Fannie Mae și Freddie Mac: o prezentare generală

Freddie Mac sunt companii de credite ipotecare cu sprijin federal, create de Congresul SUA. Nici o instituție nu își originează și nu își asigură propriile ipoteci. În schimb, cumpără și garantează ipoteci emise prin creditori pe piața ipotecară secundară.

Cele două entități au monopolizat practic piața ipotecară secundară până în anii ’90. Atunci a crescut reglementarea federală și noua legislație care a permis băncilor și altor companii financiare să fuzioneze, a provocat o mai mare concurență din partea companiilor convenționale. Cu toate acestea, Fannie Mae și Freddie Mac continuă să domine piața ipotecară secundară din SUA astăzi, în ciuda îngrijorărilor legate de faptul că sunt două dintre cele mai mari companii„ prea mari pentru a eșua ”.

Împreună, aceste agenții face piața ipotecară mai mult lichid, stabil, și la prețuri accesibile prin furnizarea de lichidități și garanții la mii de bănci, de economii și împrumuturi, și companii ipotecare din SUA Iată o privire la modul în care două munca, rolurile lor în 2008 criza financiară și ceea ce fac astăzi pentru a ajuta proprietarii de case și chiriașii în timpul pandemiei COVID-19.

Chei de luat masa

• Fannie Mae a fost închiriată pentru prima dată de guvernul SUA în 1938 pentru a ajuta la creșterea pieței ipotecare. Congresul l-a închiriat pe Freddie Mac în 1970 ca companie privată.
• Nici o organizație nu își are originea și nici nu împrumută servicii. În schimb, ei cumpără credite ipotecare de la creditori pentru a deține sau reambala ca titluri garantate cu ipotecă pe care le pot vinde.
• Împrumutătorii folosesc banii obținuți din vânzarea de credite ipotecare către Fannie Mae și Freddie Mac pentru a obține mai multe împrumuturi, ceea ce ajută persoanele fizice, familiile și investitorii să acceseze o sursă stabilă de bani ipotecare.
• Ca răspuns la pandemia COVID-19, Fannie Mae și Freddie Mac au emis un moratoriu privind executarea silită și evacuarea care se desfășoară până la 31 martie 2021.
• La 20 ianuarie 2021, prima sa zi de funcție, președintele Biden a cerut ca FHFA (care supraveghează Fannie Mae și Freddie Mac) și alte agenții să extindă moratoriile de evacuare și executare silită până cel puțin la 31 martie 2021, iar agențiile s-au conformat.
• La 16 februarie 2021, președintele Biden a solicitat agențiilor să prelungească din nou moratoria, de data aceasta până la 31 iunie 2021.

Ce este Fannie Mae?

La începutul secolului al XX-lea, proprietatea asupra locuințelor nu era la îndemâna multor oameni din Statele Unite. Cu excepția cazului în care ați putea plăti în numerar pentru o casă întreagă (pe care puțini oameni l-ar putea), vă uitați la o avans anticipativ mare și la un împrumut pe termen scurt care să culmineze cu o plată mare cu balon.

În timpul Marii Depresii, aproape unul din patru proprietari și-au pierdut casele din cauza executării silite, băncile nu aveau bani de împrumutat și națiunea s-a confruntat cu o adevărată criză a locuințelor.

Ca răspuns, Congresul în 1938 a creat Asociația Națională Ipotecară Federală (FNMA), mai cunoscută sub numele de Fannie Mae, pentru a oferi o sursă fiabilă și constantă de finanțare pentru locuințe. A adus pe piață un nou tip de credit ipotecar: împrumutul pe termen lung, cu rată fixă, cu opțiune de refinanțare în orice moment.

Timp de decenii, Fannie Mae a fost cumpărătorul și vânzătorul dominant al creditelor ipotecare asigurate de guvern din țară.În cele din urmă, Congresul a făcut două lucruri pentru a stimula concurența pe piața ipotecară secundară:

1.  A privatizat-o pe Fannie Mae în 1968, devenind o companie deținută de acționari, finanțată integral cu capital privat.
2.  A creat-o pe Freddie Mac în 1970.

Fannie Mae a fost creată ca agenție guvernamentală federală în 1938 ca parte a unei modificări la Legea Națională a Locuințelor. Fannie Mae a cumpărat inițial credite ipotecare asigurate de Federal Housing Administration (FHA) și ulterior a adăugat împrumuturi garantate de Veterans Administration (VA) la mix.

În 1954, Fannie Mae a fost transformată într-o societate public-privată, cu proprietăți mixte, în temeiul Legii privind Carta Asociației Naționale Ipotecare Federale. A devenit proprietate privată în 1968 și doi ani mai târziu a devenit autorizat să cumpere ipoteci convenționale pe lângă împrumuturile FHA și VA.

În anii 1980, Fannie Mae a început să emită titluri de valoare ipotecare (MBS) pentru a oferi mai multă lichiditate pe piața investițiilor ipotecare. Obține bani pentru a cumpăra active ipotecare prin emiterea de titluri de creanță asortate pe piețele de capital din SUA și internaționale.

Ce este Freddie Mac?

Freddie Mac este denumirea neoficială a Federal Home Loan Mortgage Corporation. A fost înființată în 1970 în temeiul Legii finanțării de urgență a locuințelor pentru a extinde piața ipotecară secundară și pentru a reduce riscul de dobândă pentru bănci.În 1989, a fost reorganizată și transformată într-o companie deținută de acționari ca parte a Legii privind reforma, recuperarea și executarea instituțiilor financiare (FIRREA).

Carta lui Freddie Mac este destul de similară cu cea a lui Fannie Mae, în sensul că extinde piața secundară a creditelor ipotecare și a garanțiilor ipotecare prin cumpărarea de împrumuturi făcute de bănci, economii și împrumuturi și alte instituții de creditare. Cu toate acestea, spre deosebire de Fannie Mae, care cumpără ipoteci de la marile bănci comerciale și cu amănuntul, Freddie Mac își cumpără împrumuturile de la bănci mai mici (adică bănci „economice”) care se concentrează pe furnizarea de servicii bancare comunităților.

Ce fac Fannie Mae și Freddie Mac?

Fannie Mae și Freddie Mac au charte, mandate și structuri de reglementare similare. Fiecare cumpără credite ipotecare de la creditori pentru a le păstra fie în portofolii, fie pentru a le reambaliza ca titluri garantate cu ipotecă care pot fi vândute. La rândul lor, creditorii folosesc banii obținuți din vânzarea de credite ipotecare pentru a obține mai multe împrumuturi. Acest lucru ajută persoanele, familiile și investitorii să acceseze o ofertă continuă și stabilă de finanțare ipotecară.

Potrivit statelor lor, Fannie Mae și Freddie Mac „stabilesc facilități de piață secundară pentru ipoteci rezidențiale [și] prevăd că operațiunile acestora vor fi finanțate din capital privat în măsura maximă posibilă”.  Ambele entități sunt mandatate să facă următoarele:

• Mențineți stabilitatea pe piața secundară a ipotecilor rezidențiale
• Răspundeți corespunzător pieței de capital private
• Oferiți sprijin permanent pieței secundare pentru ipoteci rezidențiale prin creșterea lichidității investițiilor ipotecare și punerea la dispoziție a mai multor bani pentru finanțarea ipotecii rezidențiale
• Promovarea accesului la creditul ipotecar prin creșterea lichidității investițiilor ipotecare și punerea la dispoziție a mai multor bani pentru finanțarea ipotecii rezidențiale

Fannie Mae are o responsabilitate suplimentară în conformitate cu cartea sa: gestionarea și lichidarea portofoliilor ipotecare deținute de federal pentru a minimiza orice efecte adverse asupra pieței ipotecare rezidențiale și a minimiza pierderile pentru guvernul federal.

Cine îi reglementează pe Fannie Mae și Freddie Mac?

Potrivit cartelor congresuale ale lui Fannie Mae și Freddie Mac , care le-au conferitstatutul de întreprindere sponsorizată de guvern (GSE), acestea operează cu anumite legături cu guvernul federal american care oferă un backstop financiar. De exemplu, în septembrie 2008, în perioada maximă a crizei financiare, acestea au fost plasate sub supravegherea directă a guvernului federal.

În perioadele normale, legăturile guvernamentale rămân ceva mai ascunse, dar totuși importante. Conform cartelor lor congresuale:

• Președintele Statelor Unite numește cinci dintre cei 18 membri ai consiliilor de administrație ale organizațiilor.
• Secretarul Trezoreriei este autorizat să cumpere titluri de valoare de până la 2,25 miliarde de dolari de la fiecare companie pentru a-și susține  lichiditatea.
• Ambele companii sunt scutite de impozitele de stat și locale.
• Ambele companii sunt reglementate de Departamentul pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD) și Agenția Federală pentru Finanțarea Locuințelor (FHFA).

FHFA reglementează, aplică și monitorizează standardele de capital ale lui Fannie și Freddie și limitează dimensiunea portofoliilor lor de investiții ipotecare. HUD este responsabil pentru misiunile generale de locuințe ale lui Fannie și Freddie.

---

Discriminarea împrumuturilor ipotecare este ilegală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor sau la HUD.

O garanție implicită

Statutul de GSE al lui Fannie și Freddie a creat anumite percepții pe piața siguranței. Una dintre ele a fost că guvernul federal va interveni și va salva aceste organizații dacă oricare dintre firme ar întâmpina vreodată probleme financiare, așa cum s-a văzut în perioada premergătoare Marii recesiuni. Acest lucru este cunoscut ca o garanție implicită.14

Deoarece piața credea în această garanție implicită, Fannie Mae și Freddie Mac au avut voie să împrumute bani pe piața obligațiunilor la randamente mai  mici  decât ar putea face alte instituții financiare.

Randamentul datoriei corporative a lui Fannie Mae și Freddie Mac, cunoscut sub numele de  datorie de agenție, a fost istoric cu aproximativ 35 de  puncte de bază  mai mare decât obligațiunile Trezoreriei SUA. În comparație, datorii ferme cu rating AAA au obținut cu 70 de puncte de bază mai mult decât obligațiunile Trezoreriei SUA.  Treizeci și cinci de puncte de bază s-ar putea să nu pară prea multe, dar a făcut o diferență uriașă din cauza trilioanelor de dolari implicați.

Rolul în criza financiară din 2008

Având un avantaj de finanțare față de rivalii lor din Wall Street, Fannie Mae și Freddie Mac au obținut profituri considerabile timp de mai mult de două decenii în anii 1990 și începutul anilor 2000.În această perioadă de timp, a existat o dezbatere frecventă despre Fannie și Freddie în rândul economiștilor, profesioniștilor de pe piața financiară și oficialilor guvernamentali.

Susținerea implicată guvernamentală a lui Fannie și Freddie a beneficiat de fapt proprietarilor de case din SUA? Sau guvernul a ajutat doar companiile și investitorii lor în timp ce crea un pericol moral?

Fannie Mae și Freddie Mac au primit un monopol sponsorizat de guvern într-un segment mare al pieței ipotecare secundare din SUA. Acest monopol – combinat cu garanția implicită a guvernului de a menține aceste firme pe linia de plutire – ar contribui ulterior la prăbușirea pieței ipotecare.

În 2007, Fannie Mae și Freddie Mac au început să înregistreze pierderi mari pe portofoliile lor reținute, în special pe investițiilelor  Alt-A și subprime.În 2008, dimensiunea simplă a portofoliilor și garanțiilor ipotecare păstrate le-a determinat pe FHFA să concluzioneze că vor fi în curând  insolvenți.

Pe 19 martie, autoritățile de reglementare federale au permis celor două firme să își asume încă 200 de miliarde de dolari în speranță de a stabiliza economia. Cu toate acestea, până la 6 septembrie 2008, era clar că piața credea că firmele se confruntă cu probleme financiare, iar FHFA a pus companiile în conservator. Au primit 190 de miliarde de dolari în fonduri de salvare și de atunci au restituit-o, dar sunt încă în conservator.

---

În septembrie 2019, Trezoreria și FHFA au anunțat că Fannie Mae și Freddie Mac ar putea începe să-și păstreze câștigurile pentru a susține rezervele de capital de 25 miliarde USD, respectiv 20 miliarde USD. Miscarea este un pas către trecerea celor doi din conservator.

Desigur, o lungă listă de greșeli a dus la Marea Recesiune. Cu toate acestea, criticii spun că Fannie și Freddie au creat o sumă enormă de datorii și garanții de credit în anii care au precedat până în 2007 și că Congresul ar fi trebuit să recunoască riscurile sistematice pentru sistemul financiar global pe care le-au reprezentat aceste firme.

Rol în pandemia COVID-19

Dacă ați fost afectat de pandemia COVID-19, este posibil să aveți îngrijorări cu privire la plata ipotecii sau a chiriei. O modalitate de a obține ajutor este prin programul de asigurări pentru șomaj al statului dumneavoastră.

Legea CARES (Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security) astimulat temporarindemnizațiile de asigurări de șomaj prin trei programe:Compensare Federală pentru Șomaj Pandemic (FPUC), Compensare pentru Șomaj de Urgență Pandemic (PEUC) sauAsistență pentru Șomaj Pandemic (PUA).

Legea CARES a oferit, de asemenea, protecție pentru proprietarii de case care au ipoteci Fannie Mae și Freddie Mac. Conform Legii CARES, creditorilor și serviciilor de împrumut le este interzis să înceapă o executare silită judiciară sau nejudiciară împotriva dvs. – sau să finalizeze o hotărâre de executare silită sau o vânzare până la 31 martie 2021.  Termenul a fost prelungit de mai multe ori pe tot parcursul pandemiei și ultimul a stat la 28 februarie 2021, sub administrația anterioară. Cu toate acestea, președintele Biden, în prima sa zi de mandat, a prelungit termenul până la 31 martie 2021. La 16 februarie 2021, președintele Biden a prelungit termenul până la 30 iunie 2021.

Puteți solicita o renunțare la ipotecăde până la 180 de zile (și, eventual, o puteți prelungi cu încă 180 de zile) dacă aveți o dificultate financiară din cauza pandemiei COVID-19.

În plus, FHFA a instituit, de asemenea, standarde mai flexibile de împrumut și evaluare pentru a se asigura că cumpărătorii de case pot închide împrumuturi în timpul pandemiei și că toate părțile implicate pot menține distanțarea socială pe tot parcursul procesului.

Programul de scutire a ipotecii

Dacă aveți o ipotecă Fannie Mae și nu puteți efectua plata dvs. din cauza unei pierderi de locuri de muncă, reducerii venitului sau unei boli legate de COVID-19, agentul dvs. de ipotecare văpoate ajuta cu opțiuni de scutire a ipotecii, inclusiv:

• Un plan de toleranță care reduce sau suspendă plățile ipotecare până la 12 luni
• Fără taxe de întârziere în perioada de toleranță
• Opțiuni de rambursare după perioada de toleranță, care includ un plan de rambursare pentru recuperarea treptată sau un plan de modificare a împrumutului pentru menținerea sau reducerea plății lunare
• Executarea silită și evacuarea

---

Dacă vă faceți griji cu privire la efectuarea plăților ipotecare, sunați agentul de servicii ipotecare – compania listată pe extrasul dvs. lunar – pentru a cere ajutor.

Fannie Mae are un alt program – Rețeaua de răspuns la dezastre – care poate ajuta cu implicațiile financiare mai largi ale situației de urgență COVID-19. Rețelele de răspuns la dezastre oferă acces la consilierii de locuințe aprobați de HUD pentru proprietarii de case cu împrumuturi deținute de Fannie Mae și chiriași în proprietăți finanțate de Fannie Mae. Consilierii pot crea planuri personalizate, pot oferi coaching financiar și bugetare și vă pot sprijini până la 18 luni.

Freddie Mac Forbearance

Dacă aveți o ipotecă deținută de Freddie Mac, ați putea fi eligibil pentru ajutor dacă ați fost afectat direct sau indirect de pandemia COVID-19.În prezent, există mai multe opțiuni de scutire a ipotecii dacă nu puteți efectua plata ipotecii din cauza unei pierderi sau scăderi a venitului, inclusiv:

• Până la 12 luni de renunțare la ipotecă
• Renunțare la penalități și taxe de întârziere
• Încetează toate acțiunile de executare silită și evacuările până la 31 martie 2021
• Opțiuni de modificare a împrumutului pentru a reduce plățile sau a păstra aceleași plăți după perioada de toleranță

---

Toleranța nu este iertare. Întrebați agentul de credit ipotecar despre opțiunile dvs. post-toleranță. Aveți grijă dacă opțiunea este o plată globală decât să adăugați pur și simplu lunile neplătite la sfârșitul ipotecii.

Standarde mai flexibile de creditare și evaluare

Reducerea standardelor de creditare și evaluare pentru cumpărătorii de case care solicită un credit ipotecar susținut de Fannie Mae și Freddie Mac în timpul pandemiei a fost extinsă de FHFA până la 31 martie 2021, de la data limită anterioară din 28 februarie 2021. Acestea permit:

• Evaluări alternative la împrumuturi de cumpărare și refinanțare (efectuarea de evaluări online și evaluări online față de site)
• Metode alternative pentru documentarea veniturilor și verificarea ocupării forței de muncă înainte de închiderea împrumutului (de exemplu, verificarea ocupării prin e-mail)
• Extinderea utilizării procurii pentru a ajuta la închiderea împrumuturilor (de exemplu, semnături electronice)

Linia de fund

Fannie Mae și Freddie Mac sunt acuzați de menținerea bunei evoluții a pieței ipotecare din SUA. Ambele companii cumpără credite ipotecare de la diferiți creditori, ceea ce ajută la menținerea unei surse constante și fiabile de finanțare ipotecară pentru persoane fizice, familii și investitori.

Astăzi, industria imobiliară urmărește cu atenție situația COVID-19 – și modul în care aceasta ar putea avea impact pe Fannie și Freddie și pe cei 28 de milioane de proprietari care au o ipotecă susținută de aceștia. FHFA estimează că alte cheltuieli de 1,1 miliarde dolari până la 1,7 miliarde de dolari vor fi suportate de Fannie Mae și Freddie Mac din cauza moratorului de executare silită existent și a extinderii acestuia, pe lângă costurile de 6 miliarde de dolari deja suportate de cei doi.