Ce trebuie să știți înainte de a cumpăra un apartament
Dacă nu ați cumpărat niciodată un condominiu – de obicei scurtat doar la un condo – s-ar putea să fiți surprinși de toate problemele de luat în considerare. Cumpărarea unui apartament nu este același lucru cu cumpărarea unei case. Probabil veți avea ziduri alăturate cu vecinii dvs., precum și alte elemente fizice care sunt diferite de o casă independentă.
În plus, întregul proces pe care trebuie să îl parcurgeți pentru a lua decizia și pentru a obține o ipotecă poate diferi semnificativ.
Chei de luat masa
- Înainte de a cumpăra un apartament, este important să înțelegeți diferențele dintre locuința unui apartament față de o casă unifamilială și să determinați dacă stilul de viață al apartamentului este potrivit pentru dvs.
- Condosele sunt de obicei mai puțin costisitoare decât casele unifamiliale și au cerințe de întreținere mai mici, ceea ce le face opțiuni bune pentru cumpărătorii de case la un buget sau pentru persoanele care doresc să reducă dimensiunea.
- Împrumuturile pot fi mai greu de obținut pentru un apartament, deoarece unii creditori au cerințe stricte în ceea ce privește ocuparea proprietarului și raporturile împrumut-valoare.
- Proprietarii de apartamente vor trebui să respecte legile, condițiile și restricțiile (CC & R) ale complexului sau riscă să fie amendat, forțat să se conformeze sau trimis în judecată.
- Proprietarii de apartamente plătesc taxe lunare care acoperă costurile pentru întreținerea continuă și reparațiile zonelor comune din cadrul complexului, cum ar fi terenurile, piscinele, holurile, lifturile și camerele de recreere.
Cine ar trebui să dețină un apartament?
Unul dintre primele lucruri pe care trebuie să te întrebi este „ Tu ești tipul de apartament? ” Ce înseamnă exact asta? Fiind un cetățean, pentru unul. Multe apartamente sunt situate în medii urbane. Condosele apar în centrul orașelor urbane, iar unele chiar construiesc obiecte de confort chiar în dezvoltare, inclusiv magazine alimentare, sucursale bancare și alte afaceri. Cu această comoditate poate apărea mai mult zgomot și aglomerație.
Dacă vă gândiți la o anumită locație pentru o potențială cumpărare de apartamente, verificați zona la diferite ore ale zilei și nopții pentru a vedea cât de tare sau puternic este luminată. Dacă zgomotul sau lumina reprezintă o problemă pentru dvs., este posibil să nu fie alegerea corectă.
Unul dintre lucrurile care vin cu proprietatea de apartamente este Asociația Proprietarilor de Case (HOA). Acesta stabilește o declarație de legăminte, condiții și restricții (CC & R) care enumeră lucrurile pe care dvs., în calitate de proprietar de apartamente, trebuie să le respectați pentru a locui acolo. Dacă descoperiți că nu veți putea respecta CC & Rs, viața în condo s-ar putea să nu fie pentru dvs. Nerespectarea ar putea însemna că ați putea fi amendat, forțat să vă conformați sau chiar dat în judecată.
Condosele pot fi o alegere potrivită pentru un anumit tip de persoană, cum ar fi pentru prima dată un proprietar care nu își poate permite o casă unifamilială mai scumpă. Condosele oferă, de asemenea, avantajul unei întrețineri reduse. Aceasta poate fi o caracteristică atractivă pentru persoanele în vârstă care caută mai puțin o casă de administrat fizic. Condosele pot fi, de asemenea, o alegere atractivă pentru persoana care dorește să fie amplasată central într-un oraș mare.
Probleme de împrumut
Achiziționarea unui apartament poate fi mai dificilă decât achiziționarea unei case. Împrumutătorii sunt foarte atenți atunci când acordă împrumuturi pentru acest tip de reședință. De obicei, acestea necesită ca un anumit procent din unități să aibă oameni care locuiesc în ele sau să fie, așa cum o numesc ei, „ ocupate de proprietar ”.
O altă restricție poate fi numărul de apartamente care pot fi deținute de un singur investitor. De obicei, creditorii nu doresc ca o persoană să dețină mai mult de 10% din unitățile dintr-o clădire.2 De multe ori, creditorii vor avea, de asemenea, reglementări privind gradul de ocupare a clădirii. Unii creditori necesită cel puțin 90% din unități pentru a fi vândute înainte de a oferi orice finanțare.
Discriminarea împrumuturilor ipotecare este ilegală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor sau la Departamentul de locuințe și dezvoltare urbană (HUD) al SUA.
Împrumutătorii pot avea, de asemenea, rapoarte mai stricte împrumut-valoare (LTV) și restricții pentru cei care cumpără apartamente. Un raport LTV este cât de mult valorează apartamentul în raport cu cât se datorează. De exemplu, dacă puneți 20% pe o casă, LTV-ul dvs. ar fi de 80%.
Există ipoteci garantate de Administrația Federală a Locuințelor (FHA) pentru condominii, de până la 30 de ani;sunt cunoscute sub numele de împrumuturi din secțiunea 234 (c). În timp ce condițiile pentru împrumutați sunt similare cu cele referitoare la împrumuturile pentru locuințe, restricțiile asupra condominiilor sunt multe; clădirea trebuie să aibă peste patru unități, pentru început.
Alte costuri
Poate exista și alte costuri legate de deținerea unui apartament. Chiar dacă HOA oferă asigurări, poate fi necesar să aveți și o acoperire suplimentară pentru proprietarii de case. Citiți cu atenție toată documentația pentru a vă asigura că asigurarea oferită de HOA nu vă schimbă riscul de a menține prime mai mici.
De asemenea, rețineți că va trebui să plătiți o taxă lunară de condominiu. Toți proprietarii dintr-un complex de condominium plătesc taxe pentru a acoperi întreținerea și reparațiile în curs ale zonelor comune din cadrul complexului. Taxele acoperă de obicei întreținerea zonelor precum holuri, lifturi, piscine, camere de recreere, parcări și terenurile din cadrul complexului. Unele fonduri ar putea fi păstrate în rezervă pentru a plăti reparații mari, cum ar fi înlocuirea acoperișului sau vopsirea exterioară. Taxele de apartamente variază foarte mult în funcție de dimensiunea complexului și de facilitățile oferite.
Evitarea apartamentelor cu probleme
Unul dintre cele mai importante lucruri pe care le puteți face pentru a vă proteja atunci când cumpărați un apartament este să cercetați HOA și să vă așezați la o întâlnire HOA. De asemenea, poate doriți să discutați cu vecinii pentru a vedea dacă sunt mulțumiți de modul în care este gestionat apartamentul. Revizuiește statutul pentru a determina ce este acoperit de HOA. De asemenea, puteți cere să obțineți procesele-verbale de la reuniunile recente ale consiliului și ale membrilor și să aflați cât de mult au crescut cotizațiile HOA în ultimii ani.
Un alt domeniu de cercetare este istoricul litigiilor consiliului, atât pentru impozite, cât și pentru alte probleme generale. S-ar putea să descoperiți că există procese în așteptare pe care poate nu doriți să le faceți parte, dacă achiziționați. Unele asociații de apartamente au fost forțate să dea faliment pentru cotizațiile HOA neachitate. Dacă rămân în urmă la primirea cotizațiilor, creditorii pot, de asemenea, să nu mai ofere finanțare pentru unități, ceea ce ar putea afecta valorile de revânzare.
Examinați înregistrările financiare pentru morți și fonduri de rezervă. O asociație bună ar trebui să aibă cel puțin 25% din venitul brut în rezervă pentru situații de urgență și reparații. Dacă rămân fără bani, este posibil să fiți lovit cu o evaluare. De asemenea, asigurați-vă că verificați evaluările recente ale impozitului pe proprietate. În cazul în care prețul de vânzare al apartamentului dvs. este scăzut, dar evaluarea impozitului este ridicată, este posibil să fiți în rezervă pentru o factură fiscală mai mare decât ați anticipat. Asigurați-vă că taxele sunt în concordanță cu adevărata valoare a proprietății.
Linia de fund
diligența și verificați HOA, CC & R și orice situație fiscală și de asigurare.
De asemenea, asigurați-vă că obțineți un agent imobiliar și un ofițer de împrumut care are o mulțime de experiență în vânzări de apartamente, deoarece problemele legate de o astfel de achiziție nu sunt la fel de simple ca cele cu o casă unifamilială tradițională.