Noțiuni de bază privind finanțarea pentru cumpărătorii de case pentru prima dată
Obținerea unui credit ipotecar este un pas crucial în achiziționarea primei case și există mai mulți factori pentru alegerea celei mai potrivite. În timp ce multitudinea de opțiuni de finanțare disponibile pentru cumpărătorii de case pentru prima dată poate părea copleșitoare, luând timp pentru a cerceta elementele de bază ale finanțării proprietății vă poate economisi o cantitate semnificativă de timp și bani.
Înțelegerea pieței în care se află proprietatea și dacă oferă stimulente creditorilor poate însemna avantaje financiare suplimentare pentru dvs. Și aruncând o privire atentă asupra finanțelor dvs., vă puteți asigura că primiți ipoteca care se potrivește cel mai bine nevoilor dvs. Acest articol prezintă câteva dintre detaliile importante pentru care cumpărătorii de case pentru prima dată trebuie să facă achiziția lor mare.
Chei de luat masa
- Obținerea unui credit ipotecar este un pas crucial în achiziționarea primei case și există mai mulți factori pentru alegerea celei mai bune case.
- Împrumutătorii vă vor evalua bonitatea și capacitatea de a rambursa în funcție de venitul, activele, datoriile și istoricul creditului.
- Pe măsură ce alegeți un credit ipotecar, va trebui să decideți între o rată fixă sau o rată variabilă, numărul de ani de plată a creditului ipotecar și mărimea plății în avans.
- Împrumuturile convenționale sunt ipoteci pe care guvernul nu le asigură.
- În funcție de circumstanțele dvs., ați putea fi eligibil pentru condiții mai favorabile printr-un împrumut FHA, VA sau alt împrumut garantat de guvern.
Tipuri de împrumut
Împrumuturi convenționale
Împrumuturile convenționale sunt ipoteci care nu sunt asigurate sau garantate de guvernul federal. Acestea sunt de obicei ipoteci cu rată fixă. Acestea sunt unele dintre cele mai dificile tipuri de credite ipotecare pentru care se pot califica datorită cerințelor lor mai stricte – o avans mai mare, un scor mai mare de credit, rate mai mici de venituri / datorii și potențialul pentru o cerință de asigurare ipotecară privată. Cu toate acestea, dacă vă puteți califica pentru o ipotecă convențională, acestea sunt de obicei mai puțin costisitoare decât împrumuturile garantate de guvernul federal.
Împrumuturile convenționale sunt definite ca împrumuturi conforme sau credite neconforme. Împrumuturile conforme sunt conforme cu liniile directoare, cum ar fi limitele de împrumut stabilite de întreprinderile sponsorizate de guvern (FSE) Freddie Mac. Acești creditori (și alți diferiți) cumpără și împachetează adesea aceste împrumuturi, apoi le vând ca titluri de valoare pe piața secundară. Cu toate acestea, împrumuturile care sunt vândute pe piața secundară trebuie să îndeplinească orientări specifice pentru a fi clasificate drept împrumuturi conforme.
Limita maximă de împrumut conformă pentru o ipotecă convențională în 2021 este de 548.250 USD, deși poate fi mai mare pentru zonele desemnate cu costuri ridicate. Un împrumut făcut peste această sumă se numește împrumut jumbo, care are de obicei o rată a dobânzii puțin mai mare. Aceste împrumuturi prezintă un risc mai mare(deoarece implică mai mulți bani), ceea ce le face mai puțin atractive pentru piața secundară.
Pentru împrumuturile neconforme, instituția de creditare care subscrie împrumutul, de obicei un împrumutat de portofoliu, își stabilește propriile orientări. Datorită reglementărilor, împrumuturile neconforme nu pot fi vândute pe piața secundară.
Credite ale Administrației Federale a Locuințelor (FHA)
Administrația Federală a Locuințelor (FHA), care face parte din Departamentul SUA pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD), oferă diverse programe de împrumut ipotecar pentru americani. Un împrumut FHA are cerințe de plată mai mici și este mai ușor de calificat pentru un împrumut convențional.Împrumuturile FHA sunt excelente pentru cumpărătorii de case pentru prima dată, deoarece, pe lângă costurile mai mici ale împrumutului în avans și cerințele de credit mai puțin stricte, puteți efectua o plată în avans de până la 3,5%. Împrumuturile FHA nu pot depăși limitele legale descrise mai sus.
Cu toate acestea, toți debitorii FHA trebuie să plătească o primă de asigurare ipotecară, inclusă în plățile lor ipotecare. Asigurarea ipotecară este o poliță de asigurare care protejează un împrumutător ipotecar sau un deținător al titlului în cazul în care împrumutatul se încadrează în plăți, decedează sau altfel nu poate îndeplini obligațiile contractuale ale ipotecii.
Împrumuturi VA
Departamentul de Probleme aleVeteranilor (VA) garantează împrumuturi VA. VA nu acordă împrumuturi în sine, ci garantează ipotecile făcute de creditori calificați. Aceste garanții permit veteranilor să obțină împrumuturi la domiciliu cu condiții favorabile (de obicei, fără o avans).
În majoritatea cazurilor, împrumuturile VA sunt mai ușor de calificat decât împrumuturile convenționale.Împrumutătorii limitează, în general, împrumutul maxim VA la limitele convenționale ale creditului ipotecar.Înainte de a solicita un împrumut, va trebui să solicitați eligibilitatea dvs. de la VA. Dacă sunteți acceptat, VA va emite un certificat de eligibilitate pe care îl puteți utiliza pentru a solicita un împrumut.
În plus față de aceste tipuri și programe federale de împrumut, guvernele și agențiile de stat și locale sponsorizează programe de asistență pentru a crește investițiile sau proprietatea în anumite zone.
Cerințe de capital și venituri
Prețul creditului ipotecar la domiciliu este determinat de creditor în două moduri – ambele metode se bazează pe bonitatea împrumutatului.În plus față de verificarea scorului FICO de la cele trei birouri majore de credit, creditorii vor calcula raportul împrumut-valoare (LTV) și raportul de acoperire a serviciului datoriei (DSCR) pentru a determina suma la care sunt dispuși să împrumute dvs., plus rata dobânzii.
LTV este valoarea capitalului propriu real sau implicit care este disponibil în garanția împrumutată. Pentru achizițiile de locuințe, LTV se determină prin împărțirea sumei împrumutului la prețul de achiziție al casei.Împrumutătorii presupun că, cu cât plătiți mai mulți bani (sub formă de avans), cu atât mai puțin probabil că veți pierde creditul. Cu cât este mai mare LTV, cu atât este mai mare riscul de neplată, deci creditorii vor percepe mai mult.
DSCR vă determină capacitatea de a plăti ipoteca. Împrumutătorii împart venitul net lunar la costurile ipotecare pentru a evalua probabilitatea că veți fi neplătit la ipotecă. Majoritatea creditorilor vor necesita DSCR-uri mai mari de unul. Cu cât este mai mare raportul, cu atât este mai mare probabilitatea ca dvs. să puteți acoperi costurile împrumuturilor și cu atât mai puțin riscul își asumă creditorul. Cu cât DSCR este mai mare, cu atât este mai probabil ca un creditor să negocieze rata împrumutului; chiar și la o rată mai mică, creditorul primește o rentabilitate mai bună ajustată la risc.
Din acest motiv, ar trebui să includeți orice tip de venit eligibil pe care îl puteți atunci când negociați cu un creditor ipotecar. Uneori, un loc de muncă suplimentar cu fracțiune de normă sau o altă afacere generatoare de venituri poate face diferența între calificarea sau necalificarea pentru un împrumut sau primirea celei mai bune rate posibile.
Asigurarea ipotecii private (PMI)
LTV stabilește, de asemenea, dacă vi se va cere să achiziționați o asigurare ipotecară privată(PMI). PMI ajută la izolarea creditorului de neplată prin transferul unei părți din riscul împrumutului către un asigurător ipotecar. Majoritatea creditorilor necesită PMI pentru orice împrumut cu un LTV mai mare de 80%. Acest lucru se traduce prin orice împrumut în care dețineți mai puțin de 20% capital propriu în casă. Suma asigurată și programul ipotecar vor determina costul asigurării ipotecare și modul în care este colectată.
Cele mai multe ipotecare primelor deasigurare sunt colectate lunar, împreună cu taxe și deasigurare abunurilor escrows. Odată ce LTV este egal sau mai mic de 78%, PMI ar trebui eliminat automat. De asemenea, este posibil să puteți anula PMI odată ce locuința a apreciat suficient valoarea pentru a vă oferi 20% din capitalul propriu și a trecut o perioadă stabilită, cum ar fi doi ani.
Unii creditori, precum FHA, vor evalua asigurarea ipotecară ca o sumă forfetară și o vor valorifica în suma împrumutului.
De regulă, încercați să evitați asigurarea ipotecară privată, deoarece este un cost care nu vă aduce niciun beneficiu.
Există modalități de a evita plata pentru PMI. Unul este să nu împrumutați mai mult de 80% din valoarea proprietății atunci când cumpărați o casă;cealaltă este de a utiliza finanțarea de capital propriu sau o a doua ipotecă pentru a reduce mai mult de 20%. Cel mai comun program se numește o ipotecă 80-10-10.80 reprezintă LTV-ul primei ipoteci, primele 10 reprezintă LTV-ul celei de-a doua ipoteci, în timp ce al doilea 10 reprezintă capitalul propriu pe care îl aveți în casă.
Deși rata la cea de-a doua ipotecă va fi mai mare decât rata la prima, pe o bază mixtă, aceasta nu ar trebui să fie mult mai mare decât rata unui împrumut LTV de 90%. O ipotecă 80-10-10 poate fi mai puțin costisitoare decât plata pentru PMI. De asemenea, vă permite să accelerați plata celei de-a doua ipoteci și să eliminați rapid acea parte a datoriei, astfel încât să vă puteți achita casa mai devreme.
Ipoteci cu rată fixă și ipoteci cu rată variabilă
O altă considerație este dacă se obține o ipotecă cu rată fixă sau cu rată variabilă (numită și o rată variabilă). Într-o ipotecă cu rată fixă, rata nu se modifică pe întreaga perioadă a împrumutului. Avantajul evident al obținerii unui împrumut cu rată fixă este că știți care vor fi costurile lunare ale împrumutului pentru întreaga perioadă a împrumutului. Și, dacă ratele dobânzii predominante sunt scăzute, ați blocat o rată bună pentru o perioadă substanțială de timp.
O ipotecă cu rată variabilă, cum ar fi o ipotecă cu dobândă sau o rată ajustabilă (ARM), este concepută pentru a sprijini cumpărătorii de locuințe pentru prima dată sau persoanele care se așteaptă ca veniturile lor să crească substanțial pe perioada creditului. Împrumuturile cu rată variabilă vă permit, de obicei, să obțineți rate introductive mai mici în primii câțiva ani ai împrumutului, iar acest lucru vă permite să vă calificați pentru mai mulți bani decât dacă ați fi încercat să obțineți un împrumut cu rată fixă mai scump.
Desigur, această opțiune poate fi riscantă dacă venitul dvs. nu crește în concordanță cu creșterea ratei dobânzii. Celălalt dezavantaj este că calea ratelor dobânzii pe piață este incertă: dacă acestea cresc dramatic, condițiile împrumutului dvs. vor crește cu ele.
Discriminarea împrumuturilor ipotecare este ilegală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor sau la Departamentul de locuințe și dezvoltare urbană din SUA.
Cum funcționează ipotecile cu rată ajustabilă (ARM)
Cele mai frecvente tipuri de ARM-uri sunt pentru perioade de un, cinci sau șapte ani. Rata inițială a dobânzii este fixată în mod normal pentru o perioadă de timp și apoi se resetează periodic, adesea în fiecare lună. Odată ce un ARM se resetează, acesta se ajustează la rata pieței, de obicei prin adăugarea unei diferențe predeterminate (procent) la rata predominantă a Trezoreriei SUA.
Deși creșterea este de obicei plafonată, o ajustare ARM poate fi mai costisitoare decât împrumutul ipotecar cu rată fixă predominant pentru a compensa creditorul pentru oferirea unei rate mai mici în perioada introductivă.
Împrumuturile numai cu dobândă sunt un tip de ARM în care plătiți doar dobânzi ipotecare și nu principal în perioada introductivă până când împrumutul revine la un împrumut fix, care plătește principal. Astfel de împrumuturi pot fi foarte avantajoase pentru debitorii pentru prima dată, deoarece doar plata dobânzilor scade semnificativ costul lunar al împrumuturilor și vă va permite să vă calificați pentru un împrumut mult mai mare. Cu toate acestea, deoarece nu plătiți niciun principal în perioada inițială, soldul datorat la împrumut nu se modifică până când nu începeți să rambursați principalul.
Linia de fund
Dacă sunteți în căutarea unei ipoteci la domiciliu pentru prima dată, este posibil să vă fie greu să sortați toate opțiunile de finanțare. Luați-vă timp pentru a decide cât de mult vă puteți permite acasă și apoi finanțați în consecință. Dacă vă puteți permite să reduceți o sumă substanțială sau să aveți venituri suficiente pentru a crea un TVL redus, veți avea mai multă putere de negociere cu creditorii și cele mai multe opțiuni de finanțare. Dacă solicitați cel mai mare împrumut, vi se poate oferi o rată mai mare ajustată la risc și o asigurare ipotecară privată.
Se cântărește beneficiul obținerii unui împrumut mai mare cu riscul. Ratele dobânzii plutesc de obicei în perioada numai a dobânzii și se vor ajusta adesea ca reacție la modificările ratelor dobânzii pe piață. De asemenea, luați în considerare riscul ca venitul dvs. disponibil să nu crească împreună cu posibila creștere a costurilor îndatorării.
Un bun broker ipotecar sau un bancher ipotecar ar trebui să vă poată ajuta să vă orientați prin toate programele și opțiunile diferite, dar nimic nu vă va servi mai bine decât să vă cunoașteți prioritățile pentru un credit ipotecar.