Acțiune de executare silită
Ce este acțiunea de executare silită?
Termenul acțiune de executare silită se referă la procedurile judiciare inițiate de un împrumutat după ce un împrumutat își retrage din plată ipoteca. Împrumutătorii își pot impune drepturile printr-o executare silită atunci când debitorii nu reușesc să efectueze plăți ipotecare sau atunci când nu își îndeplinesc obligațiile menționate în contractul lor ipotecar. Acțiunea este inițiată printr-o notificare publică emisă de creditor. În cazul în care creditorul încă nu poate actualiza împrumutul, societatea ipotecară poate continua procedurile de executare silită, după care poate vinde proprietatea pentru a achita soldul împrumutului.
Chei de luat masa
- O acțiune de executare silită este un proces legal inițiat de un creditor după ce un împrumutat își retrage din plată ipoteca.
- După emiterea unei notificări publice, creditorul acordă împrumutatului o perioadă de grație pentru a permite creditorului să actualizeze împrumutul.
- Acțiunea se mută în prealabil, dacă împrumutatul nu poate face aranjamente.
- O licitație permite creditorului să vândă locuința.
- Protecțiile sporite pentru împrumutați interzic creditorilor să depună primele notificări înainte de 120 de zile de delincvență.
- Guvernul a instituit un moratoriu pentru executarea sechestrelor și protecții suplimentare pentru proprietarii de case ca răspuns la pandemia COVID-19, până la 30 iunie 2021.
Cum funcționează acțiunea de executare silită
Majoritatea persoanelor fizice nu au bani pentru a cumpăra o casă sau o proprietate în numerar. Pentru a finanța achiziția, consumatorii trebuie să primească o ipotecă. Un creditor ia în considerare mai multe considerații înainte de a aproba un împrumut, inclusiv istoricul și veniturile creditului unui împrumutat, precum și valoarea proprietății. Dacă sunt aprobate, creditorul și împrumutatul semnează un contract ipotecar, care prezintă frecvența și suma plății.
Dar ce se întâmplă dacă împrumutatul nu își poate îndeplini obligațiile? Atunci când un împrumutat implică – cel puțin patru luni în întârziere – sau nu respectă condițiile contractului, creditorul poate iniția o acțiune de executare silită după ce toate celelalte căi sunt epuizate. Primul pas este de a trimite o notificare publică la Biroul Registratorului Județean. Această notificare indică faptul că împrumutatul a intrat în incapacitate de plată la ipotecă. În unele state, notificarea se numește Notificare de implicire, în timp ce alte state o numesc lis pendens.
În acest moment, împrumutatul intră în prealabil. Aceasta este o perioadă de grație care permite proprietarului casei fie să vină cu banii pentru a rămâne la curent cu împrumutul sau să aranjeze o vânzare a casei. În cazul în care împrumutatul încă nu poate veni cu fondurile sau un alt acord, creditorul poate continua procesul de executare silită.
Următorul pas implică stabilirea unei date pentru licitația de executare silită. Împrumutătorul înregistrează un aviz de vânzare a mandatarului la oficiul registratorului județean, face publicitate asupra proprietății și anunță împrumutatul cu privire la vânzarea iminentă. Licitația are loc în mod normal la tribunalul județean, la biroul administratorului sau la proprietate.
Unele state permit împrumutătorilor dreptul de răscumpărare să își actualizeze împrumutul până la momentul licitației proprietății.
consideratii speciale
Cerințele procedurale statutare foarte specifice și detaliate se aplică executărilor silite și trebuie respectate pentru a evita invalidarea unei vânzări de executare silită. Notificarea corespunzătoare a vânzării de executare silită trebuie să fie dată debitorului și publicului larg, dar procedurile exacte pot varia în funcție de stat.
Guvernul federal american a emis noi reguli pentru creditorii care doresc să excludă proprietățile în urma crizei financiare. Înființate de Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor (CFPB) în 2013, aceste noi reguli au servit proprietarii de case care sunt în pragul executării silită și îi protejează de împrumuturile de pradă. Aceste reguli includ:
- Restricția urmăririi duale. Acest lucru se întâmplă atunci când creditorul continuă cu executarea silită atunci când lucrează cu împrumutatul pentru a o evita. Primele anunțuri pot fi depuse numai după ce ipoteca se întârzie la 120 de zile.
- Furnizarea de credite cu opțiuni după ce ratează două plăți consecutiv. Aceste opțiuni includ alternative la executarea silită.
- Explorarea tuturor alternativelor la executarea silită înainte de a întreprinde o astfel de acțiune din partea creditorului.
Aceste reguli au fost extinse în 2016, prin care CFPB a instruit creditorii să ofere mai multe protecții debitorilor de mai multe ori pe parcursul împrumutului. Agenția a inclus și membri ai familiei supraviețuitori ai unui împrumutat decedat și solicită creditorilor să-i sfătuiască pe împrumutați atunci când cererile de reducere a pierderilor – încercările creditorilor de a lucra cu împrumutații – sunt epuizate.
Covid-19 pandemie
Cele întreprinderi sponsorizate de guvern (GSE), cum ar fiFannie Mae și Freddie Mac.
Guvernul a plasat un moratoriu asupra executărilor silite, permițând proprietarilor de case să rămână în casele lor în timpul crizei de sănătate.Împrumutații trebuie să se apropie de creditorii lor pentru a afla opțiunile lor. Unii împrumutători pot oferi împrumuturilor îndatoriri, ceea ce le permite să rețină sau să reducă plățile. O altă opțiune este scutirea de plăți, permițând creditorilor să amâne plățile pentru o anumită perioadă de timp. Plățile ratate din cauza toleranței și cele amânate nu sunt eliminate.În schimb, acestea trebuie plătite după încheierea perioadei.
La 9 februarie 2021, Agenția Federală pentru Finanțarea Locuințelor (FHFA) a anunțat 30 martie 2021, ca termen pentru moratoriu.
După ce a luat la 20 ianuarie 2021, președintele Biden a solicitat ca interdicția de executare silită și evacuări să fie prelungită până la 31 martie 2021. La 16 februarie, el a solicitat prelungirea acesteia până la 30 iunie 2021.