Imobiliare comerciale (CRE)

Ce este imobilul comercial (CRE)?

Imobilul comercial (CRE) este proprietate care este utilizată exclusiv în scopuri comerciale sau pentru a furniza un spațiu de lucru mai degrabă decât ca spațiu de locuit, care ar constitui în schimb proprietate imobiliară rezidențială. Cel mai adesea, imobilele comerciale sunt închiriate chiriașilor pentru a desfășura activități generatoare de venituri. Această categorie largă de bunuri imobiliare poate include de la o singură vitrină până la un centru comercial imens.

Imobilele comerciale includ mai multe categorii, cum ar fi comercianții cu amănuntul de toate tipurile, spații de birouri, hoteluri și stațiuni, centre comerciale, restaurante și facilități de asistență medicală.

Chei de luat masa

• Imobilul comercial se referă la proprietățile utilizate în mod special în scopuri de afaceri sau de generare a veniturilor.
• Cele patru clase principale de imobile comerciale includ: spații de birouri; industrial; închirieri multifamiliale; și cu amănuntul.
• Imobilele comerciale oferă venituri din închiriere, precum și potențialul de apreciere a capitalului pentru investitori.
• Investiția în imobiliare comerciale necesită, de obicei, mai multă sofisticare și sume mai mari de capital de la investitori decât imobilele rezidențiale.
• Trusturile de investiții imobiliare tranzacționate public (REIT) sunt o modalitate fezabilă pentru persoanele fizice de a investi indirect în imobiliare comerciale.

Bazele imobilelor comerciale

Imobilele comerciale împreună cu cele imobiliare rezidențiale cuprind cele două categorii principale de proprietăți imobiliare. Proprietățile rezidențiale includ structuri rezervate pentru locuința umană și nu pentru uz comercial sau industrial. După cum sugerează și numele său, imobilele comerciale sunt folosite în comerț, iar proprietățile de închiriere cu mai multe unități care servesc drept reședințe pentru chiriași sunt clasificate drept activitate comercială pentru proprietar.

Imobilele comerciale sunt de obicei clasificate în patru clase, în funcție de funcție:

1. spatiu de birouri;
2. utilizare industrială;
3. închiriere multifamilială; și
4. cu amănuntul.

Categoriile individuale pot fi, de asemenea, clasificate în continuare. Spațiul de birouri, de exemplu, este adesea caracterizat ca fiind clasa A, clasa B sau clasa C.

• Clasa A reprezintă cele mai bune clădiri în ceea ce privește estetica, vechimea, calitatea infrastructurii și locația.
• Clădirile din clasa B sunt de obicei mai vechi și nu la fel de competitive – din punct de vedere al prețului – ca clădirile din clasa A. Investitorii vizează adesea aceste clădiri spre restaurare.
• Clădirile din clasa C sunt cele mai vechi, de obicei cu vârsta peste 20 de ani, situate în zone mai puțin atractive și au nevoie de întreținere.

Rețineți că unele autorități de zonare și de acordare a licențelor izbucnesc în continuare proprietăți industriale – site-uri utilizate pentru fabricarea și producerea de bunuri, în special bunuri grele , dar majoritatea consideră că este un subset de bunuri imobiliare comerciale.

Închirieri comerciale

Unele companii dețin clădirile pe care le ocupă. Cu toate acestea, cazul mai tipic este că proprietatea comercială este închiriată. De obicei, un investitor sau un grup de investitori deține clădirea și încasează chiria de la fiecare afacere care operează acolo. Tarifele de închiriere comercială – prețul de a ocupa un spațiu pe o perioadă menționată – sunt de obicei cotate în dolari de închiriere anuali pe picior pătrat. În schimb, tarifele imobiliare rezidențiale cotează ca o sumă anuală sau o chirie lunară.

În mod obișnuit, leasing-urile comerciale vor dura de la un an la 10 ani sau mai mult, cu spații de birouri și de vânzare cu amănuntul de obicei între leasinguri de cinci și 10 ani. Acest lucru poate fi contrastat cu mai multe contracte de închiriere rezidențiale pe termen scurt anual sau lunar.

Într-un studiu din 2017 realizat de firma analistă a pieței imobiliare CBRE Group, Inc., analistul Alex Krasikov a constatat că termenul – durata – unui contract de închiriere a fost proporțional cu dimensiunea spațiului închiriat. Mai mult, datele au arătat că chiriașii vor încheia contracte de leasing lungi pentru a bloca prețurile într-un mediu de piață în creștere. Dar acesta nu este singurul lor factor de conducere. Unii chiriași cu cerințe pentru spații mari vor încheia contracte de închiriere pe termen lung din cauza disponibilității limitate a proprietății care se potrivește nevoilor lor.

Există patru tipuri principale de închiriere de proprietăți comerciale, fiecare necesitând diferite niveluri de responsabilitate de la proprietar și chiriaș.

• Un contract de închiriere cu o singură rețea îl face responsabil pe chiriaș să plătească impozitele pe proprietate.
• Un contract de închiriere double-net (NN) îl face pe chiriaș responsabil pentru plata impozitelor pe proprietate și a asigurărilor.
• Un contract de închiriere triple-net (NNN) îl face pe chiriaș responsabil pentru plata impozitelor pe proprietate, asigurări și întreținere.
• În baza unui contract de închiriere brut, chiriașul plătește numai chirie, iar proprietarul plătește impozitele pe proprietate, asigurarea și întreținerea clădirii.

Administrarea imobilelor comerciale

Deținerea și întreținerea imobilelor comerciale închiriate necesită o gestionare completă și continuă de către proprietar. Proprietarii de proprietăți ar putea dori să angajeze o firmă comercială de administrare a proprietăților imobiliare pentru a-i ajuta să găsească, să administreze și să rețină chiriași, să supravegheze leasingurile și opțiunile de finanțare și să coordoneze întreținerea și comercializarea proprietății. Cunoștințele de specialitate ale unei companii de administrare a imobilelor comerciale sunt utile, întrucât regulile și reglementările care guvernează o astfel de proprietate variază în funcție de stat, județ, municipiu și industrie și dimensiune.

Adesea, proprietarul trebuie să găsească un echilibru între maximizarea chiriilor și minimizarea locurilor vacante și a cifrei de afaceri a chiriașilor. Cifra de afaceri poate fi costisitoare pentru proprietarii CRE, deoarece spațiul trebuie adaptat pentru a satisface nevoile specifice ale diferiților chiriași – să spunem dacă un restaurant se mută într-o proprietate odată ocupată de un studio de yoga. 

Investiții în imobiliare comerciale

Investiția în imobiliare comerciale poate fi profitabilă și poate servi drept acoperire împotriva volatilității pieței de valori. Investitorii pot câștiga bani prin aprecierea proprietății atunci când vând, dar majoritatea veniturilor provin din chiriile chiriașilor.

Investitie directa

Investitorii pot utiliza investiții directe acolo unde devin proprietari prin proprietatea proprietății fizice. Persoanele cele mai potrivite pentru investiții directe în imobiliare comerciale sunt cele care, fie au o cantitate considerabilă de cunoștințe despre industrie, fie care pot angaja firme care o au. Proprietățile comerciale reprezintă o investiție imobiliară cu risc ridicat și cu recompense ridicate. Este posibil ca un astfel de investitor să fie o persoană cu valoare netă mare, deoarece investițiile CRE necesită o sumă considerabilă de capital.

Proprietatea ideală se află într-o zonă cu o ofertă mică de CRE și o cerere mare, care va oferi tarife favorabile de închiriere. Puterea economiei locale a zonei afectează, de asemenea, valoarea cumpărării CRE.

Investiții indirecte

Alternativ, investitorii pot investi indirect pe piața comercială prin deținerea diferitelor valori mobiliare de piață, cum ar fi Trusturi de investiții imobiliare ( REIT ), fonduri tranzacționate la bursă ( ETF ) care investesc în acțiuni comerciale legate de proprietăți sau prin investiții în companii pe piața imobiliară comercială, cum ar fi băncile și agenții imobiliari.

Avantajele imobilelor comerciale

Unul dintre cele mai mari avantaje ale imobilelor comerciale sunt ratele atractive de leasing. În zonele în care cantitatea de construcții noi este fie limitată de teren sau de lege, imobilele comerciale pot avea randamente impresionante și fluxuri de numerar lunare considerabile. Clădirile industriale se închiriază în general la o rată mai mică, deși au și costuri generale mai mici comparativ cu un turn de birouri.

Imobilele comerciale beneficiază, de asemenea, de contracte de închiriere comparativ mai lungi cu chiriașii decât imobilele rezidențiale. Această lungă perioadă de închiriere oferă titularului de imobile comerciale o cantitate considerabilă de stabilitate a fluxului de numerar, atâta timp cât chiriașii pe termen lung ocupă clădirea.

Pe lângă faptul că oferă o sursă de venit stabilă și bogată, imobilele comerciale oferă potențialul de apreciere a capitalului, atâta timp cât proprietatea este bine întreținută și actualizată. Și, la fel ca toate formele imobiliare, este o clasă de active distinctă care poate oferi o opțiune eficientă de diversificare către un portofoliu echilibrat.

Dezavantaje ale imobilelor comerciale

Regulile și reglementările sunt principalele elemente de descurajare pentru majoritatea oamenilor care doresc să investească direct în imobiliare comerciale. Taxele, mecanica de cumpărare și responsabilitățile de întreținere pentru proprietățile comerciale sunt îngropate în straturi de legalese. Aceste cerințe se schimbă în funcție de stat, județ, industrie, dimensiune, zonare și multe alte denumiri. Majoritatea investitorilor în imobiliare comerciale au fie cunoștințe specializate, fie o salarizare a persoanelor care o au.

Un alt obstacol este riscul crescut adus de cifra de afaceri a chiriașilor, relevantă mai ales într-o economie în care închiderile neașteptate ale comerțului cu amănuntul lasă proprietățile vacante cu preaviz prea mic. 

În cazul reședințelor, cerințele de facilități ale unui locatar reflectă de obicei cele ale chiriașilor anteriori sau viitori. Cu toate acestea, cu o proprietate comercială, fiecare locatar poate avea nevoi foarte diferite, care necesită o renovare costisitoare. Proprietarul clădirii trebuie să adapteze spațiul pentru a găzdui meseria specializată a fiecărui chiriaș. O proprietate comercială cu un post vacant redus, dar cu o cifră de afaceri ridicată a chiriașilor, poate pierde bani din cauza costului renovărilor pentru chiriașii care intră.

Pentru cei care doresc să investească direct, cumpărarea unei proprietăți comerciale este o propunere mult mai costisitoare decât o proprietate rezidențială. Mai mult, în timp ce proprietățile imobiliare, în general, se numără printre cele mai nelichide dintre clasele de active, tranzacțiile pentru clădirile comerciale tind să se deplaseze mai lent.

Pro

• Hedge împotriva pieței bursiere

• Sursă de venit cu randament ridicat

• Fluxuri de numerar stabile de la chiriașii pe termen lung

• Potențial de apreciere a capitalului

Contra

• Mai mult capital necesar pentru a investi direct

• O reglementare mai mare

• Costuri mai mari de renovare

• Activ ilichid

Perspective și prognoze imobiliare comerciale

Piața proprietăților comerciale din SUA a avut un mare succes în timpul recesiunii 2008-2009, dar a înregistrat câștiguri anuale din 2010. Aceste câștiguri au ajutat la recuperarea aproape a tuturor pierderilor din epoca recesiunii.

„2019 SUA Real Estate Market Outlook,” un raport anual emis de CBRE, crede:

Deși este târziu în ciclul economic, perspectivele rămân foarte bune pentru toate cele patru tipuri majore de active imobiliare comerciale. Va exista o apreciere minimă a valorilor, dar rentabilitatea veniturilor ar trebui să rămână sănătoasă.

Cu toate acestea, alți indicatori sugerează că piața imobiliară comercială a atins punctul culminant în ciclul de creștere post-recesiune. Potrivit firmei imobiliare din California, Ten-X Growth, prețurile proprietăților comerciale au încheiat anul 2018 cu doar 1% față de 2017.

Un raport Ten-X a menționat că totalul final din 2018 pentru proprietățile comerciale confirmă punctul lor de vedere cu privire la prețurile târzii ale ciclului economic. Cercetarea firmei a constatat că locurile de muncă vacante sunt în creștere, creșterea chiriei încetinește și ratele dobânzii de pe piață sunt în creștere

După cum a raportat Forbes, sectorul comerțului cu amănuntul, în special, s-a dovedit a fi un moment dificil pe piața mai largă a proprietăților comerciale, întrucât închiderile pe scară largă a magazinelor s-au intensificat în 2017 și au continuat până în 2018. De exemplu, popularul mall REIT Westfield Corporation a văzut că prețul acțiunilor lor a scăzut 30% între mijlocul anului 2016 și sfârșitul anului 2017 înainte de a inversa unele pierderi până în ianuarie 2018. Unibail-Rodamco SE a achiziționat Westfield pentru 15,8 miliarde de dolari SUA, creând Unibail-Rodamco-Westfield (URW).

Cu toate acestea, majoritatea firmelor susțin că piața imobiliară rămâne sănătoasă în general. JP Morgan, în „Perspectiva imobiliară comercială din 2019”, a răsunat în mare măsură opinia CBRE, afirmând că 2018 a fost al nouălea an al creșterii chiriilor și evaluărilor proprietăților comerciale. Morgan prezice că acest ritm va încetini, dar va continua și nu vede o scădere decât după 2019.

Rețineți că pandemia COVID-19, până acum, nu a cauzat într-adevăr scăderea substanțială a valorii imobiliare, iar valorile proprietăților au rămas constante sau chiar au crescut, la fel ca piața de valori până în toamna anului 2020. Aceasta este o diferență esențială între consecințele economice care au avut loc în 2020 și ceea ce s-a întâmplat cu un deceniu mai devreme.