Stripping-ul de capitaluri proprii lasă creditorii cu mâna goală

Eliminarea capitalurilor proprii – procesul de reducere a valorii capitalurilor proprii a unui activ imobiliar – este una dintre cele mai vechi strategii de protecție a activelor. În esență, aceasta implică grevarea unei proprietăți cu datorii într-o asemenea măsură încât creditorii să poată dobândi un capital redus sau deloc. Oferind unei alte părți o creanță împotriva proprietății, proprietarii păstrează controlul asupra fluxurilor de numerar și asupra utilizării activului, făcând în același timp proprietatea neatractivă pentru cei care încearcă să perfecționeze orice tip de judecată legală. Deși aceasta este o abordare aparent simplă, există anumite cerințe care trebuie îndeplinite pentru a asigura eficacitatea acesteia. Diferite modalități de executare a acestei strategii oferă un nivel crescut de beneficii proprietarilor.

Noțiuni de bază pentru eliminarea capitalurilor proprii

Nu trebuie confundat cu înșelăciunea de remediere a executării silite, eliminarea capitalurilor proprii sau garantarea, se efectuează pentru a proteja dreptul de proprietate asupra activelor imobiliare, făcând ca acțiunile din aceste active să fie lipsite de valoare în ochii creditorilor. Deși există multe strategii diferite de reducere a capitalurilor proprii, toate presupun controlul activelor imobiliare fără a avea participații mari la capitalurile proprii. Facând dificilă sau costisitoare obținerea capitalului imobiliar, proprietarii speră să-și izoleze casele și alte bunuri de a fi atasate în procedurile legale. Ideea este simplă: păstrați controlul și bucurați-vă de o proprietate, dar lăsați un capital redus sau deloc pentru un creditor. (Pentru mai multe informații, citiți Evitarea escrocherilor de executare silită.)

În același timp, la fel ca în cazul oricărui tip de strategie de protecție a activelor, eliminarea capitalurilor proprii trebuie executată cu mult timp înainte de momentul în care este necesară protecția. Executarea oricărei strategii de proiecție a activelor în timpul unei proceduri legale va fi de obicei considerată necorespunzătoare de către instanțe. De exemplu, încercarea de a pune active în numele altcuiva ar fi considerată un transfer fraudulos, realizat numai în scopul ascunderii activelor.

În mod tradițional, cea mai obișnuită formă de despăgubire a capitalului (cunoscută sub denumirea de despăgubire a soțului) a fost renunțarea la revendicarea titlului unui soț, care era mai puțin probabil să fie dat în judecată din motive financiare. Această strategie eficientă anterior nu mai este utilizată, deoarece divorțul reprezintă acum o amenințare mai mare pentru active decât o răspundere legală.

Utilizarea HELOC-urilor

În zilele noastre, cel mai comun mod de a reduce probabilitatea de poprire este împrumutarea asupra activului și acordarea unei alte părți drept de retenție pentru obligația datoriei. Cea mai comună formă de împrumut este linia de credit pentru capitalul propriu (HELOC). Cu un HELOC, creditorului i se acordă o garanție asupra capitalului propriu, care servește drept garanție pentru împrumut. Chiar și un împrumut de capital nefinanțat va reduce semnificativ capitalul propriu la bursă, fără a crea un risc semnificativ pentru debitor. Majoritatea liniilor de credit de capitaluri proprii nu percep o taxă pentru neutilizarea fondurilor și sunt foarte ieftine (dacă nu gratuite) de instalat. HELOC face mult mai dificil și mai costisitor pentru un creditor să obțină capitalul propriu-zis într-o proprietate și deseori îi va descuraja pe creditori să inițieze proceduri legale, fără a afecta fluxul de numerar al împrumutatului.

Plasarea unui HELOC nefinanțat pe un imobil este prima linie de apărare pentru orice proprietate; oferă, de asemenea, o sursă de fonduri care poate fi utilizată pentru situații de urgență sau alte obligații financiare neașteptate. Dacă rămâne nefinanțat, HELOC nu va adăuga niciun risc financiar sub forma dobânzilor necesare sau a rambursărilor de capital. Întrucât creditorii nu pot spune cât de mult se datorează de fapt băncii, această strategie poate fi eficientă în descurajarea unei părți să meargă după proprietate, dar este mai puțin eficientă dacă creditorul decide să meargă în instanță.

Tragerea unei a doua ipoteci

Un mijloc de protecție mai eficient, deși mai riscant, este de a folosi împrumuturile finanțate sub forma unui HELOC sau a doua ipotecă. Atunci când împrumutul este finanțat, creditorul primește o garanție prioritară, adică o creanță împotriva capitalului propriu pentru suma împrumutată, care înlocuiește judecata oricărui creditor. În acest caz, capitalul propriu este de fapt redus cu suma capitalului împrumutat, care nu poate fi recuperat prin mijloace legale, reducând în continuare motivația unui creditor de a da în judecată.

Folosirea scutirilor Homestead

Multe state au scutiri de gospodării, care limitează valoarea capitalului propriu al unei locuințe pe care un creditor o poate profita pentru a îndeplini o obligație financiară. Cu toate acestea, pentru majoritatea oamenilor, scutirea gospodăriei va proteja doar o fracțiune din valoarea capitalului propriu al unei case. De exemplu, o locuință de 400.000 USD fără ipotecă și o scutire de 100.000 USD ar avea 300.000 USD de capitaluri proprii expuse unor potențiale creanțe legale. În această situație, ar avea sens să păstrăm un tip de împrumut pe proprietate, astfel încât capitalul propriu să nu fie niciodată mai mare de 100.000 USD. Dacă se întâmplă ceva și se introduce o hotărâre, un creditor ar examina registrele proprietății, ar evalua valoarea casei și ar decide că este puțin de câștigat prin acțiuni judiciare costisitoare.

Cu toate acestea, problema finanțării împrumutului este dublă. În primul rând, proprietarul proprietății trebuie să găsească o utilizare pentru capital care va fi la fel de sau mai productivă ca investiția în proprietăți imobiliare. În al doilea rând, proprietarul trebuie să fie capabil să mențină împrumutul prin plățile lunare necesare de capital și dobânzi sau prin riscul executării silite de către creditor. Există multe conturi ale proprietarilor de proprietăți care își dezbracă proprietățile pentru capital și le investesc în bursă. Sărbătorită pe piețele bull, această strategie a alimentat ratele de excludere în perioadele prelungite de declin al pieței. Atunci când iau în considerare această strategie, majoritatea oamenilor nu reușesc să se gândească la cum să folosească sau să investească în mod corespunzător veniturile pe care le-au scos din proprietățile lor. (Pentru informații generale, consultați caracteristica noastră specială Investopedia: ipoteci subprime.)

Strategia de împrumuturi prietenoase

Pentru a reduce riscul de executare silită, unii proprietari obțin un împrumut prietenos de la o afacere sau o încredere controlată de cineva pe care îl cunosc personal. Datorită relației personale, proprietarii presupun că creditorul nu va exclude în cazul unei perioade de plăți lente sau inexistente ale împrumutului. Multe dintre aceste împrumuturi prietenoase sunt în cele din urmă respinse ca fiind frauduloase, deoarece nu par a fi autentice.

Deși fiecare jurisdicție are propriile sale reglementări specifice, pentru a adopta un împrumut, împrumutul trebuie făcut pentru un scop economic specific, trebuie să fie documentat în mod corespunzător, iar dreptul de ipotecă depus. Mai important, plățile pentru principal și dobândă trebuie efectuate la timp și în conformitate cu documentele împrumutului. Multe împrumuturi acordate pentru protecția proprietății sunt respinse de instanțe, deoarece împrumutatul nu a făcut niciodată sau nu a documentat efectuarea plăților ipotecare.

Colateralizare încrucișată

Garanția încrucișată este o altă strategie de protecție a activelor care grevează capitalurile proprii dintr-o proprietate, acțiunea respectivă fiind folosită ca garanție pentru alte active multiple. Chiar dacă este posibil să nu aibă un drept de remediere restant, nu poate fi atașat, deoarece are rolul de a proteja dobânda unui alt împrumut sau garanție.

Așa funcționează: presupunem că două companii deținute de același grup au proprietăți. Compania nr. 1 acordă un împrumut Companiei nr. 2 și își folosește proprietatea ca garanție. Compania nr. 2 folosește apoi încasările din împrumut pentru a acorda Companiei nr. 1 un împrumut echivalent și își garantează proprietatea ca garanție. Fără ca banii să depășească același grup de proprietăți, ambele proprietăți au drepturi de proprietate și sunt acum protejate de creditori. În cazul în care Compania nr. 1 este trimisă în judecată și se obține o hotărâre împotriva proprietății, aceasta din urmă poate fi folosită fără probleme.

În cele din urmă, atunci când este vândut, încasările sunt utilizate pentru a achita împrumutul ipotecar existent, lăsând creditorul să nu recurgă la proprietate. Deși acesta este un exemplu foarte simplist și transparent, structurile mai complexe, care utilizează entități offshore și trusturi private, sunt adesea folosite pentru a face dificilă creditorilor să determine adevărata proprietate sau să demonstreze că tranzacțiile nu sunt de bună credință.

SRL imobiliare

Deținerea de bunuri imobiliare închiriate este un demers cu risc ridicat. Este foarte dificil să protejați activul de răspunderea legală a deținerii și administrării proprietății. Cu toate acestea, prin utilizarea SRL-urilor imobiliare, proprietarii au găsit o metodă de a-și proteja celelalte active de activitățile lor imobiliare și invers. Deținând proprietăți în cadrul unei LLC cu un singur activ, numai proprietatea în sine poate fi acționată în judecată, ceea ce îi izolează pe proprietarii altor active de sechestru.

Întrucât un LLC este o persoană juridică, creditorii care doresc să dea în judecată proprietarul pot urmări doar interesul proprietarului în LLC. Pentru a izola activele în continuare, LLC-urile cu un singur activ sunt adesea deținute de un holding administrativ LLC  înregistrat într-un stat precum Nevada, care permite un ordin de taxare ca singurul mod de a ataca entitatea. Deoarece ordinul de taxare permite creditorilor să intervină doar în calitate de membru, aceștia nu vor primi niciodată distribuții de venituri de la manager, ci vor suporta datorii fiscale; acest lucru este de nesuportat financiar. Destul de interesant, majoritatea strategiilor bazate pe LLC sugerează, de asemenea, eliminarea capitalului propriu printr-un HELOC, folosind fondurile pentru a investi sau actualiza alte proprietăți imobiliare.

Linia de fund

Când se face ca parte a unui plan bine gândit și bine elaborat, eliminarea capitalurilor proprii poate fi un instrument foarte puternic de protecție a activelor. Este adesea cel mai bine folosit cu alte strategii de protecție, cum ar fi structura imobiliară LLC, care protejează proprietatea și proprietarul. Aceste strategii trebuie să ia în considerare utilizarea strategică a încasărilor din împrumuturi și să fie executate cu mult timp înainte de a fi nevoie de acestea, pentru a evita să fie văzute ca transferuri frauduloase de către instanțe. La fel ca în cazul oricărei strategii de protecție a activelor, un avocat cu cunoștințe în acest domeniu ar trebui consultat înainte ca orice împrumuturi sau documente legale să fie executate. (Pentru a afla mai multe, consultați Tutorialul nostru de bază privind ipoteca.)