Participare Ipotecă
Ce este un credit ipotecar de participare?
Termenul de ipotecă de participare se referă la un tip de împrumut la domiciliu care permite diferitelor părți să se alăture și să participe la orice venit sau încasare care rezultă din închirierea sau vânzarea unei părți dintr-o proprietate ipotecată. Acordurile pot include parteneriate între împrumutați, între împrumutători și creditori sau între diferiți creditori.
Ipotecile de participare reduc riscul pentru participanți și le permit să își mărească puterea de cumpărare. Multe dintre aceste ipoteci, prin urmare, tind să vină cu rate ale dobânzii mai mici, mai ales atunci când sunt implicați și mai mulți creditori.
Chei de luat masa
- O ipotecă de participare este împărțită între mai mulți împrumutați care, de asemenea, împart veniturile sau veniturile generate din închirierea sau vânzarea proprietății.
- Aceste ipoteci sunt cele mai frecvente în tranzacțiile imobiliare comerciale.
- Împrumutătorii de credite ipotecare de participare sunt de obicei netradiționale, cum ar fi antreprenorii care doresc investiții imobiliare fără a fi nevoie să dezvolte sau să întrețină proprietăți direct.
- Ipotecile de participare pot reduce riscul de neplată, rezultând rate mai mici ale dobânzii.
Cum funcționează ipotecile de participare
Odată obișnuiți în trecut, ipotecile de participare sunt încă finanțate într-o oarecare măsură. Acestea implică două sau mai multe părți care sunt de acord să își asume riscul de a finanța o proprietate în schimbul unui anumit procent din profiturile care rezultă din închirierea sau vânzarea acesteia.
După cum sa menționat mai sus, doi sau mai mulți împrumutați pot decide să facă echipă în acest tip de împrumut. În alte cazuri, împrumutătorii și creditorii sau mai mulți creditori se pot asocia pentru a participa la capitalul propriu. Aceste tipuri de împrumuturi oferă împrumutaților mai multă putere de cumpărare și, de asemenea, reduc riscul de neplată pentru creditori.
Ipotecile de participare sunt adesea utilizate în tranzacțiile imobiliare comerciale, cum ar fi achiziționarea de clădiri de birouri și complexe de apartamente, care anticipează venituri din închiriere în curs.
Părțile implicate împart în mod normal venitul net de exploatare (NOI) – suma veniturilor din exploatarea proprietății minus orice cheltuieli de exploatare. O divizare tipică a profitului ar fi 55/45, împrumutătorul primind cota mai mică. Împrumutătorul primește o parte din veniturile din revânzare – adesea toate profiturile peste un anumit nivel de referință, inclusiv rambursarea principalului împrumutului.
Puteți utiliza o ipotecă de participare pentru a finanța cumpărarea unei proprietăți comerciale sau a unui alt activ pe care intenționați să îl închiriați, cum ar fi o barcă.
Termenii de rambursare pentru participarea la creditele ipotecare variază în funcție de creditor și de tipul de acord. Unele pot necesita plăți numai cu dobândă. În alte cazuri, împrumutatului (creditorilor) li se poate cere să plătească atât plăți de capital, cât și plăți de dobânzi – la fel ca o ipotecă tradițională. Există, însă, unele cazuri în care creditorii necesită o plată cu balon. Acesta este momentul în care soldul rămas este plătit la sfârșitul împrumutului.
Emitenții de ipoteci de participare sunt adesea creditori netradiționali. Aceștia pot fi antreprenori care caută investiții imobiliare, fără a fi nevoit să dezvolte sau să întrețină ei înșiși proprietăți. În alte cazuri, acești împrumutători pot fi parteneri silențioși.
consideratii speciale
Împrumutații renunță la o mulțime de capitaluri proprii în schimbul unei rate mai mici de către un creditor într-o ipotecă de participare. Dar, în funcție de structura tranzacției, economiile de dobândă ar putea compensa pierderea de capitaluri proprii. Pe termen scurt, ar putea face posibil ca împrumutatul să dezvolte o proprietate mai substanțială decât s-ar putea permite altfel.
O considerație pentru creditori este problema monitorizării fluxului de numerar. Aceștia trebuie să inspecteze cărțile împrumutatului pentru a se asigura că orice venituri nete declarate sunt exacte. În caz contrar, un împrumutător nu ar ști dacă dezvoltatorul a plătit cheltuieli pentru a raporta un venit net mai mic. Mai mult, un dezvoltator ar putea să reducă îmbunătățirile sau chiar caracteristicile de siguranță, deoarece suportă costul tuturor reparațiilor, dar primește doar o parte din venitul net – o formă de pericol moral.
Un apel special pentru fondurile de pensii îl constituie verificarea inflației încorporată a creditelor ipotecare de participare. Majoritatea pensiilor includ ajustări ale costului vieții (COLA) care măresc plățile în perioadele inflaționiste. Întrucât prețurile imobiliarelor urmăresc în general inflația, creditele ipotecare de participare asigură randamente mai mari ale capitalurilor proprii în perioadele de inflație.
Avantajele ipotecilor de participare
Avantajul unei ipoteci de participare pentru un împrumutat este rata dobânzii mai mică percepută de un împrumutat. Aceasta compensează câștigurile diminuate din împrumut cu fluxul de venituri și veniturile viitoare din vânzare.
Din perspectiva unui împrumutat, împrumuturile de participare sunt similare cu ratele introductive oferite de un credit ipotecar cu rată ajustabilă (ARM). Diferența este că rata scăzută este stabilă pe durata de viață a împrumutului. Deoarece sunt capabili să participe la profit, creditorii sunt, de asemenea, capabili să reducă riscul care decurge din orice posibil neîndeplinire a obligațiilor.