: proprietățile sunt asemănătoare dacă au aceeași natură sau caracter, chiar dacă diferă în ceea ce privește gradul sau calitatea.
- Proprietatea trebuie să aibă legătură cu afacerea sau investiția: proprietatea schimbată trebuie păstrată în scopuri productive sau pentru investiții și tranzacționată pentru aceeași utilizare. De exemplu, o proprietate schimbată nu trebuie păstrată în principal pentru revânzare.
- Noua proprietate trebuie identificată în termen de 45 de zile: Noua proprietate care urmează să fie primită în schimbul unei proprietăți existente trebuie identificată în scris, către vânzător, în termen de 45 de zile de la primul transfer.
- Transferul trebuie să aibă loc în cadrul ferestrei de 180 de zile: Proprietatea similară trebuie să fie primită până la una dintre aceste două date (oricare dintre acestea vine mai devreme): în perioada de 180 de zile care urmează transferului de proprietate sau până ladata scadenței declarației fiscale (inclusiv prelungiri) pentru anul în care proprietatea este transferată.