Ce este raportul împrumut-valoare combinat?
Raportul împrumut combinat la valoare (CLTV) este un calcul utilizat de profesioniștii în ipotecare și credite pentru a determina procentul total al proprietății unui proprietar care este grevat de drepturi de garanție. Raportul CLTV este determinat prin adăugarea soldurilor tuturor împrumuturilor restante și împărțirea la valoarea curentă de piață a proprietății. De exemplu, o proprietate cu un prim sold ipotecar de 300.000 USD, un al doilea sold ipotecar de 100.000 USD și o valoare de 500.000 USD are un raport CLTV de 80%.
Împrumutătorii folosesc raportul CLTV împreună cu o mână de alte calcule, cum ar fi raportul datorie / venit și raportul împrumut standard la valoare (LTV), pentru a evalua riscul extinderii unui împrumut unui împrumutat. Raportul CLTV diferă de raportul LTV standard, deoarece acesta din urmă compară doar soldul unui împrumut cu valoarea proprietății. În exemplul de mai sus, proprietatea are un raport LTV de 60%, care este derivat prin împărțirea doar a soldului primei ipoteci la valoarea proprietății.
Mulți economiști atribuie standarde relaxate CLTV crizei de blocare care a afectat Statele Unite la sfârșitul anilor 2000, printre alți factori. Începând cu anii 1990 și mai ales la începutul și mijlocul anilor 2000, cumpărătorii de locuințe au contractat frecvent al doilea credit ipotecar în momentul cumpărării, în loc să facă plăți în avans. Creditorii, dornici să nu piardă afacerea acestor clienți față de concurenți, au fost de acord cu acești termeni, în ciuda riscului crescut.
Înainte de balonul imobiliar care s-a extins de la sfârșitul anilor 1990 până la mijlocul anilor 2000, practica standard era ca cumpărătorii de locuințe să efectueze plăți în avans în valoare totală de cel puțin 20% din prețul de achiziție. Majoritatea creditorilor au menținut clienții în acești parametri, plafonând LTV la 80%. Când balonul a început să se încălzească, multe dintre aceleași companii au luat măsuri pentru a permite clienților să obțină reducerea cu 20%. Unii creditori au ridicat plafoanele LTV sau le-au eliminat complet, oferind ipoteci cu 5% avans sau mai puțin, în timp ce alții au menținut cerințele LTV în loc, dar au ridicat plafoanele CLTV, adesea la 100%. Această manevră a permis clienților să încheie al doilea credit ipotecar pentru a-și finanța plățile în avans de 20%.
Punctul de excludere care a început în 2008 a subliniat de ce este important CLTV. Având o problemă în joc, cum ar fi o cheltuială inițială de 100.000 USD pentru o casă de 500.000 USD, oferă proprietarului o stimulent puternic pentru a-și menține plățile ipotecare. Dacă banca execută silit, nu numai că își pierde casa, ci și teancul de bani pe care i-a plătit pentru a-l închide. Cererea de capital propriu izolează creditorii de o scădere a prețurilor imobiliare. În cazul în care o proprietate este evaluată la 500.000 USD, iar totalul drepturilor de garanție se ridică la 400.000 USD, proprietatea poate pierde până la 20% din valoarea sa, fără ca deținătorii de drepturi de autor să primească o sumă scurtă la o licitație de executare silită.