Definiția împrumutului fără evaluare
Ce este un împrumut fără evaluare?
Un împrumut fără evaluare este un credit ipotecar care nu necesită o estimare profesională a valorii actuale a pieței garanției imobiliare, cunoscută în limbajul imobiliar drept evaluare. Împrumuturile fără evaluare sunt extrem de neobișnuite și rareori sunt oferite unui împrumutat care achiziționează o proprietate rezidențială pentru uz privat. Riscul pentru un creditor este pur și simplu prea mare dacă nu există o evaluare imparțială a valorii proprietății pe care creditorul o finanțează. În cazul în care proprietatea valorează mult mai puțin decât suma ipotecii, proprietarul unei case care se implică în ipotecă nu lasă creditorului nicio capacitate de a recupera valoarea totală a împrumutului prin vânzarea proprietății.
Cum funcționează un împrumut fără evaluare
Un împrumut fără evaluare poate utiliza metode alternative de determinare a valorii unei locuințe în scopul de a defini câți bani să împrumute sau poate să nu necesite o evaluare profesională a valorii actuale de piață a locuinței, doar informații despre soldul și finanțele împrumutului împrumutatului.
Împrumuturile fără evaluare tind să fie disponibile pentru investitorii care vor modifica sau grupa proprietatea într-un mod care face ca o evaluare curentă să fie invalidă sau discutabilă. Acestea pot fi, de asemenea, oferite investitorilor care plătesc mult mai mult decât avansul standard de 20% din prețul de achiziție al proprietății. Dar ambele sunt situații speciale care nu se aplică cumpărătorului mediu.
Un împrumut de refinanțare fără evaluare poate fi denumit o ipotecă fără evaluare, dar o ipotecă pentru prima dată și o refinanțare a ipotecii funcționează diferit, iar motivele oferirii fiecăruia dintre ele fără evaluare diferă.
Pentru cumpărătorul tipic de locuință, un împrumut fără evaluare este extrem de neobișnuit la o primă ipotecă, dar este mai frecvent atunci când o ipotecă este refinanțată.
Împrumuturi fără evaluare vs. Refinanțări fără evaluare
Majoritatea primelor credite ipotecare necesită evaluări, dar o refinanțare a ipotecii, numită re-fi, poate să nu aibă nevoie de o evaluare în funcție de locul în care își are originea prima ipotecă. Un refinanțare ipotecară este un împrumut care plătește ipoteca inițială și ia locul primei ipoteci. Proprietarul locuinței efectuează plăți lunare sau bisăptămânale la ipoteca refinanțată la fel cum au făcut-o la ipoteca inițială.
Deținătorii de credite ipotecare încearcă, de obicei, să re-fi pentru a obține condiții mai bune la împrumuturi: o rată a dobânzii mai mică, deci plăți lunare mai mici, dacă dobânzile au scăzut semnificativ, de exemplu. Sau, probabil, capitalul propriu în casă poate să fi crescut foarte mult din cauza creșterii valorilor proprietății locale, calificându-i astfel pentru o rată mai mică. Alte motive pentru refinanțare includ dorința de a adăuga sau elimina o altă parte din ipoteca inițială sau de a converti o ipotecă cu rată ajustabilă (ARM) într-o ipotecă cu rată fixă.
Exemple din viața reală de refinanțări fără evaluare
Unele programe federale oferă ipoteci fără evaluare. De exemplu, Departamentul pentru Afaceri al Veteranilor din SUA (VA) oferă un împrumut de refinanțare a reducerii ratei dobânzii (IRRRL) celor care dețin deja împrumuturi VA;renunțarea la evaluarea la domiciliu se numără printre termenii generosi. Administrația Federală a Locuințelor (FHA) și Departamentul pentru Agricultură al Statelor Unite (USDA) au programe similare simplificate.2
În 2017, creditorii sponsorizați de guvern Fannie Mae și Freddie Mac au început să ofere scutiri de evaluare în unele cazuri selectate, atât pentru împrumuturile de refinanțare, cât și pentru împrumuturile originale de achiziție de locuințe.
Re-fisele federale contribuie la asigurarea faptului că proprietarii de locuințe nu fac plata la prima ipotecă și pot rămâne în casele lor, oferind stabilitate comunității și pieței imobiliare locale. Din acest motiv, oportunitățile de refinanțare fără evaluare se concentrează adesea pe anumite categorii cu risc ridicat de proprietari de case cărora nu li s-a oferit un împrumut original fără evaluare.
Rațiunea unei evaluări este că este important ca creditorii – chiar și atunci când creditorul este guvernul SUA – să împrumute suma corectă de bani pentru a plăti o proprietate, astfel încât proprietarul casei să nu aibă probleme cu plățile și creditorul ar putea recupera valoarea împrumutului dacă proprietatea ar fi vândută. Dar întrucât scopul unei re-fi fără evaluare nu este de a evalua corect proprietatea, ci de a ușura termenii și plățile proprietarului casei, valoarea reală a proprietății nu contează la fel de mult. De aceea, o re-fi fără evaluare poate avea sens.