Vânzarea la domiciliu vă va lăsa șoc fiscal?

Pentru mulți oameni, casele lor sunt cele mai mari atuuri ale lor; cele pe care ar putea să le vândă într-o zi pentru a se muta în altă parte a țării, pentru a trece la o casă mai mare sau pentru a ajuta la finanțarea pensionării.

Dacă nu ați vândut o casă în ultimii ani, este posibil să nu vă dați seama că revizuirile codului fiscal ar putea afecta cât de mult ajungeți după vânzare. Aflați cum vă vor afecta cele mai noi legi fiscale dacă decideți să vă mutați.

Vechile reguli

În trecut, vânzătorii puteau amâna impozitele pe câștigurile de capital pentru toate profiturile anterioare, oricât de mari ar fi, atâta timp cât îndeplineau următoarele două cerințe:

• Am achiziționat o locuință de schimb care costă mai mult decât suma primită pentru locuința vândută.
• Am achiziționat înlocuirea în termen de doi ani înainte sau doi ani de la data vânzării.

De exemplu, să presupunem că ați impozitul pe câștigurile de capital pentru profitul de 100.000 USD.În plus, ați fi putut continua acest proces în fiecare an, construind potențial o sumă nelimitată de câștiguri amânate de impozite. Apoi,când ai murit, câștigul ar fi putut fi sters dincauza intensificrii baza de dispoziție pentru dvs. beneficiari.

În plus, un vânzător care a împlinit vârsta de 55 de ani ar putea exclude definitiv profituri de până la 125.000 de dolari fără a cumpăra o altă casă.

Noul regulament

La 5 august 1997, a intrat în vigoare Legea privind scutirea contribuabililor din 1997. Actul a eliminat continuarea amânării nelimitate a profiturilor și a înlocuit-o cu excluderi limitate.

Contribuabilii singuri pot exclude acum profituri de până la 250.000 USD din vânzarea casei lor. Cuplurile căsătorite care depun dosar în comun pot exclude 500.000 de dolari din venitul lor impozabil. Vârsta nu este un factor și nu trebuie să cumpărați o casă de schimb. După ce ați luat excluderea, ați putea cumpăra o casă mai puțin costisitoare sau chiar puteți închiria una. Mai bine, IRS vă va permite să utilizați excluderea de fiecare dată când vindeți reședința principală.

Există două reguli:

• Trebuie să fi deținut și folosit casa ca reședință principală pentru cel puțin doi din ultimii cinci ani.
• Nu puteți fi folosit excluderea în ultimii doi ani.

De exemplu, să presupunem că un cuplu căsătorit și-a cumpărat casa acum opt ani cu 200.000 de dolari și a locuit în ea în acel timp. Acum sunt gata să se vândă cu 450.000 de dolari și să se mute într-o casă mai mare care costă 400.000 de dolari într-o parte mai puțin costisitoare a țării pentru a găzdui familia în expansiune. Din cauza excluderii, ei nu vor trebui să plătească impozitul pe câștigurile de capital pentru profitul de 250.000 $.

Să privim 20 de ani în viitor, când cuplul nostru vrea să se retragă și să se reducă la un apartament. Ei își vând casa mare pentru 1 milion de dolari și cumpără un apartament cu 750.000 de dolari. Ei vor avea un câștig de capital de 600.000 USD (1 milion – 400.000 USD) la vânzarea casei. Cu toate acestea, vor trebui să plătească impozite numai pentru 100.000 $ de profit din cauza excluderii de 500.000 $.

consideratii speciale

Cei doi ani necesari de proprietate și utilizare în perioada de cinci ani care se încheie la data vânzării nu trebuie să fie continue. Prin urmare, dacă v-ați închiriat locuința în primul, al treilea și al cincilea an de proprietate, dar ați locuit în el pentru al doilea și al patrulea an, ați putea lua în continuare excluderea.

Mai mult, există excepții de la regula de ocupare pe doi ani. Acestea includ dizabilitatea, condamnarea și divorțul.

Dacă excluderea vă șterge toate câștigurile, nu trebuie să raportați vânzarea în declarația dvs. fiscală.În caz contrar, trebuie să înaintați tranzacția pe Program D.În ambele cazuri, asigurați-vă că păstrați toate înregistrările timp de cel puțin trei ani.

Nu credeți că puteți utiliza această excludere numai dacă dețineți o casă unifamilială, tradițională. Actul se aplică oricărei locuințe pe care o considerați reședința principală, cum ar fi:

• Houseboat
• Condo sau casă în oraș
• Apartament cooperativ
• Casa mobilă

Cum se reduce impozitul

Deși evitarea impozitului pe un profit de 250.000 USD (500.000 USD pentru depunerea de impozite în comun) este semnificativă, s-ar putea să nu fie suficient pentru a compensa total câștigurile unor vânzători. Există câteva lucruri pe care le puteți face pentru a vă crește baza de costuri și a vă reduce datoria fiscală.

Reveniți în evidența dvs. pentru a afla dacă ați avut alte cheltuieli permise, inclusiv:

• Taxe de decontare sau costuri de închidere atunci când ați cumpărat casa
• Impozite imobiliare pe care le-a dat vânzătorul, dar pentru care ați plătit și care nu au fost rambursate
• Îmbunătățiri la domiciliu, cum ar fi un nou acoperiș sau o cameră suplimentară

Linia de fund

În cele din urmă, privește celelalte investiții ale tale. Dețineți acțiuni, obligațiuni sau alte bunuri imobiliare care valorează mai puțin decât ați plătit pentru ele? Puteți să le vindeți și săutilizați pierderile pentru a compensa câștigurile de capital din vânzarea casei.