Puncte negative

Ce sunt punctele negative?

Punctele negative sunt în esență rabaturi pe care creditorii le plătesc brokerilor imobiliari sau debitorilor pentru a-i ajuta să își permită închiderea creditelor ipotecare pe care le emit. Acest sistem permite unor împrumutați calificați, care altfel nu și-ar putea permite cheltuielile cu costurile de închidere și cu taxele de decontare, să poată achiziționa o casă – de obicei în schimbul plății unei rate mai mari a dobânzii pe durata de viață a împrumutului.

Punctele negative sunt de obicei exprimate ca procent din valoarea împrumutului principal sau în termeni de puncte de bază (BPS). Acestea pot fi contrastate cu punctele de reducere, numite și puncte de închidere, care sunt achiziționate în avans ca dobândă plătită în avans de către împrumutători pentru a-și reduce costul lunar pe durata ipotecii.

Chei de luat masa

• Punctele negative sunt reducerile de costuri de închidere oferite de unii creditori împrumutaților calificați sau brokerilor ipotecare pentru a reduce povara inițială a închiderii.
• Aceste reduceri sunt destinate să ajute anumiți cumpărători să vină cu suficienți bani pentru închidere, ceea ce poate fi prohibitiv de costisitor.
• Totuși, debitorii care primesc asistență prin puncte negative vor trebui să plătească o rată a dobânzii mai mare pe durata de viață a împrumutului.

Înțelegerea punctelor negative

Punctele negative apar în una din cele două forme generale: pentru brokeri și pentru debitori direct. Reducerile plătite unui broker ipotecar sunt cunoscute sub numele de spread spread premium  (YSP) și fac parte din compensația brokerului ipotecar.

Atunci când rabatul este un credit al împrumutatului, acesta poate fi utilizat pentru acoperirea unor costuri de decontare sau închidere a împrumutului. Această utilizare a împrumutului de puncte negative este cunoscută sub numele de o ipotecă gratuită.

Suma creditată împrumutatului nu poate depăși costurile de decontare și nu poate face parte din avans. Punctele negative pot fi utilizate pentru acoperirea unor costuri de închidere nerecurente, cum ar fi comisioanele bancare și de titluri, dar nu pot fi utilizate pentru finanțarea cheltuielilor recurente, cum ar fi dobânzile sau impozitul pe proprietate. 

Avantajele și dezavantajele punctelor negative

Punctele negative oferă o modalitate pentru debitorii cu bani puțini sau deloc de a plăti costurile de decontare pentru a obține o ipotecă. Cu toate acestea, economia utilizării punctelor negative depinde de orizontul de timp al împrumutatului.

Dacă împrumutatul intenționează să dețină ipoteca pentru o perioadă scurtă, poate fi economic să se evite costurile inițiale în schimbul unei rate a dobânzii relativ mai mari – multe ipoteci cu puncte negative vor avea o rată a dobânzii mai mare pe durata de viață a împrumutului. Dacă, pe de altă parte, împrumutatul intenționează să dețină ipoteca pentru o perioadă prelungită, este probabil mai economic să plătească costurile de decontare în avans în schimbul unei rate mai mici a dobânzii.

Exemplu de puncte negative

Aplicarea punctelor negative la o ipotecă mărește rata dobânzii, dar poate reduce costurile de închidere. Dacă un împrumutat acceptă un punct negativ, creditorul ar putea crește rata fixă ​​a dobânzii împrumutului cu 0,25%, dar ar putea acorda împrumutatului 1% din împrumut ca credit împotriva costurilor de închidere. 

De exemplu, un împrumutat caută un credit ipotecar de 1.000.000 USD pentru a cumpăra o casă. O cotare pentru un împrumut cu o rată a dobânzii de 5% și două puncte negative ar produce o reducere de 20.000 USD pentru a se aplica costurilor de închidere a împrumutului (1.000.000 USD x 2% = 20.000 USD). 

Structura mai tradițională a împrumutului pentru aceeași sumă de achiziție de locuințe ar putea fi un împrumut cu o dobândă de 4% și o sumă în avans. Cu acest împrumut, există o rată a dobânzii mai mică, dar necesită împrumutatului să plătească un avans de 10.000 USD. 

consideratii speciale

Este posibil ca unii brokeri ipotecare să nu comunice consumatorilor despre disponibilitatea împrumuturilor punctuale negative și ar putea fi mai îngrijorați de comisionul lor pentru tranzacție. În trecut, brokerii au fost cunoscuți pentru majorarea creditelor ipotecare și păstrează suma generată din puncte negative ca compensare pentru intermedierea împrumutului.

Cercetătorii au descoperit că majorările câștigate de brokerii ipotecari au fost persistent mai mari la împrumuturile cu punct negativ decât la creditele cu punct pozitiv. Un studiu realizat deThe Mortgage Professor la începutul secolului a constatat că la împrumuturile cotate de creditor la 6% plus 3 puncte, majorarea pentru împrumutat era de 1 punct procentual. Dar, la împrumuturile cotate la 7% și minus 2,25 puncte, majorarea brokerului a fost de 2,375 puncte.

Cumpărătorii de case eligibili ar trebui să fie conștienți de programele de puncte negative și să-și întrebe activ brokerul care este structura taxelor. Amintiți-vă că punctele negative vor crește, de asemenea, costul total al dobânzii ipotecare plătite pe durata de viață a împrumutului, crescând plățile lunare pentru a compensa reducerea costului de închidere.