7 pași către o ofertă imobiliară comercială
Întrebați orice profesionist imobiliar despre avantajele investițiilor în proprietăți comerciale și probabil veți declanșa un monolog cu privire la modul în care astfel de proprietăți sunt mai bune decât proprietățile imobiliare rezidențiale. Proprietarii de proprietăți comerciale adoră fluxul de numerar suplimentar, economiile benefice de scară, condițiile de joc relativ deschise, piața abundentă pentru administratorii de proprietăți buni și la prețuri accesibile și șansa unei plăți potențial mai mari din imobilele comerciale.
Dar cum evaluezi cele mai bune proprietăți? Și ce separă marile oferte de necazuri?
Chei de luat masa
- La fel ca majoritatea investițiilor, succesul în deținerile imobiliare comerciale începe cu un plan bun.
- Familiarizați-vă cu piața imobiliară comercială și cu ce diferă de proprietățile rezidențiale și ce aspecte sunt similare.
- Folosiți o abordare cu mai multe direcții pentru a găsi proprietățile disponibile și pentru a obține cele mai bune oferte.
1. Aflați ce știu cei din interior
Pentru a fi un jucător în domeniul imobiliar comercial, învață să gândești ca un profesionist. De exemplu, să știți că creditorii dori ca cel puțin 30% în jos, înainte de acestea vor da un împrumut lumina verde.
2. Trageți un plan de acțiune
Setarea parametrilor este o prioritate maximă într-o tranzacție imobiliară comercială. De exemplu, întrebați-vă cât de mult vă puteți permite să plătiți și apoi căutați ipoteci pentru a avea o idee despre cât veți plăti pe durata de viață a ipotecii. Utilizarea instrumentelor precum calculatoarele ipotecare vă poate ajuta să dezvoltați estimări bune ale costului total al casei dvs.
Alte întrebări cheie pe care ți le poți pune sunt: cât de mult te aștepți să faci pe tranzacție? Cine sunt jucătorii cheie? Câți chiriași sunt deja la bord și plătesc chirie? Cât spațiu de închiriere trebuie să umpleți?
3. Aflați să recunoașteți o afacere bună
Cei mai mulți profesioniști în domeniul imobiliar știu o afacere bună atunci când văd una. Care este secretul lor? În primul rând, au o strategie de ieșire – cele mai bune oferte sunt cele de unde știi că te poți îndepărta. Vă ajută să aveți un ochi ascuțit al proprietarului terenului – căutați întotdeauna daune care necesită reparații, să știți cum să evaluați riscul și asigurați-vă că ați defectat calculatorul pentru a vă asigura că proprietatea îndeplinește obiectivele dvs. financiare.
4. Familiarizați-vă cu valorile cheie ale imobilelor comerciale
Principalele valori cheie care trebuie utilizate atunci când se evaluează proprietățile imobiliare includ:
- Venitul net din exploatare (NOI): NOI al unei proprietăți imobiliare comerciale se calculează prin evaluarea venitului brut din exploatare din primul an al proprietățiiși apoi scăderea cheltuielilor de exploatare din primul an. Vrei să ai NOI pozitiv.
- Cap Tarif : O proprietate imobiliare „cap“ – sau capitalizare – rata, este utilizată pentru a calcula valoarea proprietățilorde venit. De exemplu, un complex de apartamente de cinci sau mai multe unități, clădiri comerciale de birouri și centre comerciale mai mici sunt toți candidați buni pentru determinarea ratei plafonului. Ratele plafonului sunt utilizate pentru a estima valoarea actuală netă a profiturilor viitoare sau a fluxului de numerar; procesul se mai numește și valorificarea câștigurilor.
- Cash on Cash : Investitorii imobiliari comerciali care se bazează pe finanțare pentru a-și cumpăra proprietățile aderă adesea la formula cash-on-cash pentru a compara performanța în primul an a proprietăților concurente. Cash-on-cash ia în considerare faptul că investitorul în cauză nu necesită 100% bani în numerar pentru a cumpăra proprietatea, ci contabilizează și faptul că investitorul nu va păstra tot NOI, deoarece trebuie să folosească din aceasta pentru a efectua plăți ipotecare. Pentru a descoperi numerar pe numerar, investitorii imobiliari trebuie să stabilească suma necesară pentru a investi pentru a cumpăra proprietatea sau investiția inițială a acestora.
5. Căutați vânzători motivați
Ca orice afacere, clienții conduc proprietăți imobiliare. Sarcina ta este să le găsești – în special pe cei care sunt gata și dornici să vândă sub valoarea de piață. Faptul este că nu se întâmplă nimic sau chiar contează în domeniul imobiliar până nu găsiți o afacere, care este însoțită de obicei de un vânzător motivat. Este cineva cu un motiv urgent să vândă sub valoarea de piață. Dacă vânzătorul dvs. nu este motivat, el sau ea nu va fi la fel de dispus să negocieze.
6. Descoperiți arta plastică a „fermei” din vecinătate
O modalitate excelentă de a evalua o case deschise, vorbind cu alți proprietari de cartier și căutând locuri vacante.
7. Utilizați o abordare „cu trei direcții” pentru a evalua proprietățile
Fii adaptabil atunci când cauți oferte excelente. Utilizați internetul, citiți anunțurile clasificate și angajați câini de pasăre pentru a vă găsi cele mai bune proprietăți. Câinii de păsări imobiliare vă pot ajuta să găsiți oportunități valoroase de investiții în schimbul unei taxe de recomandare.
Linia de fund
În general, găsirea și evaluarea proprietăților comerciale nu înseamnă doar cartiere agricole, obținerea unui preț excelent sau trimiterea semnalelor de fum pentru a vă aduce vânzătorii. În centrul acțiunii se află comunicarea umană de bază. Este vorba despre construirea de relații și raporturi cu proprietarii de proprietăți, astfel încât aceștia să se simtă confortabil vorbind despre ofertele bune – și să facă afaceri cu dvs.