În fața falimentului cooperativ

Ultimul lucru pe care doresc să-l audă cei care trăiesc în cooperative la adunarea lor anuală a retrage. Dar pentru mulți oameni, aceasta este o realitate. În fiecare an, cooperativele falimentează și își lasă „proprietarii” în frig.

Ce este o cooperativă?

Cooperativele sunt acorduri de locuințe în care rezidenții dețin o cotă din entitatea juridică, numită corporație. Acești acționari primesc un contract de închiriere sau un drept proprietar, care le permite să locuiască într-unul dintre apartamente sau unități. Din punct de vedere tehnic, proprietarul deține doar acțiuni în această corporație, nu proprietatea imobiliară în sine. Corporația deține proprietatea imobiliară. Proprietarul acțiunilor plătește un cost lunar de întreținere care este utilizat pentru a acoperi cheltuielile de administrare a clădirii, cum ar fi curățenia, căldura, apa, salariile angajaților, îndepărtarea gunoiului, costurile de reparații, taxele, asigurările și ipoteca subiacentă a clădirii.

Tipuri de valori implicite

Există două tipuri de neplată cunoscute în mod obișnuit, care implică cooperare: neîndeplinirea obligațiilor ipotecare și neîndeplinirea obligațiilor tehnice.

1. Defectele tehnice nu sunt teribil de grave. Adam Leitman Bailey, Esq., Un avocat imobiliar din New York și New Jersey și șef al firmei imobiliare rezidențiale și comerciale din New York, Adam Leitman Bailey, PC, spune că acest tip de neplată „constă în neefectuarea reparațiilor în încălcare din contractul de ipotecă, chiar dacă toate plățile monetare au fost achitate la timp. ” De obicei, aceste tipuri de defecte pot fi rezolvate prin aranjarea finalizării reparațiilor sau, cel puțin, plătirii acestora.
2. Defectele ipotecare sunt mult mai grave deoarece creditorul nu primește plăți pentru clădire, conform acordului inițial. Aceasta este o situație frustrantă pentru acționarii care au plătit cu sârguință întreținerea lunară fără a pierde plăți. Aceasta este de multe ori cea mai rapidă cale către declararea falimentului pentru cooperative. În această situație, creditorul trimite o notificare de neîndeplinire a obligațiilor către conducerea clădirii, iar dacă neîndeplinirea obligațiilor ipotecare nu este rezolvată, începe procesul de executare silită.

Cel mai prost scenariu de caz: executarea silită

Executarea silită este cel mai grav lucru care se poate întâmpla atunci când o cooperativă solicită falimentul. O executare silită este un proces inițiat de către creditor pentru a obține titlul legal al clădirii. Stuart M. Saft, partener la Dewey & LeBoeuf LLP, spune că în New York, executarea silită poate dura câțiva ani, dar, în cele din urmă, dacă cooperativa nu are o apărare legitimă, un arbitru va organiza o licitație pentru a vinde clădirea, iar acționarii vor reveni la a fi chiriași de închiriere și nu vor mai „deține” apartamentele lor.

În cazul în care o cooperativă solicită falimentul ca urmare a nerespectării ipotecii sale, creditorul are puterea de a bloca clădirea și de a evacua acționarii. Bailey adaugă: „Creditorul ipotecii subiacente nu poate merge după fiecare acționar de apartament, deoarece ipoteca imobilului nu este o garanție personală a acționarilor”. În caz de faliment, banca cooperativului va fi plătită în fața acționarilor.

Deci, orice încasare din vânzarea silită a unui faliment va fi plătită băncii. Acționarii care au obținut ipoteci personale vor fi responsabili pentru aceste plăți, chiar dacă au pierdut dreptul de proprietate asupra acțiunilor apartamentului.

În acest scenariu, acționarii nu au multe opțiuni. În cazul în care cooperativa alege să depună un capitol 11 (o reorganizare), creditorul cooperativ se poate muta pentru a-l converti într-un capitol 7, care este lichidare, unde clădirea este vândută imediat.

În caz de faliment sau executare silită, acționarii cooperativului rămân chiriași dacă locuiesc acolo, dar contractul lor de închiriere proprietate este anulat. Dacă datorează o ipotecă la apartamentul lor și nu plătesc, „ar putea avea consecințe negative asupra impozitului pe venit”, confirmă Saft.

Cooperativele care ar putea avea probleme de neplată pot încerca să recupereze plățile împrumutând fonduri suplimentare, ridicând întreținerea lunară sau adăugând o evaluare. O evaluare este o creștere temporară a întreținerii lunare. Această creștere este destinată reparațiilor sau altor cheltuieli acoperite de cooperativă.

Sunt frecvente falimentele în cooperare?

Falimentele cooperatiste sunt o întâmplare rară. Saft spune: „Din câte știm, mai puțin de 10 cooperative au fost blocate în New York de la al doilea război mondial, deci este puțin probabil să apară acum. Cu toate acestea, merită să fim vigilenți”. O lipsă tehnică poate duce la faliment dacă toate sumele din bancnotă devin datorate ca urmare a unei neplăceri tehnice, dar acest lucru este puțin probabil.

Ce pot face acționarii?

Din păcate, pentru acționari, nu se poate face mare lucru dacă au cumpărat deja apartamentul cooperativ. Dacă au achiziționat acțiuni într-o cooperativă cu probleme, ar trebui să solicite sfatul unui avocat calificat pentru îndrumare. Cheia este să luați decizii educate atunci când faceți cumpărături și să investigați cooperativa înainte de a cumpăra.

Bailey spune că atunci când reprezintă un cumpărător, se asigură că clădirea este stabilă analizând datele financiare ale clădirii din ultimii doi ani. El compară situația financiară cu orice îmbunătățiri structurale majore sau reparații necesare și caută dacă clădirea are rezerve solide de numerar. Clădirile care nu își permit să facă plăți ipotecare sau să facă față cheltuielilor sunt steaguri roșii certe.

Vânătorii de apartamente din cooperativă pot evita să cadă într-o cooperativă „proastă” cerând ei înșiși situația financiară. Privind peste o istorie de doi ani, puteți oferi o privire bună despre cât de bine (sau slab) merge clădirea. O rezervă de numerar redusă, de exemplu, ar putea indica că cooperativa nu va avea suficiente fonduri pentru a acoperi reparațiile de urgență. În acest caz, cooperativa ar trebui să achiziționeze fondurile fie de la bancă sub forma unui alt împrumut, fie de la acționari.

Acționarii trebuie să pună întrebări cheie atunci când cercetează un apartament. De exemplu, întrebați dacă cooperativa a efectuat plăți ipotecare lunare. Dacă au pierdut plățile, întrebați de ce. Întrebați dacă există alte tipuri de datorii în așteptare, altele decât ipoteca, de asemenea, dacă există reparații majore viitoare și, dacă da, cum intenționează cooperarea să plătească pentru acestea.

Saft sugerează câteva sfaturi: „Uitați-vă la ultima declarație financiară pentru a vedea dacă contabilul a emis o scrisoare de sechele depuse împotriva clădirii sau dacă nu au fost plătite impozitele pe bunurile imobiliare. Încercați să aflați de la agentul administrator dacă mulți acționari nu își plătesc întreținerea. Puneți avocatul dvs. să citească procesul-verbal al cooperativului pentru a vedea dacă există probleme. „

Linia de fund

Consiliul cooperativ are dreptul să vă întrebe, ca potențial cumpărător, despre istoricul dvs. financiar. Vrea să se asigure că veți putea îndeplini responsabilitatea întreținerii lunare, în plus față de propria plată ipotecară personală. Cu toate acestea, în calitate de cumpărător, aveți și dreptul să vă asigurați că spațiul de locuit în care veți ajunge este stabil din punct de vedere economic. Asigurați-vă că întrebați despre fiecare detaliu. Este viitorul tău, deci exercită-ți drepturile.