Devenirea unui proprietar este mai dificilă decât merită?

Proprietatea de închiriere rezidențială  este modalitatea de a câștiga bani, sau așa pretind unii oameni. La suprafață, pare un pariu sigur; în realitate, de obicei este mai mult o durere de cap decât merită. Provocările încep devreme și implică aproape întotdeauna timp și bani. Să aruncăm o privire la șase dintre cele mari.

Chei de luat masa

• Investiția în proprietăți rezidențiale de închiriere poate fi o modalitate profitabilă de a-ți crește averea, deși poate veni cu multe dificultăți.
• Provocările care apar odată cu deținerea unei proprietăți de închiriere includ găsirea unei proprietăți adecvate, pregătirea unității, găsirea unor chiriași buni, probleme de întreținere, probleme care apar și schimbarea ratelor dobânzii care afectează prețul închirierii.
• Există modalități de a face procesul mai ușor, cum ar fi achiziționarea unei proprietăți de bază, locuirea în imediata apropiere a unității și transformarea acesteia într-un efort cu normă întreagă.
• Angajarea unui administrator de proprietate poate diminua povara administrării unei proprietăți de închiriere, dar va reduce profiturile.

Provocarea 1: Găsirea unei proprietăți

Au fost scrise cărți întregi despre găsirea unei proprietăți bune de închiriat. Atât de mult text a fost dedicat subiectului datorită importanței sale critice. Cumpărați un loc prea scump și nu veți câștiga niciodată bani. Dar încercarea de a înțelege o afacere poate fi și o problemă. Cumpărarea unui fixer superior necesită abilități, timp, instrumente și bani pentru a face reparațiile și renovările necesare.

Dacă nu vă grăbiți, aceasta poate fi o modalitate de a obține o afacere cu privire la investiția dvs.; dacă aveți deja un loc de muncă cu normă întreagă și o familie, fiecare minut petrecut reparând închirierea este un minut care nu este cheltuit pentru o activitate mai profitabilă sau mai plăcută. Cu toate acestea, în zilele noastre, există companii de administrare care pot face mult din această treabă – de la localizarea unei proprietăți până la reabilitarea acesteia – pentru dvs., contra cost, desigur.

Provocarea 2: Pregătirea unității

Punerea în practică a oricărei bunuri imobiliare în stare de închiriere necesită adesea, la minimum, covor și vopsea proaspete. Ambele articole necesită timp și bani. Ecrane pentru ferestre, pete de punte și întreținerea gazonului sunt alte nevoi comune. De fiecare dată când un chiriaș pleacă, aceste probleme trebuie revizuite.

Provocarea 3: Găsirea chiriașilor

Internetul oferă un mod rapid și ieftin de a găsi potențiali chiriași. Desigur, de multe ori primești ceea ce plătești. Rularea unui anunț într-o publicație de renume generează adesea o clasă mai bună de respondenți. În loc ca copiii de la facultate să caute să economisească un dolar, creșteți șansele de a obține familii și adulți mai în vârstă responsabili.

Rularea unui anunț timp de o lună va scoate o mică mușcătură din portofel, totuși, iar examinarea corespunzătoare a chiriașilor prin efectuarea unei verificări de credit și a verificării de fond vor lua o altă mușcătură. Investiția merită mult timpul și banii, deoarece verificarea crește șansele de a obține chiriași responsabili. Chiriașii responsabili își plătesc chiria la timp, nu abuzează de proprietate și nu vă solicită să vă angajați în procesul de evacuare costisitor și care consumă mult timp.

Provocarea 4: Hassles

Chiar și chiriașii minunați și proprietățile de închiriere perfecte vin cu o serie de probleme. Tevi sparte, canalizări umplute, arcuri rupte ale ușilor de garaj, animale de companie și colegi de cameră sunt doar câteva dintre provocările care apar. Chiar și chiriașii buni doresc să vă acordați atenția imediată și deplină atunci când canalizarea este înapoi în casa lor sau compania de cablu întrerupe accidental liniile telefonice.

Chiriașii răi sunt o provocare și mai mare. Apelurile zilnice și chiria târzie sau neplătită se pot adăuga la probleme. Ziua de mutare este un alt moment provocator. Deteriorarea pereților, podelelor, covoarelor și a altor componente ale casei poate duce la dispute și reparații costisitoare. Întrucât fiecare moment pierdut de ceartă este un moment în care casa rămâne liberă, este mai bine să muști glonțul și să plătești singur pentru reparații. Apropo, probabil că va trebui să politica proprietarului obișnuit nu este suficientă – și acesta este un alt element din coloana de cheltuieli în curs.

Provocarea 5: Întreținere

Întreținerea componentelor și facilităților majore este un element important. Aparatele noi costă sute de dolari; un nou acoperiș sau o alee poate costa mii de dolari. Dacă chiria este de 500 USD pe lună și acoperișul este de 5.000 USD, vă veți putea pierde rapid bani. Adăugați covor, vopsea și un aragaz nou, precum și chiriași care nu stau mult, iar proprietatea ar putea pierde bani ani de zile.

Provocarea 6: Ratele dobânzii

Ce legătură au ratele dobânzii cu orice? O mulțime. Când tarifele scad, este adesea mai ieftin să cumpărați decât să închiriați, astfel încât cererea pentru unitățile dvs. ar putea scădea. Scăderea chiriei pentru a rămâne competitiv poate crea o adevărată problemă în capacitatea ta de a câștiga bani.

Cum se fac bani

Cu toate provocările care trebuie depășite, poate micuțul să facă bani cu imobiliare de închiriat? Da, dar necesită un plan. Patru abordări profitabile sunt evidențiate mai jos:

1. Live-In

Împărțirea spațiului prin achiziționarea unui duplex (sau altă structură ușor divizibilă) este adesea o întreprindere profitabilă. Deoarece sunteți la fața locului și intenționați să aveți grijă de proprietate oricum, banii suplimentari sunt un bonus. Desigur, toate provocările se aplică în continuare, iar locuirea la fața locului înseamnă că sunteți întotdeauna disponibil și veți fi în contact strâns cu chiriașii. Planificați corespunzător și examinați cu atenție.

2. Mergeți de bază

Închirierea unui apartament elegant care nu are facilități frumoase, întreținerea cât mai mică posibilă și nerespectarea aparențelor duce la profituri. Dacă nu vă vine să credeți, uitați-vă la locuințele din afara campusului din orice oraș universitar din țară. Nu sună foarte frumos, dar o proprietate de bază, dezbrăcată (fără ventilatoare de tavan, aer condiționat etc.) menține procesul simplu.

Patru pereți și o podea oferă un minim de cerințe de întreținere și puține lucruri care se pot rupe sau deteriora. Atragerea chiriașilor prin programe subvenționate de guvern, cum ar fi Secțiunea 8 de locuințe, oferă venituri garantate. Provocarea aici tinde să fie că, în schimbul câtorva dolari în mână, obțineți adesea o clasă dură de chiriași și o proprietate care se uzează din greu.

3. Dețineri pe termen lung

Mulți investitori imobiliari vă vor spune că, practic, se soldează cu chiria și cheltuielile. Abordarea lor este de a cumpăra o proprietate la prețuri avantajoase, de a lăsa chiria chiriașilor să achite ipoteca și apoi să vândă în 30 de ani, sperând să profite de o apreciere a prețului.

---

O proprietate de închiriere vă oferă flexibilitatea atunci când vindeți o proprietate, evitând o piață imobiliară slabă prin închirierea proprietății și așteptând să o vindeți într-una în plină expansiune.

Deși este o abordare rezonabilă, profiturile sunt probabil mici, iar impozitul pe câștigurile de capital poate fi greu (având în vedere baza dvs. de costuri reduse ). Și tot necesită timp și efort care ar fi putut fi cheltuit mai bine în altă parte.

4. Mergeți cu normă întreagă

Proprietarii serioși adoptă o abordare serioasă. Acestea încorporează, cumpără mai multe clădiri și realizează singure o parte semnificativă a lucrării. Este o decizie privind stilul de viață care necesită pierderi de timp și energie serioase și o strategie de cumpărare și vânzare pentru a maximiza pierderile fiscale reportate și a amortizărilor și pentru a minimiza veniturile.

Angajarea unui administrator imobiliar

Un administrator imobiliar se poate ocupa de multe dintre sarcinile de administrare a unei proprietăți de închiriere. Aceasta include marketingul, selectarea chiriașilor, întreținerea, bugetarea și colectarea chiriilor. S-ar putea să luați în considerare angajarea unui administrator imobiliar dacă doriți să delegați aceste sarcini, deși acesta vă va reduce profiturile.

Rolul administratorului imobiliar

Administratorii imobiliari se pot ocupa de o varietate de roluri. Ceea ce este, exact, depinde de tine să negociezi cu managerul tău. Este important să identificați rolul lor și să elaborați o listă de îndatoriri și responsabilități. Administratorul dvs. de proprietate va găsi doar chiriași? Sau se vor ocupa de întreținerea zilnică și de încasarea chiriei?

Un administrator imobiliar poate fi un contractant independent sau un angajat. Ar trebui să discutați cu contabilul dvs. fiscal pentru a stabili cea mai favorabilă abordare și pentru a determina obligațiile specifice pe care le aveți.

De asemenea, puteți angaja o companie de administrare a proprietății; o firmă cu care contractați pentru a vă ocupa direct de toate aspectele proprietății de închiriat. Acest lucru poate fi costisitor, dar poate fi ideal dacă aveți mai multe proprietăți de închiriere.

Selectarea unui administrator de proprietate

Asigurați-vă că orice administrator imobiliar pe care îl considerați îndeplinește cerințele de licențiere locale și naționale corespunzătoare.

Poate doriți să căutați un manager cu experiență în publicitate, marketing, relații cu chiriașii, colectarea chiriei, bugetarea, leasingul și întreținerea. Un bun administrator imobiliar va fi, de asemenea, informat despre legile locale și de stat. În calitate de proprietar al proprietății, puteți fi tras la răspundere pentru faptele administratorului dvs., astfel încât să puteți fi trimis în judecată în cazul în care managerul dvs. încalcă orice legi echitabile privind locuința. 

Odată ce ați decis un administrator de proprietate și termenii aranjamentului, ar trebui să scrieți un acord de administrare a proprietății care să identifice atribuțiile administratorului, compensațiile și condițiile de reziliere.

Linia de fund

Merită efortul să devii proprietar? Doar tu poți decide. Asigurați-vă că vă uitați înainte de a sări și de a intra în noul dvs. efort cu așteptări realiste și un plan solid de joc.

Știind în ce te bagi înainte să o faci, vei fi mai bine pregătit pentru ceea ce întâlnești și vei avea mai multe șanse să te bucuri de experiență.