UPREIT

Ce este un UPREIT?

UPREIT înseamnă un parteneriat umbrelă de investiții imobiliare. Un UPREIT este o structură REIT unică, care permite proprietarilor de proprietăți să își schimbe proprietatea pentru a deține acțiuni în UPREIT. Cu toate acestea, UPREIT-urile sunt, în general, supuse schimburilor din secțiunea 721 din Codul veniturilor interne (IRC).

Chei de luat masa

• Un UPREIT este o structură REIT unică, care permite proprietarilor de proprietăți să își schimbe proprietatea pentru a deține acțiuni în UPREIT.
• Schimburile proprietate-pentru-acțiuni într-un UPREIT sunt, în general, permise în conformitate cu secțiunea 721 din Codul veniturilor interne din titlul 26.
• Contribuitorii proprietății UPREIT pot amâna impozitele pe vânzarea proprietății în schimbul unităților UPREIT, deși impozitele pe câștigurile de capital pentru unitățile UPREIT sunt supuse impozitării REIT standard.

Înțelegerea UPREIT-urilor

Trusturile de investiții imobiliare (REIT) au fost introduse de Dwight D. Eisenhower ca un tip de fond de investiții imobiliare alternative. REIT-urile sunt create ca un tip de portofoliu imobiliar care include proprietăți imobiliare și capital de finanțare imobiliară. REIT sunt o entitate care permite investitorilor să facă contribuții la investiții pentru unități de capitaluri proprii sau acțiuni ale afacerii. 

Pe măsură ce REIT-urile au evoluat pe piață, au fost dezvoltate unele structuri alternative pentru a asigura diferitelor tipuri de investitori. UPREIT este o astfel de structură, cunoscută în primul rând pentru alocarea contribuțiilor la proprietate în schimbul dreptului de proprietate asupra acțiunilor. DownREIT și alte câteva alternative au fost de asemenea create ca lastari.

În formarea lor, REIT-urile pot alege să preia orice tip de structură de afaceri. REIT-urile tranzacționate public vor fi structurate ca corporații. REIT-urile private vor alege în general să fie structurate ca trust sau asociație, deși pot alege și alte stări. La fel ca majoritatea non-corporațiilor, entitățile private au, de asemenea, opțiunea de a fi impozitate ca o corporație.

Ceea ce este în primul rând important pentru orice REIT este că acestea îndeplinesc cerințele IRC Titlul 26, Secțiunile 856-859. Când îndeplinește aceste cerințe, un REIT își poate transmite toate veniturile către acționari. Ca atare, venitul de trecere este considerat o deducere, iar REIT plătește foarte puțin în impozite. Principala cerință este ca mai mult de 90% din afaceri să se refere la active imobiliare.

consideratii speciale 

În loc să vândă proprietate, un proprietar poate să o contribuie la un UPREIT în schimbul unităților. Unitățile de acțiuni au, în general, aceeași valoare cu proprietatea contribuită. Deoarece proprietatea vândută REIT este acoperită de secțiunea 721 a IRC, tranzacția nu creează un eveniment impozabil.

În conversia proprietate-acțiune, UPREIT-urile pot dicta dispoziții speciale. Adesea, bursa oferă vânzătorului unități speciale care permit vânzătorului de proprietăți să aleagă modul în care ar dori să investească în REIT. Vânzătorilor de proprietăți li se poate permite să convertească imediat unități în acțiuni REIT. Alte opțiuni pot fi, de asemenea, disponibile, cum ar fi deținerea de acțiuni pentru un minim de un an și apoi primirea de numerar.

Odată ce un investitor își vinde proprietatea către un UPREIT, UPREIT deține proprietatea și toată administrația implicată în aceasta. Gestionarea UPREIT poate fi oarecum mai complexă decât REIT-urile de bază datorită opțiunii de schimb Secțiunea 721 și a tuturor prevederilor care vin cu aceasta pentru noul deținător de unități. Managerii UPREIT sunt responsabili de gestionarea portofoliului lor REIT în scopul generării de randamente. 

Acțiunile UPREIT pot fluctua în funcție de activitățile de administrare, evaluarea proprietăților imobiliare, tranzacții de finanțare și orice alte tranzacții care au loc. Acest lucru poate crea volatilitate pentru acționari. Acționarii UPREIT vor avea de obicei o lichiditate flexibilă, care le permite să își convertească cu ușurință acțiunile în numerar ori de câte ori doresc.

Avantajele UPREIT-urilor 

UPREIT-urile pot fi o opțiune viabilă pentru orice proprietar de proprietate care dorește să-și vândă proprietatea. Ca atare, poate face apel atât la proprietarii individuali, cât și la proprietarii comerciali. Orice proprietar de proprietate care alege să facă un schimb Secțiunea 721 într-un UPREIT poate primi valoarea proprietății sub forma unităților UPREIT. 

Secțiunile 721 schimburi într-un UPREIT nu creează un eveniment impozabil. Cu toate acestea, deținătorii de unități sunt impozitați pe baza standardelor generale de impozitare REIT. Unii proprietari pot alege să utilizeze acest tip de investiții pentru planificarea imobiliară, deoarece poate ocoli cu totul taxele.

Cerințe pentru UPREITs

Un UPREIT este un REIT conform tuturor liniilor directoare standard de contabilitate și impozitare. UPREIT-urile au fost create pentru a permite contribuția proprietății la REIT în schimbul acțiunilor de proprietate. Prin urmare, această structurare este ghidată de standardele din secțiunea 721 a IRC, care discută scuturile fiscale pentru proprietatea de a împărtăși schimburile. În general, orice REIT care permite schimburi în secțiunea 721 din cadrul REIT poate fi considerat un UPREIT.

Majoritatea REIT-urilor se vor concentra pe un segment specific al pieței imobiliare, deși standardele directoare dictează doar că proprietatea imobiliară și finanțarea aferentă trebuie să reprezinte mai mult de 90% din afacere. UPREIT-urile vor urma de obicei aceeași strategie de investiții, concentrându-se pe o nișă imobiliară vizată.

Secțiunea 721 prevede standarde orientative pentru eliberarea unităților acționarilor în schimbul proprietății. Secțiunea 721 poate fi o alternativă la schimburile IRC Secțiunea 1031. Secțiunile 1031 schimburi permit unui proprietar să își vândă proprietatea și să investească veniturile într-un schimb similar pentru a evita impozitele. 

Schimburile din secțiunea 1031 nu sunt permise în UPREIT, totuși, deoarece necesită schimburi similare și nu permit unei proprietăți să împartă schimburi de proprietate. Prin urmare, schimbul Secțiunii 721 într-un UPREIT poate fi atractiv. Atât schimburile 721, cât și cele 1031 permit proprietarului proprietății să amâne impozitele.

UPREIT vs. DownREIT

UPREIT-urile, DownREIT-urile și toate celelalte entități REIT speciale sunt pur și simplu REIT-uri la baza lor, cu dispoziții speciale care le permit o anumită flexibilitate. DownREIT permite unui investitor imobiliar să intre într-o asociere în participație cu un REIT. Într-un DownREIT, schimbul de unități se bazează în principal pe valoarea proprietății din asocierea în participație, care poate crea randamente mai bune pentru deținătorul de acțiuni al asocierii în participație.