Închirieri single vs duble vs. triple triple: Care este diferența?

Închirieri individuale vs duble vs. triple triple: o prezentare generală

Un leasing triplu net (NNN) ajută proprietarii să reducă riscul unui contract de leasing comercial. Un leasing net triplu este unul dintre cele trei tipuri de leasing net, un tip de leasing imobiliar în care un chiriaș plătește unul sau mai multe cheltuieli suplimentare. Contractele de leasing net includ, în general, impozite pe proprietate, prime de asigurare a proprietății sau costuri de întreținere și sunt adesea utilizate în imobiliare comerciale. Pe lângă leasingurile triple nete, celelalte tipuri de leasinguri nete sunt leasingurile nete unice și leasingurile nete duble.

O singură închiriere netă necesită chiriașului să plătească doar impozitele pe proprietate în plus față de chirie. Cu un contract de închiriere dublu net, chiriașul plătește chiria plus impozitele pe proprietate, precum și primele de asigurare. Un leasing triplu net, cunoscut și sub numele de leasing net-net-net, necesită chiriașul să plătească chirie plus toate cele trei cheltuieli suplimentare.

Chiriile sunt în general mai mici cu contracte de leasing net decât tradiționale de leasing -cele mai multe cheltuieli un chiriaș trebuie să suporte, baza inferioară închiriere taxe proprietar. Dar leasingurile triple nete sunt de obicei contracte de închiriere cu garanție, ceea ce înseamnă că un chiriaș nu se poate retrage, deoarece costurile – în special costurile de întreținere – pot fi mai mari.

Închirieri unice nete

Leasing-urile unice nete, care sunt adesea denumite leasing net sau leasing „N”, nu sunt la fel de frecvente în lumea închirierii. Într-un contract de închiriere ca acesta, proprietarul transferă o sumă minimă de risc chiriașului, care plătește impozitele pe proprietate. Aceasta înseamnă că orice altă cheltuială – cum ar fi asigurarea, întreținerea și reparațiile și utilitățile – sunt responsabilitatea proprietarului. Proprietarul este, de asemenea, responsabil pentru orice întreținere și / sau reparații care trebuie efectuate în cursul contractului de închiriere din cadrul proprietății.

Chiriașii care beneficiază de un singur contract de leasing net ajung să plătească o chirie ușor mai mică decât cu un contract de leasing standard, din cauza costului adăugat al impozitelor pe proprietate. Însă o plată mai mare a chiriei nu ușurează responsabilitatea proprietarului pentru menținerea actualizată a acestor cheltuieli.

De exemplu, un chiriaș poate să rateze sau să facă plăți cu întârziere către municipalitate, ceea ce înseamnă că proprietarul este în pericol pentru ei. Acestea pot duce la amenzi și / sau taxe suplimentare. De aceea, majoritatea proprietarilor includ impozitele pe proprietate în plățile chiriei. Ei preferă ca plata să treacă prin ele, astfel încât să știe că taxele sunt plătite la timp și în suma corectă.

Închirieri duble nete

Leasingurile duble nete, care se mai numesc și leasingurile net-net sau leasing-urile „NN”, sunt deosebit de populare în imobilele comerciale. Într-un contract de închiriere ca acesta, chiriașul plătește impozite pe proprietate și prime de asigurare în plus față de chirie. Chiria de bază – plătibilă pentru spațiul în sine – este, în general, mai mică din cauza cheltuielilor suplimentare pe care chiriașul trebuie să le suporte. Pe de altă parte, toate costurile de întreținere rămân în sarcina proprietarului, care le plătește direct.

În cadrul dezvoltărilor comerciale mai mari, cu mai mult de un spațiu disponibil pentru închiriere, cum ar fi mall-uri comerciale și complexe de birouri extinse, chiriașii pot avea o suprafață pătrată diferită de vecinii lor. Așadar, proprietarii atribuie chiriașilor taxe și asigurări în mod proporțional pe baza spațiului închiriat.

La fel ca leasingul net unic, proprietarii ar trebui să primească plățile suplimentare pentru a le putea plăti municipalității și companiei de asigurări. Chiar dacă contractul de închiriere al chiriașului include aceste plăți, numele proprietarului este pe factura de impozite și asigurări, ceea ce înseamnă că acestea sunt în cele din urmă responsabile. Făcând chiriașul să plătească direct aceste cheltuieli, proprietarul poate evita problemele asociate plăților întârziate sau ratate de către chiriași, care ar putea duce la taxe suplimentare.

Închirieri triple nete

Net triplu leasing absolva proprietarul a mai riscului de orice contract de leasing net. Aceasta înseamnă că chiar și costurile de întreținere și reparații structurale trebuie plătite de chiriaș – în plus față de chirie, impozite pe proprietate și prime de asigurare. Deoarece aceste cheltuieli suplimentare sunt transmise chiriașului, proprietarul percepe, în general, o chirie de bază mai mică.

Atunci când costurile de întreținere sunt mai mari decât se aștepta, chiriașii care beneficiază de leasinguri triple nete încearcă frecvent să iasă din contractele lor de leasing sau să obțină concesii de chirie. Pentru a împiedica acest lucru, mulți proprietari preferă să utilizeze un contract de închiriere net. Acesta este un tip de leasing net triplu care nu poate fi reziliat înainte de data expirării. În plus, suma chiriei nu poate fi modificată din niciun motiv, inclusiv creșteri neașteptate și semnificative ale costurilor auxiliare.

---

Proprietarii ar putea prefera să folosească un contract de închiriere net obligatoriu, deoarece chiriașii pot încerca să iasă dintr-un contract de închiriere net triplu scump.

Închirierile triple nete pot crește cheltuielile operaționale ale chiriașului și pot fi la dispoziție pentru deductibile pe polițele de asigurare. De asemenea, aceștia pot fi responsabili pentru orice daune aduse bunurilor care nu sunt acoperite de compania de asigurări.

Majoritatea leasingurilor triple nete sunt contracte de leasing pe termen lung care durează mai mult de 10 ani și, în general, includ concesii pentru creșterea chiriei.

Chei de luat masa

• Un leasing net este un leasing imobiliar în care un chiriaș plătește una sau mai multe cheltuieli suplimentare.
• Într-un singur contract de închiriere net, chiriașul plătește o chirie de bază mai mică, în plus față de impozitele pe proprietate.
• Închirierile duble nete includ impozite pe proprietate și prime de asigurare, pe lângă chiria de bază.
• Un leasing triplu net include impozite pe proprietate, asigurări și costuri de întreținere, în plus față de chiria de bază.
• Chiriașii pot încerca să iasă dintr-un contract de închiriere net triplu din cauza costurilor ridicate asociate acestora, astfel încât proprietarii folosesc, în general, un contract de închiriere net obligatoriu.

Închirieri triple net: pro și contra

Leasingurile triple nete oferă atât investitorilor, cât și chiriașilor, unele avantaje unice. Cu toate acestea, există unele limitări ale acestui tip de leasing comercial pe care ambele părți ar trebui să le ia în considerare înainte de a încheia un contract de leasing net pe termen lung. Deși, în general, chiriașii într-un contract de închiriere triplă net acceptă o responsabilitate financiară mai mare decât în ​​alte tipuri de contracte de închiriere, aceștia pot fi, de asemenea, avantajoși pentru chiriași în multe feluri.

Avantaje ale contractelor de închiriere triple net

O închiriere triplă netă este un acord între un proprietar și un chiriaș în care chiriașul plătește impozite pe proprietate, prime de asigurare și întreținere și reparații, pe lângă o taxă lunară de închiriere a clădirii sau a spațiului.

Ocuparea pe termen lung

Majoritatea contractelor de închiriere triplă netă sunt structurate pentru a oferi ocupația pe termen lung a chiriașilor (peste 20 de ani). Acest lucru este avantajos pentru proprietari, deoarece elimină riscul și pierderile unei proprietăți vacante între chiriași.

Investiții cu risc redus

Deoarece chiriașul este responsabil pentru aproape toate costurile asociate proprietății – de la impozite și asigurări până la costurile regulate de întreținere – un contract de închiriere net triplu este o investiție cu un risc destul de scăzut pentru un investitor.

Flux de venituri consecvent

Un leasing triplu net poate oferi o sursă consistentă de venit pentru un investitor. Acest tip de leasing este structurat astfel încât să includă o cantitate consistentă de chirie în fiecare lună pe o perioadă extinsă de timp. În plus, majoritatea cheltuielilor imobiliare necunoscute sau catastrofale vor fi transferate chiriașului, contribuind la protejarea oricăror riscuri din investiție.

Construiți capitalul propriu

Proprietățile triple de leasing net sunt adesea adăugate portofoliilor de investiții ca o strategie conservatoare, cu risc scăzut, pentru a crea mai mult capital propriu. În plus, investitorii pot decide să vândă proprietatea atunci când piața atinge vârfurile, creșterea populației sau când sunt gata să utilizeze acțiunile proprii în următoarea investiție.

Obligații reduse ale proprietarului

Cu un leasing triplu net, nu aveți aproape responsabilitățile proprietarului ca leasing mai convențional. Cu mai mult timp și bani, un investitor poate continua alte proiecte.

Amprentă comercială pe termen lung

Locatarii care sunt de acord cu un contract de închiriere pe termen lung au avantajul de a putea crea o locație recunoscută și de lungă durată pentru afacerea lor.

Locație

De obicei, proprietățile cu leasing triplu net sunt situate în zone accesibile, care sunt în imediata apropiere a altor companii populare. Acest lucru poate ajuta un chiriaș să câștige trafic și expunere din partea clienților care vizitează alte companii din apropiere.

Beneficii fiscale

Deoarece chiriașii într-un contract de închiriere triplă net sunt responsabili pentru plata impozitelor pe proprietate, aceștia ar putea fi capabili să includă aceste cheltuieli în cheltuielile lor de afaceri și să obțină unele avantaje fiscale pentru afacerea lor.

Contra contractelor de leasing triple

Câștigarea capacelor

Pentru proprietarii care sunt închiși într-un contract de închiriere pe termen lung, aceștia își pierd capacitatea de a crește chiria dacă valorile proprietăților din zonă cresc. Pe termen lung, acest lucru poate limita potențialul de câștig.

Riscuri de vacanță și costuri de transfer

Există întotdeauna riscul ca un chiriaș să poată fi implicit, chiar dacă există un contract de închiriere pe termen lung și chiriașii au fost verificați cu atenție. În perioada în care încearcă să ocupe postul vacant, investitorii pot suporta pierderi.

Asumarea cheltuielilor de proprietate

Cu un contract de leasing triplu net, chiriașul își asumă responsabilitatea pentru operațiunile și întreținerea locației comerciale. În plus față de cheltuielile (uneori) mari de gestionare a afacerii lor, chiriașii trebuie să fie pregătiți să finanțeze operațiunile de construcție și orice cheltuieli neașteptate legate de aceasta. Aceasta poate fi o povară financiară mare, iar chiriașii trebuie să aibă un profil de credit puternic în altul pentru a se califica pentru un leasing triplu net.

Datorii fiscale

Când chiriașul devine responsabil pentru impozitele pe proprietate, acesta devine, de asemenea, responsabil pentru toate pasivele asociate, inclusiv amenzi și penalități pentru remiterea fiscală tardivă sau incorectă.

Ce ne place

• Avantaje ale închirierii triple net

• Ocupare garantată, pe termen lung

• Investiții cu risc redus

• Flux de venituri fiabile

• Creează mai multă echitate

• Taxe reduse ale proprietarului

• Amprentă durabilă a afacerii

• Locație optimă

• Beneficii fiscale

Ce nu ne place

• Contra de leasing triple net

• Capace de câștig

• Riscuri de vacanță

• Asumarea cheltuielilor cu proprietatea

• Datorii fiscale

Exemplu de închiriere triplă netă

Multe companii mari și multinaționale care doresc uniformitatea mărcii optează pentru leasinguri triple nete. Walgreens este un exemplu de companie care acceptă frecvent să tripleze contractele de leasing net.În 2019, Walgreens a fost a doua cea mai mare farmacie din SUA cu venituri totale pe bază de rețetă.  Walgreens este specializat în medicamente eliberate pe bază de rețetă și cumpărături convenabile pentru articole de uz casnic. Walgreens optează pentru leasinguri triple nete pe 25 de ani.

Atunci când o companie optează pentru un contract de închiriere triplă netă, eliberează proprietarul de orice responsabilitate financiară sau fizică. Ei își întrețin singuri, își folosesc proprii furnizori, își comandă propriile semne, plătesc cheltuielile de funcționare și cheltuielile de capital. Cu toate acestea, acceptând triplarea contractelor de leasing net, Walgreens își poate alege locațiile de vânzare cu amănuntul. Magazinele Walgreens sunt de obicei în locații excelente – loturi de 1,5 acri pe colțurile majore din zonele comerciale importante.

Walgreens caută aceste locații de colț pentru vizibilitatea lor în premieră. Compania este considerată un chiriaș excelent în domeniul leasingurilor triple nete și o investiție conservatoare pentru investitori.

consideratii speciale

Atunci când introduce orice tip de leasing, chiriașul trebuie să ia în considerare faptul că plățile lor de chirie, indiferent dacă includ cheltuieli suplimentare sau note, pot crește. Un proprietar poate crește chiria din cauza creșterilor legale permise de guvernele locale. Dar chiria poate crește și din cauza reevaluărilor impozitului pe proprietate sau a creșterii primelor de asigurare.

Dar există alternative. Dacă li se oferă opțiunea, chiriașii ar putea dori să ia în considerare semnarea unui contract de leasing brut, care percepe o rată fixă ​​de închiriere. Această sumă acoperă taxa pentru spațiu, precum și orice cheltuieli suplimentare care vin cu acesta. Prin urmare, proprietarul își păstrează responsabilitatea pentru plata impozitelor pe proprietate, a primelor de asigurare și a costurilor de întreținere. Aceștia acoperă aceste costuri prin încorporarea lor în chiria pe care o percep chiriașului lor.

De exemplu, dacă chiria anuală este de 10.000 USD și estimează că costurile suplimentare sunt de 3.000 USD, chiria efectivă pe care o percep chiriașului este de 13.000 USD anual. În timp ce contractele de leasing tradiționale sunt mai frecvente decât contractele de leasing net, acestea prezintă un risc mai mare pentru proprietar, care trebuie să absoarbă orice creștere neașteptată a cheltuielilor suplimentare. Acesta este motivul pentru care unii proprietari preferă să utilizeze un tip de închiriere netă, transferând o parte sau totalitatea acestui risc către chiriaș. 

Un leasing brut modificat este o altă alternativă la un leasing net. Cu un contract de leasing brut modificat, chiriașul plătește chiria de bază la începutul contractului de leasing. De-a lungul timpului, leasingul ia o parte proporțională a unora dintre celelalte costuri asociate proprietății, precum  impozite pe proprietate, utilități, asigurări și întreținere.

Întrebări frecvente despre închirierea triple

Este o închiriere triplă netă o idee bună?

Atât pentru chiriași, cât și pentru proprietari, leasingurile triple nete pot oferi unele avantaje. Un chiriaș are mai multă libertate cu structura lor; își pot personaliza spațiul pentru o mai mare uniformitate a mărcii fără investiția de capital a unei achiziții. Un alt avantaj este că aceste leasing tind să fie destul de flexibile: plafoane pentru creșterea impozitelor, creșterea asigurărilor etc. Pentru proprietar, leasingurile triple nete pot fi o sursă fiabilă de venit și au costuri generale foarte mici. De asemenea, proprietarul nu trebuie să joace un rol activ în administrarea proprietății.

Care este diferența dintre un contract de închiriere net și un contract de închiriere triple?

Un leasing net este un tip de leasing în care chiriașul plătește o parte sau toate taxele, taxele de asigurare și costurile de întreținere pentru o proprietate, în plus față de chiria de bază. Contractele de leasing net sunt utilizate în mod obișnuit în  imobilele comerciale. Există trei tipuri principale de leasing net: leasing net unic, leasing net dublu și leasing net triplu. Când un chiriaș semnează un singur contract de închiriere net, acesta plătește una dintre cele trei categorii de cheltuieli:  taxe, întreținere și taxe de asigurare. Atunci când un chiriaș semnează un contract de închiriere dublu net, este de acord să plătească două dintre cele trei categorii de cheltuieli. Aceste leasing se mai numesc și leasing net-net. În cele din urmă, atunci când un chiriaș semnează un contract de închiriere net triplu, acesta este de acord să plătească toate cele trei categorii de cheltuieli. Leasingurile triple nete sunt, de asemenea, cunoscute sub numele de leasing net-net-net.

Poți negocia un leasing triplu net?

Cu un contract de închiriere net triplu, aproape toate responsabilitățile revin chiriașului. Locatarul este responsabil pentru plata chiriei, precum și pentru toate costurile generale asociate cu deținerea proprietății: taxe, asigurări, cheltuieli de funcționare, utilități etc. Ca urmare, suma de bază a închirierii poate deveni un termen cheie de negociere. Deoarece chiriașul își asumă riscul cheltuielilor generale ale proprietarului, este posibil să poată negocia o sumă de închiriere de bază mai favorabilă. De asemenea, în unele cazuri, chiriașii pot negocia pentru ce aspecte ale costurilor de reparații și / sau utilităților este responsabil proprietarul.

Cum calculați un leasing triplu net?

Există diferite moduri în care poate fi calculată suma unui leasing net triplu. Uneori, proprietarii vor adăuga toate impozitele pe proprietate, asigurările, cheltuielile de întreținere și cheltuielile de suprafață comună pentru o clădire și vor împărți totalul la 12. Acest număr este costul lunar. Acest proces este simplificat atunci când un singur chiriaș închiriază o clădire. Suma lunară de închiriere de bază este de obicei calculată pe baza unei rate pe metru pătrat.

De ce este responsabil proprietarul într-un contract de închiriere triple net?

Locatarul este responsabil pentru majoritatea cheltuielilor legate de o proprietate comercială cu un leasing triplu net. Cu toate acestea, proprietarul poate fi responsabil pentru acoperiș și structură și, uneori, pentru parcare.

Linia de fund

O leasing net este un tip de leasing imobiliar – de obicei pentru proprietăți comerciale de închiriere – în care un chiriaș plătește una sau mai multe cheltuieli suplimentare. Există trei tipuri de bază de leasing net: leasing net unic, dublu și triplu. Cu un contract de închiriere net triplu, chiriașul promite să plătească toate cheltuielile proprietății, inclusiv impozitele imobiliare, asigurarea clădirii și întreținerea. Aceste plăți se adaugă la taxele pentru chirie și utilități. Închirierile triple nete au uneori o taxă de bază mai mică, deoarece chiriașul își asumă mai multe cheltuieli pentru proprietate. Leasing-urile nete pot fi comparate cu leasing-urile extinse sau leasing-urile la sol.

Cu un contract de leasing intensiv, viitoarele creșteri de preț pe durata contractului sunt stabilite în contractul de închiriere. În contractele de leasing pe termen lung, contractele de leasing intensiv protejează proprietarii de riscurile inflației sau ale creșterii pieței. Contractele de închiriere la sol permit chiriașilor să dezvolte o proprietate în timpul perioadei de închiriere. Apoi, după încheierea perioadei de închiriere, terenul și toate îmbunătățirile sunt predate proprietarului / proprietarului.