Cum se apreciază investițiile imobiliare

Metodele de analiză a valorii unei investiții imobiliare sunt analoage cu cele utilizate în analiza fundamentală a stocurilor. Deoarece investițiile imobiliare nu sunt de obicei o tranzacție pe termen scurt, analiza fluxului de numerar și a ratei de rentabilitate ulterioare este esențială pentru atingerea obiectivului de a face investiții profitabile.

Pentru a profita, investitorii trebuie să știe să prețuiască proprietățile imobiliare și să facă presupuneri educate despre cât de mult va obține fiecare, fie prin aprecierea proprietății, venituri din închiriere sau ambele. Evaluările exacte ale bunurilor imobiliare pot ajuta investitorii să ia decizii mai bune atunci când vine vorba de cumpărarea și vânzarea proprietăților.

Chei de luat masa

• Evaluarea imobiliară este un proces care determină valoarea economică a unei investiții imobiliare.
• Rata de capitalizare este un indicator cheie pentru evaluarea unei proprietăți care produce venituri.
• Venitul net din exploatare (NOI) măsoară rentabilitatea unei proprietăți care produce venituri înainte de a adăuga costuri pentru finanțare și impozite.
• Cele două metode cheie de evaluare imobiliară includ actualizarea NOI viitoare și modelul multiplicatorului de venit brut.
• Dezavantajul, deoarece piețele imobiliare sunt mai puțin lichide și transparente decât piața de valori, poate fi dificil să se obțină informațiile necesare.

Evaluarea capitalurilor proprii este realizată în mod obișnuit prin două metodologii de bază: valoarea absolută și valoarea relativă. Același lucru este valabil și pentru evaluarea proprietăților imobiliare.

Reducerea venitului net operațional viitor (NOI) cu rata de actualizare adecvată pentru imobiliare este similară cu evaluările fluxului de numerar actualizat (DCF) pentru stoc. Între timp, integrarea modelului de multiplicare a venitului brut în imobiliare este comparabilă cu evaluările valorii relative cu acțiunile. Mai jos, vom arunca o privire asupra modului de apreciere a unei proprietăți imobiliare folosind aceste metode.

---

Discriminarea creditelor ipotecare este ilegală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor sau la Departamentul de locuințe și dezvoltare urbană (HUD) al SUA. 

Rata de capitalizare

Una dintre cele mai importante ipoteze pe care o face un investitor imobiliar atunci când efectuează evaluări imobiliare este să aleagă o rată de capitalizare adecvată, cunoscută și sub numele de rata plafonului.

Rata de capitalizare este rata necesară de rentabilitate a imobilelor, netă de aprecierea valorii sau depreciere. Mai simplu spus, este rata aplicată NOI pentru a determina valoarea actuală a unei proprietăți.

De exemplu, să presupunem că o proprietate ar trebui să genereze NOI de 1 milion de dolari în următorii zece ani. Dacă ar fi actualizată la o rată de capitalizare de 14%, valoarea de piață a proprietății ar fi:

Valoarea de piață de 7.142.857 USD este o afacere bună dacă proprietatea se vinde la 6,5 ​​milioane USD. Dar este o afacere proastă dacă prețul de vânzare este de 8 milioane de dolari.

Determinarea ratei de capitalizare este una dintre valorile cheie utilizate pentru a evalua o proprietate generatoare de venituri. Deși este ceva mai complicat decât calcularea costului mediu ponderat al capitalului (WACC) al unei firme, există mai multe metode pe care investitorii le pot folosi pentru a găsi o rată de capitalizare adecvată, inclusiv următoarele:

• Metoda de construire
• Metoda de extragere a pieței
• Metoda benzii de investiții

Metoda de acumulare

O abordare comună pentru calcularea ratei plafonului este metoda de acumulare. Începeți cu rata dobânzii și adăugați următoarele:

1. Prima de lichiditate adecvată – apare din cauza naturii nelichide a imobilelor
2. Prima de recapturare – reprezintă o apreciere netă a terenurilor
3. Prima de risc dezvăluie expunerea globală la risc a pieței imobiliare

Având în vedere o rată a dobânzii de 6%, o rată de non-lichiditate de 1,5%, o primă de recuperare de 1,5% și o rată de risc de 2,5%, rata de capitalizare a unei proprietăți de capital este de 11,5% (6% + 1,5% + 1,5% + 2,5 %). Dacă venitul net din exploatare este de 200.000 USD, valoarea de piață a proprietății este de 1.739.130 USD (200.000 USD / 0.115).

Este foarte simplu să efectuați acest calcul. Cu toate acestea, complexitatea constă în evaluarea unor estimări exacte pentru componentele individuale ale ratei de capitalizare, ceea ce poate fi o provocare. Avantajul metodei de acumulare este că încearcă să definească și să măsoare cu exactitate componentele individuale ale unei rate de actualizare.

Metoda de extragere a pieței

Metoda de extragere a pieței presupune că există informații actuale, ușor disponibile despre NOI și despre prețul de vânzare pentru proprietăți comparabile care generează venituri. Avantajul metodei de extragere a pieței este că rata de capitalizare face ca capitalizarea veniturilor directe să fie mai semnificativă.

Este relativ simplu să se determine rata de capitalizare. Să presupunem că un investitor ar putea cumpăra o parcare de așteptat să genereze 500.000 USD în NOI. În zonă, există trei parcări comparabile care produc venituri:

• Parcarea 1 are NOI de 250.000 USD și un preț de vânzare de 3 milioane USD. Rata de capitalizare este de 8,33% (250.000 USD / 3.000.000 USD).
• Parcarea 2 are NOI de 400.000 USD și un preț de vânzare de 3.95 milioane USD. Rata de capitalizare este de 10,13% (400.000 dolari / 3.950.000 dolari).
• Parcarea 3 are NOI de 185.000 USD și un preț de vânzare de 2 milioane USD. Rata de capitalizare este de 9,25% (185.000 USD / 2.000.000 USD).

Luând ratele medii ale plafonului pentru aceste trei proprietăți comparabile, o rată globală de capitalizare de 9,24% ar fi o reprezentare rezonabilă a pieței. Folosind această rată de capitalizare, un investitor poate determina valoarea de piață a proprietății pe care o iau în considerare. Valoarea oportunității de investiții în parcare este de 5.411.255 USD (500.000 USD / 0.0924).

Metoda Band-of-Investment

Cu metoda benzii de investiții, rata de capitalizare este calculată utilizând rate de dobândă individuale pentru proprietățile care utilizează atât finanțarea datoriei, cât și finanțarea prin capitaluri proprii. Avantajul acestei metode este că este cea mai adecvată rată de capitalizare pentru investițiile imobiliare finanțate.

Primul pas este calcularea unui factor de fond de scădere. Acesta este procentul care trebuie alocat fiecărei perioade pentru a avea o anumită sumă într-un moment viitor. Să presupunem că o proprietate cu NOI de 950.000 USD este finanțată în proporție de 50%, folosind o datorie cu o dobândă de 7% pentru a fi amortizată pe o perioadă de 15 ani. Restul se plătește cu capital propriu la o rată de rentabilitate necesară de 10%. Factorul fondului de scădere ar fi calculat ca:

SFF=eu(1+eu)n-1where:SFF=Sinking fund factoreu=Periodic interest rate, often expressed as aneu=annual percentage raten=Number of periods, often expressed in years\ begin {align} & SFF = \ frac {i} {(1 + i) ^ n-1} \\ & \ textbf {unde:} \\ & \ text {SFF} = \ text {Sinking fund factor} \\ & i = \ text {Rata periodică a dobânzii, adesea exprimată ca o} \\ & \ phantom {i =} \ text {rata procentuală anuală \ \ & n = \ text {Numărul de perioade, adesea exprimat în ani} \ end {aliniat }(…)SFF=(1+i)n-1

Conectând numerele, obținem:

• 0,07 / (1 + 0,07) 15 – 1

Acest lucru se calculează la 3,98%. Rata la care trebuie plătit un creditor este egală cu acest factor de fond de scădere plus rata dobânzii. În acest exemplu, acest lucru rezultă la 10,98% (0,07 + 0,0398).

Astfel, rata medie ponderată sau rata globală de capitalizare, utilizând ponderea de 50% pentru datorii și ponderea de 50% pentru capitaluri proprii este:

• 10,49% [(0,5 x 0,1098) + (0,5 x 0,10)]

Ca urmare, valoarea de piață a proprietății este:

• 9.056.244 USD (950.000 USD / 0.1049)

Metode de evaluare

Modelele absolute de evaluare determină valoarea actuală a fluxurilor de numerar viitoare pentru a obține valoarea intrinsecă a unui activ. Cele mai comune metode sunt modelul de actualizare a dividendelor (DDM) și tehnicile fluxului de numerar actualizat (DCF).

Pe de altă parte, metodele valorii relative sugerează că două valori mobiliare comparabile ar trebui să aibă un preț similar în funcție de câștigurile lor. Rapoarte precum prețul la câștiguri (P / E) și prețul la vânzări sunt comparate cu alte companii din aceeași industrie pentru a determina dacă un stoc este subevaluat sau supraevaluat.

La fel ca în evaluarea capitalurilor proprii, analiza evaluării imobiliare ar trebui să implementeze ambele proceduri pentru a determina o serie de valori posibile.

Reducerea viitorului NOI

Formula pentru calcularea valorii imobiliare pe baza venitului net operațional actualizat este:

NOI reflectă câștigurile pe care le va genera proprietatea după luarea în considerare a cheltuielilor de funcționare – dar înainte de deducerea impozitelor și a dobânzilor. Cu toate acestea, înainte de deducerea cheltuielilor, trebuie determinate veniturile totale obținute din investiție.

Veniturile preconizate din închiriere pot fi inițial prognozate pe baza unor proprietăți comparabile din apropiere. Cu o cercetare de piață adecvată, un investitor poate determina ce prețuri plătesc chiriașii în zonă și presupune că se pot aplica chirii similare pe metru pătrat acestei proprietăți. Creșterile prognozate ale chiriilor sunt contabilizate în ritmul de creștere din cadrul formulei.

Deoarece ratele ridicate ale posturilor vacante reprezintă o amenințare potențială pentru rentabilitatea investițiilor imobiliare, ar trebui folosite fie o analiză de sensibilitate, fie estimări conservatoare realiste pentru a determina venitul renunțat dacă activul nu este utilizat la capacitate maximă.

Cheltuielile de funcționare includ cele care sunt suportate direct prin operațiunile zilnice ale clădirii, cum ar fi asigurarea proprietății, taxele de administrare, taxele de întreținere și costurile cu utilitățile. Rețineți că amortizarea nu este inclusă în calculul cheltuielilor totale. Venitul net din exploatare al unei proprietăți imobiliare este similar cu câștigurile înainte de dobândă, impozite, amortizare și amortizare (EBITDA).

Reducerea NOI dintr-o investiție imobiliară cu rata plafonului este similară cu actualizarea unui flux de dividende viitoare cu rata de rentabilitate necesară, ajustată pentru creșterea dividendelor. Investitorii de acțiuni familiarizați cu modelele de creștere a dividendelor ar trebui să vadă imediat asemănarea.

Multiplicator de venit brut

Brut de multiplicare a veniturilor abordare este o evaluare relativă metodă care se bazează pe ipoteza că proprietățile de bază în aceeași zonă vor fi evaluate proporțional cu venitul brut pe care acestea ajuta la generarea.

După cum sugerează și numele, venitul brut este venitul total înainte de deducerea oricăror cheltuieli de exploatare. Cu toate acestea, trebuie să fie prognozate ratele posturilor vacante pentru a obține o estimare exactă a venitului brut.

De exemplu, dacă un investitor imobiliar achiziționează o clădire de 100.000 de metri pătrați, acesta poate determina din date comparabile despre proprietate că venitul mediu lunar brut pe picior pătrat în cartier este de 10 USD. Deși investitorul poate presupune inițial că venitul anual brut este de 12 milioane de dolari (10 $ x 12 luni x 100.000 de metri pătrați), este posibil să existe unele unități vacante în clădire la un moment dat.

Presupunând că există o rată de vacanță de 10%, venitul anual brut este de 10,8 milioane de dolari (12 milioane de dolari x 90%). O abordare similară se aplică și abordării venitului net din exploatare.

Următorul pas pentru evaluarea valorii proprietății imobiliare este determinarea multiplicatorului venitului brut și multiplicarea acestuia cu venitul anual brut. Multiplicatorul venitului brut poate fi găsit folosind datele istorice ale vânzărilor. Privind prețurile de vânzare ale proprietăților comparabile și împărțind această valoare la venitul anual brut generat, se produce multiplicatorul mediu pentru regiune.

Acest tip de abordare a evaluării este similar cu utilizarea tranzacțiilor sau multiplelor comparabile pentru a evalua un stoc. Mulți analiști vor prognoza câștigurile unei companii și vor multiplica câștigurile pe acțiune (EPS) cu raportul P / E al industriei. Evaluarea imobiliară poate fi realizată prin măsuri similare.

Blocaje la evaluarea imobiliară

Ambele metode de evaluare imobiliară par relativ simple. Cu toate acestea, în practică, determinarea valorii unei proprietăți generatoare de venituri cu aceste calcule este destul de complicată. În primul rând, poate fi consumator de timp și dificil să obțineți informațiile necesare cu privire la toate intrările de formulă, cum ar fi venitul net de exploatare, primele incluse în rata de capitalizare și date comparabile despre vânzări.

În al doilea rând, aceste modele de evaluare nu influențează în mod corespunzător posibilele schimbări majore pe piața imobiliară, cum ar fi o criză a creditului sau un boom imobiliar. Ca rezultat, trebuie efectuată o analiză suplimentară pentru a prognoza și a lua în considerare posibilul impact al variabilelor variabile economice.

Deoarece piețele imobiliare sunt mai puțin lichide și transparente decât piața de valori, uneori este dificil să se obțină informațiile necesare pentru a lua o decizie de investiție pe deplin informată.

Acestea fiind spuse, datorită investiției mari de capital necesare în mod obișnuit pentru achiziționarea unei dezvoltări mari, această analiză complicată poate produce o plată mare dacă duce la descoperirea unei proprietăți subevaluate (similară investițiilor de capitaluri proprii). Astfel, a lua timp pentru a cerceta intrările necesare merită mult timpul și energia.

Linia de fund

Evaluarea imobiliară se bazează adesea pe strategii similare cu analiza capitalului propriu. Alte metode, în plus față de abordarea NOI actualizată și a abordării multiplicatoare a venitului brut, sunt de asemenea utilizate frecvent. Unii experți din industrie, de exemplu, au o cunoaștere activă a migrației orașelor și a modelelor de dezvoltare.

Ca urmare, ei pot determina ce zone locale sunt cel mai probabil să experimenteze cea mai rapidă rată de apreciere. Indiferent de abordarea utilizată, cel mai important predictor al succesului unei strategii este cât de bine este cercetată.