Top 10 caracteristici ale unei proprietăți de închiriere profitabile
Căutați să achiziționați o proprietate de închiriere rezidențială pentru a vă spori portofoliul de investiții? Proprietățile de investiții pot fi interesante și foarte pline de satisfacții dacă faceți alegerea corectă. Dar veniturile și recompensele deoparte, investiția în imobiliare poate fi descurajantă pentru un investitor pentru prima dată.
Imobilul este o afacere dificilă, iar câmpul este presărat cu mine terestre care vă pot anula rentabilitatea. De aceea, este important să faceți cercetări detaliate înainte de a vă scufunda, astfel încât să vă aflați pe toate avantajele și dezavantajele investițiilor imobiliare. Iată cele mai importante lucruri de luat în considerare atunci când cumpărați o proprietate cu venituri.
Chei de luat masa
- Examinați îndeaproape cartierul – viabilitatea și facilitățile sale sunt esențiale.
- Un cartier cu o rată ridicată a posturilor vacante nu este un semn bun.
- Cunoașteți prețurile de vânzare din zonă pentru a obține un sentiment al valorii pieței locale.
- Cercetați chiria medie din cartier și lucrați de acolo pentru a determina dacă cumpărarea unei proprietăți de închiriere este fezabilă financiar pentru dvs.
Începerea căutării
Începe căutarea pentru o proprietate pe cont propriu înainte de a aduce un profesionist în imagine. Un agent vă poate face presiune să cumpărați înainte de a găsi o investiție care vi se potrivește cel mai bine. Și descoperirea faptului că investiția va necesita niște abilități de curățare și niște piele de pantofi.
Efectuarea acestei cercetări vă va ajuta să restrângeți câteva caracteristici cheie pe care le doriți pentru proprietatea dvs., cum ar fi tipul, locația, dimensiunea și facilitățile. După ce ați făcut acest lucru, este posibil să doriți ca un agent imobiliar să vă ajute să finalizați achiziția.
Opțiunile de locație vor fi limitate de faptul dacă intenționați să gestionați în mod activ proprietatea sau să angajați pe altcineva care să facă asta pentru dvs. Dacă intenționați să o gestionați în mod activ, nu doriți o proprietate care să fie prea departe de locul în care locuiți. Dacă aveți de gând să obțineți o companie de administrare a proprietății să aibă grijă de ea, proximitatea este mai puțin o problemă.
Top 10 caracteristici de luat în considerare
Să aruncăm o privire la primele 10 lucruri pe care ar trebui să le luați în considerare atunci când căutați proprietatea de închiriere potrivită.
1. Vecinatate
Cartierul în care cumpărați va determina tipurile de chiriași pe care îi atrageți și rata locurilor de muncă vacante. Dacă cumpărați în apropierea unei universități, este posibil ca studenții să vă domine rezerva de potențiali chiriași și să vă luptați pentru a ocupa posturile vacante în fiecare vară. Rețineți că unele orașe încearcă să descurajeze conversiile de închiriere impunând taxe de autorizare exorbitante și acumulând birocrație.
2. Impozite pe proprietate
Taxele pe proprietate probabil vor varia foarte mult în funcție de zona vizată și doriți să fiți conștienți de cât de mult veți pierde. Impozitele ridicate asupra proprietății nu sunt întotdeauna un lucru rău – într-un cartier excelent care atrage chiriași pe termen lung, de exemplu, dar există locații neplăcute, care au și impozite mari.
Biroul de evaluare al municipalității va avea toate informațiile fiscale la dosar sau puteți discuta cu proprietarii de case din comunitate. Asigurați-vă că aflați dacă sunt posibile creșteri ale impozitului pe proprietate în viitorul apropiat. Un oraș aflat în dificultate financiară poate crește taxele cu mult peste ceea ce un proprietar poate percepe în mod realist în chirie.
3. Școli
Luați în considerare calitatea școlilor locale dacă aveți de-a face cu case de dimensiuni familiale. Deși veți fi preocupat în cea mai mare parte de fluxul de numerar lunar, valoarea generală a proprietății dvs. de închiriere intră în joc atunci când o vindeți în cele din urmă. Dacă nu există școli bune în apropiere, aceasta poate afecta valoarea investiției dvs.
4. Infracțiune
Nimeni nu vrea să locuiască alături de un punct fierbinte al activității infracționale. Poliția locală sau biblioteca publică ar trebui să aibă statistici exacte privind criminalitatea pentru cartiere. Verificați tarifele pentru vandalism și pentru infracțiuni grave și mărunte și nu uitați să rețineți dacă activitatea infracțională este în creștere sau este în declin. Ați putea dori, de asemenea, să întrebați despre frecvența prezenței poliției în cartierul dvs.
5. Piața locurilor de muncă
Locațiile cu oportunități de angajare în creștere atrag mai mulți chiriași. Pentru a afla cum evaluează o anumită zonă pentru disponibilitatea locurilor de muncă, consultați Biroul Statisticilor Muncii din SUA (BLS) sau vizitați o bibliotecă locală. Dacă vedeți un anunț despre o companie importantă care se mută în zonă, puteți fi sigur că muncitorii în căutarea unui loc de locuit vor veni acolo. Acest lucru poate determina creșterea sau scăderea prețurilor locuințelor, în funcție de tipul de afacere implicată. Puteți presupune că, dacă doriți acea companie în curtea dvs., chiriașii dvs. vor face și ei.
6. Dotări
Parcurgeți cartierul și vizitați parcurile, restaurantele, sălile de sport, cinematografele, legăturile de transport public și toate celelalte avantaje care atrag chiriașii. Primăria poate avea literatură promoțională care vă poate oferi o idee despre locul în care se poate găsi cel mai bun amestec de facilități publice și proprietate privată.
7. Dezvoltarea viitoare
Departamentul de planificare municipală va avea informații despre dezvoltări sau planuri care au fost deja zonate în zonă. Dacă se desfășoară o mulțime de construcții, este probabil o zonă de creștere bună. Aveți grijă la noile dezvoltări care ar putea afecta prețul proprietăților din jur. Locuințele noi suplimentare ar putea concura, de asemenea, cu proprietatea dvs.
8. Numărul listărilor și posturilor vacante
Dacă un cartier are un număr neobișnuit de mare de înregistrări, acesta poate semnala un ciclu sezonier sau un cartier în declin – trebuie să aflați care este. În ambele cazuri, ratele ridicate ale posturilor vacante îi obligă pe proprietari să reducă chiriile pentru a atrage chiriași. Ratele scăzute ale posturilor vacante permit proprietarilor să crească chiriile.
9. Chiriile medii
Venitul din închiriere va fi unitatea dvs., deci trebuie să cunoașteți chiria medie a zonei. Asigurați-vă că orice proprietate pe care o considerați poate suporta suficientă chirie pentru a vă acoperi plata ipotecii, impozitele și alte cheltuieli. Cercetați zona suficient de bine pentru a evalua unde ar putea fi îndreptată în următorii cinci ani. Dacă vă puteți permite zona acum, dar se așteaptă ca impozitele să crească, o proprietate la prețuri accesibile astăzi ar putea însemna faliment mai târziu.
10. Dezastre naturale
Asigurarea este o altă cheltuială pe care va trebui să o scădeți din veniturile dvs., deci trebuie să știți cât vă va costa. În cazul în care o zonă este predispusă la cutremure sau inundații, costurile acoperirii asigurării vă pot afecta veniturile din închiriere.
Obținerea informațiilor
Sursele oficiale sunt mari, dar veți dori să vorbească cu vecinii pentru a obține lingura reale. Discutați atât cu chiriașii, cât și cu proprietarii de case. Chiriașii vor fi mult mai sinceri cu privire la aspectele negative ale unui cartier, deoarece nu au investiții în acesta. Vizitați zona în diferite momente, în diferite zile ale săptămânii, pentru a vă vedea viitorii vecini în acțiune.
Alegerea unei proprietăți
Cea mai bună investiție imobiliară pentru începători este, în general, o locuință unifamilială sau un condominiu. Condosele au o întreținere redusă, deoarece asociația de apartamente se ocupă de reparațiile externe, lăsându-vă să vă faceți griji cu privire la interior. Cu toate acestea, apartamentele au tendința de a obține chirii mai mici și de a aprecia mai încet decât casele unifamiliale.
Casele unifamiliale tind să atragă chiriași pe termen lung. Familiile sau cuplurile sunt uneori considerate ca fiind chiriași mai buni decât persoanele singure, deoarece există percepția că familiile ar putea fi stabile din punct de vedere financiar și ar putea plăti chiria în mod regulat.
Discriminarea împrumuturilor ipotecare este ilegală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor sau la Departamentul de locuințe și dezvoltare urbană (HUD) al SUA.
Când aveți cartierul restrâns, căutați o proprietate cu potențial de apreciere și un flux de numerar proiectat bun. Verificați proprietățile care sunt mai scumpe decât vă puteți permite, precum și cele la îndemâna dvs. Imobilele se vând adesea sub prețul său de listare.
Urmăriți prețurile listării altor proprietăți și verificați înregistrările orașului pentru prețurile finale de vânzare, pentru a vă face o idee despre valoarea de piață cu adevărat într-un cartier.
Pentru potențial de apreciere, căutați o proprietate care – cu câteva modificări cosmetice și renovări minore – să atragă chiriași care pot plăti chirii mai mari. Acest lucru va crește și valoarea proprietății dacă alegeți să o vindeți după câțiva ani.
Desigur, pentru a vă asigura o afacere profitabilă, este important să cumpărați o proprietate la un preț rezonabil. Recomandarea pentru proprietatea de închiriere este să plătiți nu mai mult de 12 ori chiria anuală pe care vă așteptați să o primiți.
Determinarea chiriei
Cum se determină chiria potențială? Va trebui să faceți o presupunere în cunoștință de cauză. Nu vă lăsați purtați cu ipoteze prea optimiste. Setarea chiriei prea mare și sfârșitul cu o unitate goală de luni de zile scapă rapid de profitul total. Începeți cu chiria medie pentru cartier și lucrați de acolo. Luați în considerare dacă locul dvs. valorează puțin mai mult sau puțin mai puțin și de ce.
Pentru a afla dacă numărul chiriei funcționează pentru dvs. ca investitor, calculați ce vă va costa proprietatea. Scadeți plata lunară așteptată a ipotecii, impozitele pe proprietate împărțite la 12 luni, costurile asigurărilor împărțite la 12 și o indemnizație generoasă pentru întreținere și reparații.
Nu subestimați costurile pentru întreținerea proprietății. Aceste cheltuieli depind de vârsta proprietății și de câtă întreținere intenționați să faceți singuri. O clădire mai nouă probabil va necesita mai puțină muncă decât una mai veche. Un apartament dintr-o comunitate de pensionari probabil nu ar fi supus aceleiași daune ca și locuințele universitare din afara campusului.
Efectuarea propriilor reparații reduce costurile considerabil, dar înseamnă și a fi la apel 24-7 pentru situații de urgență. O altă opțiune este angajarea unei firme de administrare a proprietății, care să se ocupe de toate, de la toalete sparte la colectarea chiriei în fiecare lună. Așteptați-vă să plătiți aproximativ 10% din venitul brut din închirierepentru acest serviciu.
Dacă toate aceste cifre apar chiar sau, mai bine, cu câțiva bani rămași, puteți obține acum agentul dvs. imobiliar să prezinte o ofertă.
Efectuarea achiziției
Băncile au cerințe mai stricte de împrumut pentru proprietăți de investiții decât pentru rezidențele primare. Ei presupun că, dacă vremurile devin grele, oamenii sunt mai puțin înclinați să-și pericliteze casele decât o proprietate comercială. Fiți pregătit să plătiți cel puțin 20% până la 30% pentru o avans, plus costurile de închidere. Inspectați temeinic proprietatea de către un profesionist și solicitați unui avocat imobiliar să revizuiască totul înainte de a semna.
Nu uitați să plătiți pentru o asigurare suficientă. Asigurarea chiriașului acoperă bunurile unui chiriaș, dar clădirea în sine este responsabilitatea proprietarului, iar asigurarea poate fi mai scumpă decât pentru o casă similară ocupată de proprietar. Dobânzile ipotecare, asigurarea și amortizarea proprietății sunt deductibile până la o anumită sumă.
Linia de fund
Fiecare stat are orașe bune, fiecare oraș are cartiere bune, și fiecare cartier are proprietăți bune. Este nevoie de multă muncă și cercetare pentru a le alinia pe toate trei. Când veți găsi proprietatea ideală de închiriere, păstrați-vă așteptările realiste și asigurați-vă că propriile finanțe sunt suficient de sănătoase încât să puteți aștepta ca proprietatea să înceapă să genereze numerar.