15 sfaturi pentru cumpărarea primei dvs. proprietăți de închiriere

Vă gândiți să cumpărați o investiție imobiliară? Imobilele au produs mulți dintre cei mai bogați oameni din lume, așa că există o mulțime de motive pentru a crede că este o investiție solidă. Experții sunt de acord, totuși, că, la fel ca în cazul oricărei investiții, este mai bine să fiți versat înainte de a vă scufunda cu sute de mii de dolari. Iată ce trebuie să luați în considerare și să investigați.

Chei de luat masa

• Achiziționarea unei investiții imobiliare pentru a obține venituri din închiriere poate fi riscantă. 
• Cumpărătorii vor trebui, de obicei, să asigure cel puțin 20% avans. 
• A fi proprietar necesită o gamă largă de abilități, care ar putea fi la fel de diverse ca înțelegerea legii de bază a chiriașilor pentru a putea repara un robinet cu scurgeri. 
• Experții recomandă să aveți o pernă financiară, în cazul în care nu închiriați proprietatea sau dacă venitul din închiriere nu acoperă ipoteca.

1. Ești exclusiv proprietar?

Îți cunoști calea în jurul unei cutii de instrumente? Cum te ocupi de repararea gips-cartonului sau de desfundarea toaletei? Sigur, ai putea suna pe cineva să o facă pentru tine sau ai putea angaja un administrator imobiliar, dar asta îți va afecta profiturile. Proprietarii de proprietăți care au una sau două case își fac adesea reparațiile pentru a economisi bani.

Desigur, asta se schimbă pe măsură ce adăugați mai multe proprietăți în portofoliu. Lawrence Pereira, președintele King Harbor Wealth Management din Redondo Beach, California, locuiește pe coasta de vest, dar deține proprietăți pe coasta de est. Ca cineva care spune că nu este deloc la îndemână, îl face să funcționeze. Cum?„Am alcătuit o echipă solidă de agenți de curățenie, oameni de mână și antreprenori”, spune Pereira.

Acest lucru nu este recomandabil pentru noii investitori, dar pe măsură ce prindeți investițiile imobiliare, nu trebuie să rămâneți local.

---

Dacă nu sunteți genul la îndemână și nu aveți o mulțime de bani de rezervă, este posibil ca proprietarul să nu fie potrivit pentru dvs.

2. Plătiți datoria personală

Investitorii pricepuți ar putea avea datorii ca parte a strategiei lor de investiții în portofoliu, dar persoana obișnuită ar trebui să o evite. Dacă aveți împrumuturi studențești, facturi medicale neplătite sau copii care vor participa la facultate în curând, atunci achiziționarea unei proprietăți de închiriere poate să nu fie cea mai bună mișcare.

Pereira este de acord că precauția este esențială, spunând: „Nu este necesar să plătiți datoria dacă rentabilitatea dvs. din imobilul dvs. este mai mare decât costul datoriei. Acesta este calculul pe care trebuie să îl faceți”. Pereira sugerează să ai o pernă de bani.”Nu vă puneți într-o poziție în care vă lipsesc banii pentru a efectua plăți asupra datoriilor dvs. Aveți întotdeauna o marjă de siguranță.”

3. Asigurați o plată în avans

Proprietățile de investiții necesită în general o avans mai mare decât proprietățile ocupate de proprietari; au cerințe de aprobare mai stricte. Cei 3% pe care i-ați lăsat pe casa în care locuiți în prezent nu vor lucra pentru o investiție imobiliară. Veți avea nevoie de cel puțin 20% avans, având în vedere că asigurarea ipotecară nu este disponibilă pentru proprietățile de închiriere. Este posibil să puteți obține avansul prin finanțare bancară, cum ar fi un împrumut personal.

4. Găsiți locația potrivită

Ultimul lucru pe care îl doriți este să rămâneți blocat cu o proprietate de închiriat într-o zonă care scade, mai degrabă decât stabilă sau care ia aburi. Un oraș sau localitate în care populația este în creștere și un plan de revitalizare este în curs de desfășurare reprezintă o oportunitate potențială de investiții.

Atunci când alegeți o proprietate rentabilă de închiriere, căutați o locație cu taxe de proprietate reduse, un district școlar decent și numeroase facilități, cum ar fi parcuri, mall-uri, restaurante și cinematografe. În plus, un cartier cu rate de criminalitate scăzute, acces la mijloacele de transport în comun și o piață a locurilor de muncă în creștere poate însemna un fond mai mare de potențiali chiriași.

5. Ar trebui să cumpărați sau să finanțați?

Este mai bine să cumpărați cu numerar sau să vă finanțați investițiile imobiliare? Acest lucru depinde de obiectivele dvs. de investiții. Plata în numerar poate contribui la generarea unui flux lunar de numerar pozitiv. Luați o proprietate de închiriat care cumpără 100.000 USD. Cu veniturile din chirii, impozite, amortizare și impozitul pe venit, cumpărătorul de numerar ar putea obține 9.500 USD în câștiguri anuale sau o rentabilitate anuală de 9,5% a investiției de 100.000 USD.

Pe de altă parte, finanțarea vă poate oferi o rentabilitate mai mare. Pentru un investitor care pune 20% pe o casă, cu o compunere de 4% pe ipotecă, după ce a luat cheltuieli de funcționare și dobânzi suplimentare, câștigurile se ridică la aproximativ 5.580 USD pe an. Fluxul de numerar este mai mic pentru investitor, dar o rentabilitate anuală de 27,9% a investiției de 20 000 USD este mult mai mare decât 9,5% câștigat de cumpărătorul de numerar.

6. Feriți-vă de ratele ridicate ale dobânzii

Costul împrumutului de bani ar putea fi relativ ieftin în 2020, dar rata dobânzii pentru o investiție imobiliară este, în general, mai mare decât o rată a dobânzii ipotecare tradițională. Dacă decideți să vă finanțați achiziția, aveți nevoie de o plată ipotecară redusă, care nu va afecta prea mult profitul lunar.

---

Discriminarea împrumuturilor ipotecare este ilegală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor sau la Departamentul de locuințe și dezvoltare urbană (HUD) al SUA.

7. Calculați-vă marginile

Firmele din Wall Street care cumpără proprietăți aflate în dificultate urmăresc rentabilități de la 5% la 7%, deoarece, printre alte cheltuieli, trebuie să plătească personal. Persoanele fizice ar trebui să stabilească un obiectiv de 10% rentabilitate. Estimează costurile de întreținere la 1% din valoarea proprietății anual. Alte costuri includ asigurarea proprietarilor de locuințe, taxe posibile de asociere a proprietarilor de locuințe, impozite pe proprietate, cheltuieli lunare precum controlul dăunătorilor și amenajarea teritoriului, împreună cu cheltuieli regulate de întreținere pentru reparații.

8. Investiți în asigurarea proprietarului

Protejați-vă noua investiție: pe lângă asigurarea proprietarilor de case, luați în considerare achiziționarea uneiasigurări pentru proprietar. Acest tip de asigurare acoperă, în general, daune materiale, pierderea venitului din închiriere și protecția răspunderii – în cazul în care un chiriaș sau un vizitator suferă un prejudiciu ca urmare a unor probleme de întreținere a proprietății.

---

Pentru a vă reduce costurile, investigați dacă un furnizor de asigurări vă va permite să asociați asigurarea proprietarului cu polița de asigurare a proprietarului.

9. Factorul costurilor neașteptate

Nu doar cheltuielile de întreținere și întreținere vă vor afecta veniturile din închiriere. Există întotdeauna potențialul unei urgențe să apară – daune la acoperiș cauzate de un uragan, de exemplu, sau explozie de țevi care distrug podeaua bucătăriei. Planificați să alocați 20% până la 30% din venitul dvs. din chirii pentru aceste tipuri de costuri, astfel încât să aveți un fond de plătit pentru reparații în timp util.

10. Evitați un Fixer-Upper

Este tentant să căutați casa pe care o puteți obține la un chilipir și să vă întoarceți într-o proprietate de închiriat. Cu toate acestea, dacă aceasta este prima dvs. proprietate, probabil că este o idee proastă. Cu excepția cazului în care aveți un antreprenor care face lucrări de calitate la prețuri ieftine – sau dacă sunteți priceput la îmbunătățirea locuințelor la scară largă – probabil ați plăti prea mult pentru renovare. În schimb, căutați o casă cu un preț sub piață și care are nevoie doar de reparații minore.

11. Calculați cheltuielile de funcționare

Cheltuielile de funcționare pentru noua dvs. proprietate vor fi cuprinse între 35% și 80% din venitul dvs. brut din  exploatare. Dacă percepi 1.500 USD pentru chirie și cheltuielile tale vin la 600 USD pe lună, ești la 40% pentru cheltuielile de funcționare. Pentru un calcul și mai ușor, utilizați regula de 50%. Dacă chiria pe care o percepeți este de 2.000 USD pe lună, vă așteptați să plătiți 1.000 USD în total cheltuieli.

12. Determinați întoarcerea

Pentru fiecare dolar pe care îl investiți, ce rentabilitate aveți asupra acestui dolar? Acțiunile pot oferi un randament în numerar de 7,5%, în timp ce obligațiunile pot plăti 4,5%. O rentabilitate de 6% în primul an ca proprietar este considerată sănătoasă, mai ales că numărul respectiv ar trebui să crească în timp.

13. Cumpărați o casă ieftină

Cu cât locuința este mai scumpă, cu atât cheltuielile dvs. continue vor fi mai mari. Unii experți recomandă să începeți cu o casă de 150.000 de dolari într-un cartier emergent. În plus, experții sfătuiesc să nu cumperi niciodată cea mai frumoasă casă de vânzare din bloc, la fel pentru cea mai proastă casă din bloc.

14. Cunoașteți-vă obligațiile legale

Proprietarii de închiriere trebuie să fie familiarizați cu legile proprietarilor-locatari din statul și locația lor. Este important să înțelegeți, de exemplu, drepturile chiriașilor dvs. și obligațiile dvs. cu privire la depozitele de garanție, cerințele de închiriere, regulile de evacuare, locuința echitabilă și multe altele, pentru a evita problemele legale.

15. Cântărește riscurile față de recompense

În fiecare decizie financiară, trebuie să determinați dacă recompensa merită riscurile potențiale implicate. Investiția în imobiliare mai are sens pentru tine?

Recompense

• Deoarece venitul dvs. este pasiv, în ciuda costurilor inițiale de investiții și de întreținere, puteți câștiga bani în timp ce vă dedicați cea mai mare parte a timpului și energiei în locul de muncă obișnuit.

• Dacă valorile imobiliare cresc, investiția dvs. va crește și în valoare.

• Puteți pune bunurile imobile într-un IRA autodirigit (SDIRA).

• Venitul din închiriere nu este inclus ca parte a venitului dvs. care este supus impozitului pe asigurările sociale.

• Dobânda pe care o plătiți pentru un împrumut imobiliar este deductibilă.

• În afară de o altă criză, valorile imobiliare sunt, în general, mai stabile decât piața de valori.

• Spre deosebire de investițiile în acțiuni sau alte produse financiare pe care nu le puteți vedea sau atinge, imobilul este un activ fizic tangibil.

Riscuri

• Deși veniturile din închiriere sunt pasive, chiriașii pot fi dificil de tratat dacă nu utilizați o companie de administrare a proprietății.

• Dacă venitul dvs. brut ajustat (AGI) este mai mare de 200.000 USD (singur) sau 250.000 USD (căsătorit care depune împreună), atunci este posibil să fiți supus unei taxe suplimentare de 3,8% pentru venitul net din investiții, inclusiv venitul din închiriere.

• Venitul din chirie nu poate acoperi plata totală a ipotecii.

• Spre deosebire de acțiuni, nu puteți vinde instantaneu bunuri imobiliare dacă piețele devin acre sau aveți nevoie de numerar.

• Costurile de intrare și ieșire pot fi ridicate.

• Dacă nu aveți un chiriaș, trebuie totuși să plătiți toate cheltuielile.

Un Cuvânt Final

Fii realist în așteptările tale. La fel ca în cazul oricărei investiții, proprietatea de închiriere nu va produce imediat o plată lunară mare, iar alegerea unei proprietăți greșite ar putea fi o greșeală catastrofală.

Pentru prima dvs. proprietate de închiriat, vă recomandăm să lucrați cu un partener experimentat. Sau, închiriați propria casă pentru o perioadă pentru a vă testa tendința de a fi proprietar.