Cum se calculează rentabilitatea investiției pe o proprietate de închiriat - KamilTaylan.blog
1 mai 2021 15:11

Cum se calculează rentabilitatea investiției pe o proprietate de închiriat

Unul dintre principalele motive pentru care oamenii investesc este creșterea averii. Deși motivațiile pot diferi între investitori – unii ar putea dori bani pentru pensionare, alții pot alege să asocieze bani pentru alte evenimente din viață, cum ar fi să ai un copil sau pentru o nuntă – câștigul de bani este de obicei baza tuturor investițiilor. Și nu contează unde îți pui banii, indiferent dacă intră pe piață, pe piața de obligațiuni sau pe proprietăți imobiliare.

Proprietatea imobiliară este o proprietate corporală formată din terenuri și, în general, include orice structură sau resursă găsită pe acel teren. Proprietățile de investiții sunt un exemplu de investiție imobiliară. Oamenii cumpără de obicei proprietăți de investiții cu intenția de a câștiga bani prin venituri din chirii. Unii oameni cumpără proprietăți de investiții cu intenția de a le vinde după un timp scurt.

Indiferent de intenție, pentru investitorii care își diversifică portofoliul de investiții cu imobiliare, este important să se măsoare rentabilitatea investiției (ROI) pentru a determina rentabilitatea unei proprietăți. Iată o privire rapidă asupra rentabilității investiției, cum să o calculați pentru proprietatea închiriată și de ce este important să cunoașteți rentabilitatea investiției unei proprietăți înainte de a face o achiziție imobiliară.

Chei de luat masa

  • Rentabilitatea investiției (ROI) măsoară câți bani sau profit se realizează pe o investiție ca procent din costul investiției respective.
  • Pentru a calcula procentul de rentabilitate a investiției pentru o achiziție în numerar, luați profitul net sau câștigul net din investiție și împărțiți-l la costul inițial.
  • Dacă aveți un credit ipotecar, va trebui să luați în considerare plata în avans și plata ipotecii.
  • Alte variabile vă pot afecta rentabilitatea investiției, inclusiv costurile de reparații și întreținere, precum și cheltuielile obișnuite.

Ce este rentabilitatea investiției (ROI)?

Rentabilitatea investiției măsoară câți bani sau profit se realizează pe o investiție ca procent din costul investiției respective. Arată cât de eficient și eficient sunt folosiți dolarii pentru investiții pentru a genera profituri. Cunoașterea rentabilității investiției permite investitorilor să evalueze dacă plasarea banilor într-o anumită investiție este sau nu o alegere înțeleaptă.

ROI poate fi utilizat pentru orice investiție – acțiuni, obligațiuni, un cont de economii și o bucată de imobil. Calculul unui ROI semnificativ pentru o proprietate rezidențială poate fi dificil, deoarece calculele pot fi ușor manipulate – anumite variabile pot fi incluse sau excluse în calcul. Poate deveni deosebit de dificil atunci când investitorii au opțiunea de a plăti numerar sau de a încheia un credit ipotecar asupra proprietății.

Aici, vom examina două exemple pentru calcularea rentabilității investiției asupra proprietății de închiriere rezidențiale: o achiziție în numerar și una finanțată cu un credit ipotecar.

Formula pentru rentabilitatea investiției

Pentru a calcula profitul sau câștigul pentru orice investiție, luați mai întâi rentabilitatea totală a investiției și scădeți costul inițial al investiției.



Deoarece rentabilitatea investiției este un raport de rentabilitate, profitul este reprezentat în termeni procentuali.

Pentru a calcula ROI procentual, luăm profitul net sau câștigul net pe investiție și îl împărțim la costul inițial.

De exemplu, dacă cumpărați acțiuni ABC pentru 1.000 USD și îl vindeți doi ani mai târziu cu 1.600 USD, profitul net este de 600 USD (1.600 USD – 1.000 USD). ROI pe stoc este de 60% [600 $ (profit net) ÷ 1.000 $ (cost) = 0,60].

Calculul rentabilității investiției pe proprietățile de închiriere

Ecuația de mai sus pare suficient de simplă, dar rețineți că există o serie de variabile care intră în joc cu proprietățile imobiliare care pot afecta numărul ROI. Acestea includ cheltuieli de reparații și întreținere și metode de calcul al efectului de levier – suma de bani împrumutată cu dobândă pentru a face investiția inițială. Desigur, condițiile de finanțare pot afecta foarte mult costul total al investiției.

ROI pentru tranzacțiile în numerar

Calcularea rentabilității investiției unei proprietăți este destul de simplă dacă cumpărați o proprietate cu numerar. Iată un exemplu de proprietate de închiriat achiziționată cu numerar:

  • Ați plătit 100.000 USD în numerar pentru proprietatea închiriată.
  • Costurile de  închidere  au fost de 1.000 USD, iar costurile de remodelare au totalizat 9.000 USD, aducând investiția totală la 110.000 USD pentru proprietate. 
  • Ați încasat 1.000 $ în chirie în fiecare lună.

Un an mai tarziu:

  • Ați câștigat 12.000 $ venituri din chirii pentru acele 12 luni.
  • Cheltuielile, inclusiv factura la apă, impozitele pe proprietate și asigurările, au totalizat 2.400 USD pentru anul respectiv. sau 200 USD pe lună.
  • Randamentul dvs.  anual a  fost de 9.600 USD (12.000 USD – 2.400 USD).

Pentru a calcula rentabilitatea investiției proprietății:

  • Împărțiți rentabilitatea anuală (9.600 USD) la valoarea investiției totale sau 110.000 USD.
  • ROI = 9.600 $ ÷ 110.000 $ = 0,087 sau 8,7%.
  • Rentabilitatea investiției dvs. a fost de 8,7%.

ROI pentru tranzacțiile finanțate

Calculul rentabilității investiției pentru tranzacțiile finanțate este mai implicat.

De exemplu, să presupunem că ați cumpărat aceeași proprietate de închiriere de 100.000 USD ca mai sus, dar în loc să plătiți numerar, ați încheiat un credit ipotecar.

  • Plata anticipată necesară pentru ipotecă a fost de 20% din prețul de achiziție sau 20.000 USD (100.000 USD preț de vânzare x 20%).
  • Costurile de închidere au fost mai mari, ceea ce este tipic pentru o ipotecă, totalizând 2.500 USD în avans.
  • Ați plătit 9.000 de dolari pentru remodelare.
  • Cheltuielile totale din buzunar  au fost de 31.500 USD (20.000 USD + 2.500 USD + 9.000 USD).

Există, de asemenea, costuri în curs cu un credit ipotecar:

  • Să presupunem că ați contractat un împrumut pe 30 de ani cu o rată fixă a dobânzii de 4%. Pentru suma împrumutată de 80.000 USD, plata lunară a principalului și a dobânzii ar fi de 381.93 USD.
  • Vom adăuga aceiași 200 USD pe lună pentru a acoperi apa, taxele și asigurările, făcând plata totală lunară 581,93 USD.
  • Venitul din chirie de 1.000 USD pe lună totalizează 12.000 USD pe an.
  • Fluxul lunar de numerar este de 418,07 USD (chiria de 1.000 USD – plata ipotecii 581,93 USD).

Un an mai târziu:

  • Ați câștigat 12.000 USD din venituri totale din închiriere pentru anul de 1.000 USD pe lună.
  • Randamentul dvs. anual a fost de 5.016,84 USD (418,07 USD x 12 luni).

Pentru a calcula rentabilitatea investiției proprietății:

  • Împărțiți rentabilitatea anuală la cheltuielile originale din buzunar (plata în avans de 20.000 USD, costurile de închidere de 2.500 USD și remodelarea cu 9.000 USD) pentru a determina rentabilitatea investiției.
  • ROI = 5.016,84 dolari ÷ 31.500 dolari = 0,159.
  • Rentabilitatea investiției dvs. este de 15,9%.

Capital propriu 

Unii investitori adaugă  capitalul propriu în ecuație. Capitalul propriu este valoarea de piață a proprietății minus suma totală a creditului restant. Rețineți că capitalul propriu la domiciliu nu este bani în mână. Trebuie să vindeți proprietatea pentru a o accesa.

Pentru a calcula valoarea capitalului propriu din locuința dvs., examinați programul de amortizare a ipotecii pentru a afla cât din plățile dvs. ipotecare s-au îndreptat către achitarea principalului împrumutului. Acest lucru creează capitalul propriu în casa ta.

Valoarea capitalului propriu poate fi adăugată la randamentul anual. În exemplul nostru, programul de amortizare a împrumutului a arătat că un total de 1.408,84 dolari de principal a fost achitat în primele 12 luni.

Importanța rentabilității investiției pentru imobiliare

Cunoașterea rentabilității investiției pentru orice investiție vă permite să fiți un investitor mai informat. Înainte de a cumpăra, estimați-vă costurile și cheltuielile, precum și veniturile din închiriere. Acest lucru vă oferă șansa să îl comparați cu alte proprietăți similare.

După ce l-ai restrâns, poți stabili cât vei câștiga. Dacă, la un moment dat, vă dați seama că costurile și cheltuielile dvs. vor depăși rentabilitatea investiției dvs., poate fi necesar să decideți dacă doriți să o eliminați și să sperați că veți obține din nou profit – sau veți vinde pentru a nu pierde.

Alte considerente

Desigur, pot exista cheltuieli suplimentare implicate în deținerea unei proprietăți de închiriere, precum reparații sau costuri de întreținere, care ar trebui incluse în calcule, afectând în cele din urmă rentabilitatea investiției.

De asemenea, am presupus că proprietatea a fost închiriată pentru toate cele 12 luni. În multe cazuri, locurile vacante apar, în special între chiriași, și trebuie să țineți cont de lipsa veniturilor pentru lunile respective în calculele dvs.

Rentabilitatea investiției pentru o proprietate de închiriere este diferită, deoarece depinde dacă proprietatea este finanțată prin ipotecă sau plătită în numerar. Ca regulă generală, cu cât este mai puțină sumă plătită în avans ca avans pentru proprietate, cu atât va fi mai mare soldul împrumutului ipotecar, dar cu atât va fi mai mare rentabilitatea investiției.

Dimpotrivă, cu cât se plătesc mai mulți bani în avans și cu cât împrumutați mai puțin, cu atât veți reduce rentabilitatea investiției, deoarece costul inițial ar fi mai mare. Cu alte cuvinte, finanțarea vă permite să vă sporiți rentabilitatea investiției pe termen scurt, deoarece costurile inițiale sunt mai mici.

Este important să utilizați o abordare consecventă atunci când măsurați rentabilitatea investiției pentru mai multe proprietăți. De exemplu, dacă includeți capitalul propriu al locuinței în evaluarea unei proprietăți, ar trebui să includeți capitalul propriu al celorlalte proprietăți atunci când calculați rentabilitatea investiției pentru portofoliul dvs. imobiliar. Acest lucru vă poate oferi cea mai precisă imagine a portofoliului dvs. de investiții.