5 tipuri ipotecare riscante de evitat

Una dintre cele mai mari lecții pe care le-a învățat lumea din prăbușirea din 1987 și din topirea subprime din 2008 este aceea că ar trebui să procedăm cu prudență atunci când împrumutăm bani pentru a cumpăra sau a refinanța o casă. Tipul de credit ipotecar pe care îl alegeți poate însemna diferența dintre a deține în mod direct casa dvs. într-o zi în viitor sau a vă afla în mijlocul unei executări silite sau chiar a unui faliment chiar în mijlocul termenului de împrumut. Există vreo modalitate prin care poți evita să cazi în acesta din urmă? Puteți face acest lucru cu siguranță alegând creditul ipotecar potrivit – unul care nu va fi prea riscant pentru dvs. În acest articol, discutăm tipurile de credite ipotecare pe care oamenii le au în mod obișnuit să țină pasul și explicăm de ce sunt o idee proastă atunci când sunt potrivite cu un împrumutat greșit.

Chei de luat masa

• Ipotecile tind să fie riscante atunci când sunt potrivite cu un tip greșit de împrumutat.
• Veți ajunge să aruncați mai mulți bani pe fereastră cu dobânzi, cu o ipotecă cu rată fixă ​​de 40 de ani – chiar și la o rată mai mică.
• Ratele dobânzilor ipotecare cu rată ajustabilă pot crește, ceea ce înseamnă că veți plăti mai mult în dobândă atunci când se resetează.
• Nu numai că ratele ipotecare cu dobândă sunt mai mari decât altele, dar va trebui, de asemenea, să plătiți principalul până la o anumită dată.
• Creditele ipotecare cu dobândă ajustabilă combină două produse riscante într-unul la fel de riscant.

Ce face ca o ipotecă să fie riscantă?

Mulți dintre noi am ajuns să credem că anumite tipuri de credite ipotecare sunt în mod inerent riscante, în principal din cauza a piață nu erau deosebit de riscante pentru consumatorii potriviți. Un credit ipotecar riscant este într-adevăr un produs de împrumut care nu corespunde capacității debitorului de a-l rambursa. În timpul crizei, anumite tipuri de credite ipotecare erau potrivite cu împrumutații greșiți, iar creditorii îi împingeau în perspectiva refinanțării. Acest lucru poate fi adevărat atunci când prețurile locuințelor au crescut. Dar nu este cazul când valorile scad.

Statisticile pieței imobiliare la scurt timp după criză susțin aceste afirmații. În cel de-al doilea trimestru al anului 2010, împrumuturile cu cel mai mare procent de începere a executării silită au fost ipoteci cu rată ajustabilă subprime (ARM), conform Studiului Național al Delincvenței al Asociației Băncilor Ipotecare. Aceste împrumuturi au avut o rată de începere a executării silită de 3,39%. Odată cu modificarea ratelor dobânzii, ARM-urile reprezintă un produs ipotecar deosebit de riscant pentru debitorii cu situații financiare mai puțin decât ideale.

Iată care sunt ratele de începere a executării silită pentru alte produse ipotecare, conform sondajului:

• Împrumuturi VA : 0,70%,
• Credite fixe prime: 0,71%
• Împrumuturi FHA: 1,02%
• ARM-uri prime: 1,96%
• Împrumuturi fixe subprime: 2,3%

Pe baza acestor date, orice tip de credit ipotecar poate fi o idee proastă pentru un debitor subprime, iar debitorii primari nu sunt imuni la probleme dacă nu înțeleg ARM-urile. De fapt, împrumutătorii care nu li se potrivește din punct de vedere financiar pot considera chiar problematice unele ipoteci cu rată fixă, așa cum vedem în primul tip de credit ipotecar riscant de mai jos.

Ipoteci cu rată fixă ​​pe 40 de ani

Împrumutații cu credite ipotecare cu rată fixă pot avea o rată scăzută de executare silită, dar asta nu înseamnă că aceste ipoteci sunt întotdeauna o idee bună. Asta pentru că ajungi să plătești mai mult pe termen lung. Cum funcționează? E simplu. Cu cât perioada de împrumut este mai lungă, cu atât veți ajunge să dobândiți mai multe dobânzi.

Iată o situație ipotetică de demonstrat. Să presupunem că doriți să cumpărați o casă de 200.000 USD cu o avans de 10%. Suma pe care va trebui să o împrumutați este de 180.000 USD (200.000 USD minus 20.000 USD). La o rată a dobânzii de 5%, iată plățile lunare și suma totală pe care o veți plăti pentru locuință în diferite condiții dacă păstrați împrumutul pe viață:

Deci, dacă nu refinanțați și păstrați împrumutul așa cum este, veți plăti doar 236 617,86 USD în dobânzi până la sfârșitul perioadei de 40 de ani. Aceasta este, desigur, o comparație foarte simplă. Rata dobânzii va fi probabil mai mică pentru împrumutul pe 15 ani și cea mai mare pentru împrumutul pe 40 de ani. Iată o comparație mai realistă utilizând ratele dobânzii bazate pe durata împrumutului:

După cum puteți vedea în al doilea grafic, ipoteca la 40 de ani este cu 0,6% mai mare în dobânzi, reducându-vă factura lunară cu doar 23 USD, de la 988 USD la 965 USD. Cu toate acestea, vă va costa o sumă suplimentară de 107.570,82 USD pe durata de viață a împrumutului. Majoritatea oamenilor nu își permit să arunce acest tip de bani. Contractarea unei ipoteci de 40 de ani vă crește riscul de a nu avea suficient pentru pensionare sau de a nu putea plăti educația universitară a copiilor dvs. – să nu mai vorbim de orice alt scenariu. În cel mai bun caz, renunțați la 107.570,82 USD pe care i-ați fi putut cheltui pentru vacanțe, electronice, mese frumoase și alte cheltuieli. Cine vrea să facă asta?

Ipoteci cu rată ajustabilă (ARM-uri)

Ipotecile cu rată ajustabilă (ARM) au o rată a dobânzii fixă pentru un termen inițial scurt, care poate varia de la șase luni la 10 ani. Această rată a dobânzii inițiale, numită rată teaser, este adesea mai mică decât rata dobânzii la un împrumut fix pe 15 sau 30 de ani. După termenul inițial, rata se ajustează periodic. Aceasta poate fi o dată pe an, o dată la șase luni sau chiar o dată pe lună.

Împrumuturile cu o rată fixă ​​mai mică decât termenele lor sunt predispuse la riscul ratei dobânzii. Aceasta înseamnă că, dacă ratele dobânzilor cresc, plățile dvs. lunare devin mai scumpe în cadrul unui ARM. În unele cazuri, aceasta este o cheltuială pe care pur și simplu nu vă puteți permite. Acest grad de imprevizibilitate care însoțește ARM-urile este o problemă pentru mulți oameni, în special pentru cei care au un venit fix sau nu se așteaptă ca veniturile lor să crească. ARM-urile devin și mai riscante cu ipoteci jumbo, deoarece cu cât principalul este mai mare, cu atât o modificare a ratei dobânzii va afecta plata lunară.

Rețineți, însă, că ratele dobânzii ajustabile nu cresc doar. De asemenea, pot renunța, ceea ce vă poate reduce plata lunară. Prin urmare, ARM-urile pot fi o opțiune bună dacă vă așteptați ca ratele dobânzilor să scadă în viitor. Desigur, nu poți prezice viitorul.

Ipoteci numai cu dobândă

Dacă încheiați o ipotecă cu dobândă, puteți plăti în jos plata soldului principal la o dată ulterioară, ceea ce înseamnă că sunteți responsabil doar să plătiți dobânzile la ipotecă pentru primul timp de cinci până la 10 ani. Acest lucru vă permite să plătiți o plată lunară mai mică a ipotecii în acest timp.

---

În multe cazuri, creditele ipotecare cu dobândă necesită o sumă forfetară pentru soldul principal până la o anumită dată.

Dacă aveți o sursă de venit neregulată sau știți că veniturile vor crește semnificativ în viitor, o ipotecă cu dobândă poate fi o idee bună pentru dvs. Sau poate sunteți un costurile de transport și să dețină locuința doar pentru o perioadă scurtă de timp.

Desigur, există un dezavantaj. Rata dobânzii la un credit ipotecar numai interes tinde să fie mai mare decât rata pe care ar plăti pe un credit ipotecar convențional cu rată fixă, deoarece oamenii implicit cu privire la aceste împrumuturi mai des. Și dacă nu sunteți sofisticat din punct de vedere financiar, aceste credite ipotecare pot fi extrem de riscante din unul sau mai multe dintre următoarele motive:

• Nu vă puteți permite plățile lunare semnificativ mai mari la sfârșitul perioadei numai cu dobândă. Veți plăti în continuare dobânzi, dar veți rambursa și principalul pe o perioadă mai scurtă decât ați face cu un împrumut cu rată fixă.
• Nu poți să refinanțezi, deoarece ai puțin sau deloc capital propriu.
• Nu puteți vinde pentru că aveți puțin sau deloc capitaluri proprii, iar prețurile locuințelor scad, punându-vă sub apă.
• Împrumutații cu împrumuturi cu dobândă numai pe durata de viață a împrumutului plătesc cu mult mai multe dobânzi decât ar face cu o ipotecă convențională.
• În funcție de structura împrumutului, este posibil să vă confruntați cu o plată mare a principalului la sfârșitul perioadei de împrumut.

Oricare dintre aceste probleme vă poate determina să pierdeți locuința în cel mai rău caz dacă nu sunteți un candidat viabil pentru o ipotecă cu dobândă. Dacă sunteți clar și niciunul dintre acestea nu se aplică, împrumutul ar putea pur și simplu să vă coste mult mai mult decât trebuie cu adevărat să plătiți pentru a fi proprietar.

ARM-uri numai cu dobândă

Există, de asemenea, un alt produs numai cu dobândă pe piață – ipoteca cu dobândă ajustabilă. La fel ca un ARM obișnuit, rata dobânzii poate crește sau scădea pe baza ratelor dobânzii de pe piață. În esență, ARM-ul cu dobândă are două tipuri de ipoteci potențial riscante și le combină într-un singur produs riscant.

Iată un exemplu de funcționare a acestui produs. Împrumutatul plătește dobânzile doar la o rată fixă ​​pentru primii cinci ani. În următorii cinci ani, împrumutatul își continuă plățile numai cu dobândă, însă rata dobânzii se ajustează anual în funcție de ratele dobânzii de pe piață. Aceasta înseamnă că rata dobânzii poate crește sau scădea. Pentru restul perioadei de împrumut – să zicem, timp de 20 de ani – împrumutatul rambursează o sumă fixă ​​de principal în fiecare lună plus dobândă în fiecare lună la o rată a dobânzii care se modifică anual.

Mulți oameni pur și simplu nu au mijloacele financiare sau emoționale pentru a rezista la incertitudinea care vine cu ARM-urile numai cu dobândă.

Împrumuturi cu avans redus

A scădea doar 3,5% pentru că nu sunteți dispus să vă despărțiți de mulți bani poate părea un risc minim. Și asta poate fi adevărat. De fapt, împrumuturile VA și împrumuturile Administrației Federale a Locuințelor ( împrumuturi FHA) – care au cerințe de plată respective de 0% și 3,5% – au unele dintre cele mai mici rate de începere a executării silite. Dar problema cu efectuarea unei plăți anticipate mici este că, dacă prețurile locuințelor scad, puteți rămâne blocat într-o situație în care nu puteți vinde sau refinanța.

Dacă aveți suficienți bani în bancă, vă puteți cumpăra singuri din creditul ipotecar, dar majoritatea oamenilor care fac plăți mici în avans nu au rezerve de numerar semnificative.

Linia de fund

În timp ce majoritatea împrumuturilor pe care unii creditori ipotecare le-ar putea considera cu adevărat cu risc ridicat, cum ar fi ARM-ul doar cu dobândă, nu mai sunt pe piață, există încă o mulțime de modalități de a ajunge la un credit ipotecar prost dacă vă înscrieți la un produs care nu este potrivit pentru tine.