Investiții în imobiliare de lux

Bunurile imobile sunt considerate mult timp o investiție sigură, indiferent dacă dețineți, răsturnați sau închiriați. Dacă aveți bani, vă recomandăm să vă extindeți portofoliul pe piața imobiliară de lux. Înainte de a intra, iată câteva dintre opțiunile dvs. pentru a investi în imobiliare de lux.

Chei de luat masa

• Imobilul nu este considerat lux doar pentru că este scump. De asemenea, trebuie să fie unic, exclusiv și perceput ca superior.
• Cumpărătorii de ultimă generație doresc acces la activități de lux, cum ar fi cumpărături, mese și arte, precum și apropierea de alte case de lux.
• Investitorii imobiliari de lux pot întoarce un conac, pot investi la nivel internațional, pot cumpăra un apartament de lux, pot cumpăra o proprietate de vacanță de lux sau pot construi de la zero.

Prețurile imobilelor de lux erau fierbinți și crescuseră. Exemplu: Cea mai scumpă vânzare imobiliară rezidențială din 2019 a fost un penthouse din Manhattan care s-a vândut cu 240 de milioane de dolari, conform datelor de la Miller Samuel Inc. Cu aproape 166 de milioane de dolari mai mult decât vânzările de top din New York din anul precedent.

Odată cu creșterea bogăției celor mai bogați oameni din lume, se părea că piața potențială a proprietăților de lux era mai mare ca niciodată. Apoi, lovitura de pandemie a coronavirusului și perspectivele prețurilor imobiliare și, în general, ale imobilelor au devenit în mod deosebit incerte.

Pot fi disponibile chilipiruri pentru cei cu numerar. Cu toate acestea, disponibilitatea potențialilor investitori de a-și intensifica și de a le cumpăra este, cel puțin, îndoielnică.

Fie că sunteți interesat acum, fie că vă gândiți la investițiile viitoare, iată principiile cheie pentru investițiile în imobiliare de lux bazate pe creșterea pieței înainte de pandemie.

Ce este imobilul de lux?

Este crucial să înțelegeți caracteristicile care caracterizează proprietatea de lux înainte de a investi. Numai o etichetă de preț ridicată nu va include o proprietate în această categorie. „Trebuie să fie unic și exclusiv – într-un mod bun, într-un mod dezirabil”, a spus Randy Char, vicepreședinte senior în operațiuni la One Queensridge Place, un tur de lux din Las Vegas. „Oamenii bogați vor plăti o primă pentru ceva care este perceput a fi superior.”

Cumpărătorii de ultimă generație doresc locații cu acces la activități de lux, cum ar fi cumpărături de lux, mese și arte, precum și apropierea de alte case de lux. O adresă de trofee, cum ar fi Park Avenue din New York City, adaugă valoare. A avea o istorie istorică nu strică, de asemenea. Mulți cumpărători de lux caută frumusețea naturală a unei locații pe malul apei sau cel puțin priveliștile unui râu, ocean sau lac. Alții doresc vedere la peisajul rural sau la munte.

Cumpărătorii de ultimă generație doresc multe dintre aceleași caracteristici pe care și le doresc toți cumpărătorii, dar la o scară mai mare. Vor intimitate și securitate, uneori până la izolare. Vor frumusețe în interior și în exterior și își pot permite arhitectură personalizată, design personalizat, atenție deosebită la detalii și finisaje opulente.

Ei doresc, de asemenea, facilități în plus față de facilități: bucătăria unui bucătar, de automatizarea casei, detectoare de mișcare, ascensoare auto și crame de vin cu temperatură controlată. Mulți își doresc și spațiu, dar cu siguranță nu aveți nevoie de o casă masivă pentru a trăi în lux.

Atunci când alegeți o casă de lux, este extrem de important să vă gândiți la aspectele proprietății care nu pot fi schimbate, a declarat Mark Fitzpatrick, CEO al RUHM Destination Marketing, un serviciu de marketing pentru proprietăți de lux. „Nu poți schimba calea soarelui, locația oceanului sau faptul că există o cale de zbor pentru avioane mari deasupra capului tău. Tapetul urât din baie este mult mai puțin important decât vremea ”, a spus el.

Cât costă imobilele de lux?

Pe piețele în care prețurile sunt în general mai mici, ai putea avea nevoie de doar jumătate de milion pentru a deține o bucată de bunuri imobiliare de lux. Dar veți avea nevoie de cel puțin 1 milion de dolari pentru a cumpăra o proprietate de lux în majoritatea orașelor mari, iar prețul de intrare crește acolo unde costul vieții este ridicat. Potrivit lui Christie’s, este vorba de 3 milioane de dolari în San Francisco, 5 milioane de dolari în Los Angeles și New York și 7 milioane de dolari în Londra.

Cumpărătorii de lux plătesc de multe ori în numerar, dar un jumbo credit ipotecar este o altă opțiune. Dacă finanțați achiziția, veți avea nevoie de o avans mare, un credit excelent, dovada veniturilor și activelor și rezerve mari de numerar.

Cum să investiți în imobiliare de lux

Dacă doriți să investiți în imobiliare de lux, există mai multe căi pe care le puteți lua. Indiferent dacă cumpărați pentru dvs., închiriați sau flip, iată câteva opțiuni:

• Întoarceți un conac
• Investiți pe plan internațional
• Cumpărați un apartament de lux
• Cumpărați o închiriere de vacanță de lux
• Finalizați o construcție personalizată

Iată o privire mai atentă la fiecare opțiune.

Întoarceți un conac

Remodelarea proprietăților de lux existente este o opțiune care poate avea potențial pentru o rentabilitate mai mare a investiției. Totuși, sunteți limitat la proprietățile din inventar care au doar combinația potrivită de arhitectură, stare și stil.

Casele de lux tind să fie mai bine întreținute decât casele care nu sunt de lux, ceea ce înseamnă că există potențial pentru costuri mai mici de reabilitare. Dezavantajul este că concurența poate fi mai mare în rândul tălpilor de lux, dar, în plus, există o concurență mai mică pe piața caselor de lux. Asta pentru că sunt mai puțini oameni cu know-how-ul pentru a asigura finanțarea, a negocia ca un profesionist și a executa un proiect de reabilitare a proprietăților de lux la un nivel ridicat.

Investiți la nivel internațional

Investiția în imobiliare de lux în străinătate poate avea beneficii pe care nu le veți găsi pe plan intern. De exemplu, în Insulele Turks și Caicos, un mic teritoriu britanic în Oceanul Atlantic tropical, nu există impozite anuale pe proprietate și nici impozite pe câștiguri de capital pentru proprietățile transferate. Proprietatea este protejată de un registru funciar, iar dolarul SUA este moneda oficială. Deci ratele de schimb nu sunt un factor în finalizarea achiziției sau valoarea viitoare a proprietății dvs.

Nu este clar modul în care pandemia ar putea schimba acest lucru, dar aceste insule au fost un loc bun pentru a investi, deoarece prețurile terenurilor au crescut constant în ultimii zece ani. Potrivit lui Blair MacPherson, coproprietar și broker al grupurilor imobiliare RE / MAX Turks și Caicos, se aștepta ca acestea să continue să facă acest lucru datorită dezvoltării și turismului în creștere rapidă. Cu toate acestea, acest lucru a fost înainte ca criza coronavirusului să oprească călătoriile și multe altele. Puteți câștiga venituri suplimentare din investiția dvs. închiriind-o în timp ce sunteți plecat și lăsând o companie de administrare să gestioneze detaliile, a adăugat el.

Investițiile în străinătate pot avea, de asemenea, dificultăți unice. „Trebuie să ne amintim că restul lumii nu funcționează așa cum facem noi în state”, a spus Fitzpatrick, RUHM. „Nu doriți să cumpărați o proprietate într-o altă țară doar pentru a afla că guvernul o poate lua înapoi de la dvs. pe drum”.

Folosiți un avocat imobiliar internațional și alți profesioniști pentru a vă ajuta cu diligența dvs., a spus Fitzpatrick.

Cumpărați un apartament de lux

Indiferent dacă cumpărați un apartament de lux pentru dvs. sau pentru închiriere, „cheltuiți bani pe o casă situată într-o clădire de lux excelentă, cu facilități și posibilități de transport în apropiere, este calea de urmat”, a spus Lydia Sussek din Corcoran, o proprietate imobiliară cu servicii complete. firmă din Manhattan. Ca întotdeauna, locația contează. „Cumpărarea într-o clădire cu aspect de lux, cu opțiuni de transport slabe este o investiție slabă”, a spus ea.

Serviciile și caracteristicile oferite de clădire vă pot, de asemenea, face sau rupe investiția. „Nu aveți un portar cu normă întreagă? Bine, dar ce altceva oferă casa ta? Vederile, tavanele înalte, terasele, toate aceste caracteristici vă ajută să vă distingeți casa de alte apartamente pentru tăiat cookie și pot duce la o rată de vânzare mai mare atunci când este timpul să vă mutați ”, a spus Sussek.

Rețineți că atunci când cumpărați proprietăți imobiliare de lux, cumpărați un stil de viață. Pachetele private de acoperiș, piscinele, spațiile comune cu centre de fitness și serviciile de menajeră sau serviciile în stil hotelier disting imobilele de lux, a spus ea. „Chiar dacă există alte apartamente noi construite în jurul casei pe care o cumpărați, aceste tipuri de proprietăți au valoare”, a spus Sussek.

Finalizați o versiune personalizată

Când lucrurile merg bine, o casă personalizată oferă cele mai mari marje de profit – deși are adesea un interval de timp mai lung. Totuși, o casă în care totul este nou și are cele mai dorite stiluri și facilități de astăzi este crucială pentru a obține dolari de top.

Dacă nu construiți propria casă, aveți grijă la modul în care o personalizați. Veți dori să selectați un aspect, facilități și finisaje care să atragă un segment larg al pieței de lux, pentru a vă maximiza șansele de a vinde rapid și pentru dolari de top. Asigurați-vă că locuința este funcțională, primitoare și are caracteristicile de securitate și confidențialitate dorite de cumpărătorii de ultimă generație. Dar există o linie fină între a construi acel apel larg și a crea unicitatea pe care o doresc cumpărătorii de lux.

„Când ceva nu este comodizat și este de dorit și există cerere, atunci se vede că prețurile cresc cu adevărat”, a spus Char. „Dacă te uiți la o sticlă de Lafitte Rothschild din 82, aprecierea prețului crește exponențial în cazul unei recolte mai puțin superioare din cauza cererii și ofertei. Este același lucru cu imobilele de lux. Cu cât este mai exclusivistă și mai greu de găsit, cu atât locuința devine mai demnă de investiții. ”

Alegeți o proprietate de închiriat de vacanță de lux

„O închiriere de vacanță de lux poate oferi o mulțime de beneficii, inclusiv aprecierea activelor, deduceri de impozite, oportunități de rețea de afaceri și, cel mai important, plăcerea personală”, spune Fitzpatrick. Alegerea unei locații cu o piață de obicei puternică este esențială, cum ar fi un oraș de stațiune de schi, Hawaii sau o insulă tropicală.

„Sunt excelente pentru veniturile sezoniere și au performanțe bune pe piețele financiare bune”, adaugă Fitzpatrick. „Cu toate acestea, pot suferi mai mult în timpul unei recesiuni decât casele din apropierea marilor orașe”.

Pe de altă parte, piețele bear sunt cel mai bun moment pentru a cumpăra dacă aveți bani.

Într-adevăr, piața locuințelor de lux a înregistrat cel mai puternic recul din prăbușirea locuințelor din 2008 în marile orașe, iar zonele stațiunii au urmat exemplul, a declarat un raport din 2019 al Christie’s International Real Estate.  Desigur, raportul respectiv este anterior pandemiei, așa că citiți-l doar pentru îndrumare. Nu este clar modul în care consecințele coronavirusului vor afecta piața din zonele stațiunii – sau oriunde altundeva, de altfel.

Pe lângă alegerea orașului potrivit, investitorii ar trebui să ia în considerare cumpărarea unei proprietăți care să fie atractivă pentru familiile aflate în vacanță, spune Fitzpatrick. „Vă va crește rata de ocupare și rentabilitatea investiției”, spune el.

Bruce Tobias, un agent imobiliar de 22 de ori cu RE / MAX Sedona din Arizona, a remarcat că destinațiile stațiunii turistice de profil sunt o alegere solidă, iar investitorii ar trebui să caute proprietăți cu potențial de câștig pe termen lung.

Ipoteci Jumbo pentru imobiliare de lux

În timp ce majoritatea cumpărătorilor de proprietăți imobiliare de lux aleg să cumpere proprietăți cu numerar, unii folosesc împrumuturi jumbo pentru a prinde proprietăți imobiliare de lux. Împrumuturile Jumbo (numite și ipoteci Jumbo) sunt împrumuturi pentru sume mai mari decât limita stabilită de Agenția Federală pentru Finanțarea Locuințelor ( FHA ).

De obicei, această sumă depășește 510.400 USD.  Cu toate acestea, uneori este chiar mai mare, în special în județele cu piețe imobiliare mai scumpe.

Sfaturi pentru investiții în imobiliare de lux

Dacă investiția în proprietăți imobiliare de lux vi se pare potrivită, există câteva lucruri pe care trebuie să le aveți în vedere înainte de a începe:

• Identifică-ți obiectivele. Scopul investiției în orice proprietate imobiliară este de a câștiga o rentabilitate a investiției dvs. Când alegeți proprietăți de lux, luați în considerare rezultatul dorit. De exemplu, dacă intenționați să obțineți un profit rapid, s-ar putea să vă concentrați asupra răsturnării. Dacă doriți venituri pe termen lung, puteți lua în considerare o clădire de apartamente de lux.
• Descoperiți finanțarea. Chiar dacă aveți bani la îndemână, nu este întotdeauna cea mai bună opțiune. De exemplu, un împrumut cu bani grei ar putea fi adecvat pentru a finanța un flip pe care intenționați să îl finalizați în câteva luni.
• Alegeți piața potrivită. Dacă investiți într-o proprietate cu șapte cifre, asigurați-vă că piața vă va sprijini decizia. Priviți piața muncii, costul vieții, veniturile medii ale gospodăriei și perspectivele economice ale zonei. Dacă va fi o închiriere, luați în considerare traficul pe tot parcursul anului și în sezonul de vârf.

Linia de fund

Investiția în imobiliare de lux poate fi mai interesantă decât investiția în valori mobiliare, datorită naturii sale tangibile. Există multe modalități de a face acest lucru, de la construirea unei case personalizate până la întoarcerea unui conac până la cumpărarea unei proprietăți de vacanță. Vă puteți bucura de casa dvs. de lux ca rezident, vacant sau proprietar sau puteți construi case de lux pentru ca ceilalți să se bucure.

Înainte de a investi, asigurați-vă că înțelegeți caracteristicile care creează valoare durabilă în această clasă de active pentru a obține cel mai bun randament al investiției dvs. Și, bineînțeles – dacă nu cumpărați să locuiți acolo – asigurați-vă că va exista o piață de cumpărători sau chiriași pentru proprietățile dvs.